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合同约定与实际投资不符时应按实际投资比例分配权益
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/31

合同约定与实际投资不符时应按实际投资比例分配权益

投资是合同当事人取得合作开发房地产项目权益和利润的基础,但是在合同履行过程中,当事人的实际投资比例与合同约定的投资比例往往不符,甚至存在巨大的差额。此时,如何确定合作开发房地产权益和利润分配比例?一种观点认为,只要合同合法有效,应当按照合同约定的利润分配比例分配利润。至于当事人未足额出资是其承担违约责任的问题,不影响利润的分配。另一种意见认为,应当按照当事人的实际投资比例分配利润。因为利润来源于合作各方的投资,没有投人就没有产出。如果没有足额出资的一方按照合同约定参与利润分配,不仅不符合谁投资谁受益原则,而且也不符合社会的一般公平理念。

我们认为,,应当按照当事人的实际投资比例分配利润。除了上述理由外,还应认识到以下两点:一是合同约定仅是当事人订立合同时的真实意思表示,在合同履行中当事人可以通过其行为改变合同约定;二是未足额投资者构成违约,违约方固应承担违约责任,但同时也不应从其违约行为中获得利益或权利。因此,根据权利义务一致、谁投资谁受益的基本原则,当事人未足额交纳出资的,应当按照当事人的实际投资比例分配利润。这也是制裁合同违约方的需要。

同时,为了防止当事人虚假投资,谋取不正当利益,故凡合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资款参与利润分配的,不予支持。对上述间题,最高人民法院 《 国有土地使用权合同解释 》 第 22 条、第 23 条作了明确规定。需要注意的是,对于合作开发房地产合同的当事人以承建房地产项目工程进行合作开发的,该当事人依合同约定要求将已完成的工程价款充抵投资参与利润分配,应当予以支持。

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