河南省濮阳市中级人民法院
民事裁定书
（2011）濮中法民再终字第54号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：中原石油勘探局房产管理处。住所地：濮阳市中原西路。
负责人：林荷，该处经理。
委托代理人：田华钢，河南金谋律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：江波，女。
委托代理人：秦广英，濮阳市华龙区人民路街道法律服务所法律工作者。
委托代理人：王建立，男。
原审被告（二审上诉人）：张光伟，男。
申诉人中原石油勘探局房产管理处（简称中原油田房产处）因与被申诉人江波、原审被告张光伟房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2008）濮中法民一终字第218号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于二?一?年十一月十九日作出豫检民抗（2010）80号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于二?一一年一月十六日作出（2011）豫法民抗字第131号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指令濮阳市人民检察院指派检察员张可记、郝献玺出庭。申诉人中原石油勘探局房产管理处的委托代理人田华钢，被申诉人江波的委托代理人秦广英、王建立，原审被告张光伟等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年12月21日，一审原告江波起诉至濮阳市华龙区人民法院称，其与张光伟于2002年7月21日登记结婚。2004年10月10日，二人从中原石油勘探局房产管理处（简称中原油田房产处）购买住房一套。2007年5月二人产生纠纷，张光伟从该房搬出，其在该房居住至今。2006年11月，张光伟在其不知情的情况下与中原油田房产处串通将共有住房退掉。请求依法确认张光伟与中原油田房产处退房行为无效，判令中原油田房产处继续履行合同并负责为其办理权属登记，判令张光伟承担诉讼费用。
张光伟辩称，二人不符合福利分房条件，是江波通过关系办理的分房手续；二人没在该房居住，一直用于出租；该房未办理房产证；当时单位纪检部门通知过要收回该房，2006年中原油田房产处将该房收回。应驳回江波的诉讼请求。
中原油田房产处述称，江波、张光伟用不正当手段分得该房，违反了油田分房政策，应予收回；江波、张光伟争执的住房是油田内部分配的经济适用住房，本案属于单位内部分房纠纷，不是法院主管范围，应该驳回江波起诉。
濮阳市华龙区人民法院一审查明，江波、张光伟于2002年7月29日登记结婚。2004年，张光伟以中原油田采油一厂油管厂职工、江波为失业人员的身份，申请购买中原油田房产处建设的经济适用住房。同年10月10日，中原油田房产处批准二人购买位于盟东小区21号楼4单元7号住房一套。同年，张光伟与中原油田房产处下属第八社区管理中心房管所订立房屋买卖合同一份，主要约定：张光伟购买盟东小区21号楼4单元7号住房一套，价款为75095元；张光伟凭购房手续到地方房地产管理部门自行办理确权登记及产权转移过户手续；自签发房屋所有权证之日起，张光伟即拥有全部产权；经济适用住房在取得房产证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售，售房后不得再购买经济适用住房；合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，提交中原石油勘探局仲裁委员会仲裁，不愿意仲裁的，可以直接向人民法院起诉。合同订立后，江波、张光伟支付全部房款，中原油田房产处将该房交付。该房未办理房产证。
另查明，2006年11月，中原石油勘探局领导收到匿名举报信，称张光伟通过不正当关系违规分得该房。同年11月22日，中原石油勘探局领导批转中原油田房产处查处。同年11月27日，张光伟在未经江波同意的情况下，以二人的名义申请向中原油田房产处退房。同年10月26日，中原油田房产处下属房管所验房，同年11月27日，中原油田房产处批准退房。后二人发生矛盾，2007年张光伟从该房搬出，该房由江波居住。2006年11月30日，中原油田房产处作出关于对张光伟购房情况调查处理意见报告，称张光伟给社区房产科提供虚假资料购得该房，通过给张光伟做工作，其同意退出该房。
濮阳市华龙区人民法院一审认为，本案为经济适用住房买卖合同纠纷。江波、张光伟与中原油田房产处下属房管所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同履行自己的义务。江波、张光伟系夫妻关系，均系买卖合同的一方，退房亦即解除买卖合同，应由二人共同决定或实施。张光伟及中原油田房产处未经江波同意擅自解除买卖合同，损害了江波的合法权益，张光伟单方与中原油田房产处下属房管所协商退房无效。故江波要求确认张光伟与中原油田房产处退房无效的理由正当，予以支持。合同约定由买方凭购房手续到地方房地产管理部门自行办理确权登记及产权转移过户手续，江波要求中原油田房产处负责给其办理权属登记的理由不能成立，不予支持。张光伟辩称二人不符合福利分房条件，该房是中原油田房产处收回的，应驳回江波诉讼请求的理由不当，不予采纳。中原油田房产处述称，本案属于单位内部分房、调房纠纷，人民法院不应受理。经查，江波、张光伟与中原油田房产处订立了经济适用住房买卖合同，本案纠纷系经济适用住房买卖合同纠纷，属于民事纠纷，人民法院应予受理；中原油田房产处又述称张光伟系弄虚作假购得该房，根据相关政策，该房应当予以收回，对此，中原油田房产处未提供相应证据证明其有权收回该房，且从购房审批表的内容看，张光伟并未隐瞒其采油一厂职工身份，故中原油田房产处所述证据与理由不足，不予采纳。濮阳市华龙区人民法院于二??八年二月二十五日作出（2008）华法民初字第603号民事判决：一、确认张光伟与中原油田房产处的退房无效；二、江波、张光伟与中原油田房产处仍按张光伟与中原石油勘探局第八社区管理中心房管所订立的房屋买卖合同履行义务；三、驳回江波的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张光伟负担。
张光伟、中原油田房产处不服一审判决，均向本院提出上诉。
张光伟、中原油田房产处上诉均称，一审认定事实错误，本案属于单位内部分房后的退房纠纷，不属于法院主管范围。张光伟的主要理由：其是中原油田采油一厂职工，按照中原油田分房政策规定，其只能在工作单位所在区域分房且不能超过建筑面积60?，江波通过关系办理分房手续，违规分得一套油田总部地区建筑面积为109.39?住房；中原油田房产处按照违反分房政策责令其退房，属于内部管理问题。中原油田房产处的主要理由：本案中江波、张光伟争执的住房是中原油田内部分配的经济适用住房，在中原油田内部分房及分房后发现分房户不符合分房条件而收回住房问题上，中原油田房产处、江波、张光伟之间不是平等的民事法律关系。按照相关法律规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。张光伟、中原油田房产处均请求撤销一审判决，驳回江波的起诉。
江波答辩称，一审法院认定张光伟与中原油田房产处的退房行为无效，完全正确；一审判决张光伟、中原油田房产处继续履行房屋买卖合同确定的各项义务，完全正当。请求二审驳回张光伟、中原油田房产处上诉请求，维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审认为，张光伟与江波是在夫妻关系存续期间与中原油田房产处订立的房屋买卖合同，购买的住房已交付购买人居住使用，该住房是张光伟与江波的夫妻共同财产。张光伟在未经江波知晓和同意的情况下，单方面退房处分夫妻共同财产，上述事实清楚，二审予以确认。本案纠纷不属最高人民法院法发（1992）第38号文第三条规定的“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，”应按民事纠纷由人民法院立案受理。张光伟在夫妻关系存续期间单方面处分夫妻共同财产的行为无效。该住房购买审批表显示，张光伟与江波在申请购房时对购房人的基本情况进行了如实申报，并未隐瞒和虚构，且张光伟主动申办退房在先，群众举报、房产部门处理在后，故中原油田房产处主张是购房人弄虚作假，房产管理部门强行收回证据不足，对张光伟、中原油田房产处的上诉理由均不应支持。本院于二??八年五月二十七日作出（2008）濮中法民一终字第218号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费200元，分别由张光伟、中原油田房产处负担100元。
河南省人民检察院抗诉认为，濮阳市中级人民法院（2008）濮中法民一终字第218号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。主要理由：认定张光伟与中原油田房产处签订的房屋买卖合同是普通民事合同不当。张光伟与中原油田房产处之间不是平等的民事主体，张光伟购买争议住房不是凭市场交易取得，而是必须具备油田内部规定的一定资格和条件，对住房的区域、楼层、面积，张光伟均无权自主选择，油田内部有专门的分房程序和违反规定的处理程序。因此，将本案定性为平等主体的民事纠纷错误。至于江波的利益，因其和张光伟是在夫妻关系存续期间单位作出的退房决定，张光伟作为单位职工履行退房的行为，单位有理由相信其能够代表江波的意思表示，江波以不知道为由提出抗辩，他们之间的利益关系是另一个法律关系，法院以此理由支持江波的诉讼请求，显属不当。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》法发（1992）第38号文第三条规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。张光伟与中原油田房产处之间的购房合同名为买卖，实际上仍属单位内部福利分房性质。因此，法院支持江波的诉讼请求，显属不当。
本院再审过程中中原油田房产处称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误。主要理由：本案是单位内部分房，因张光伟违反购房政策被强行要求退房的纠纷，不属于法院主管范围；张光伟的退房行为实际是因为违反了中原油田内部分房规定，一审、二审判决仅凭张光伟退房的表面现象确认退房无效是错误的。请求撤销一、二审判决，驳回江波诉讼请求。
江波辩称，一审、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求维持原审判决。
张光伟述称，其不符合福利分房条件，是江波通过关系办理的分房手续；对中原油田房产处的申诉没有意见；应驳回江波的诉讼请求。
本院再审查明事实除与原审查明相同外，另查明，中原油田二???至二?一?年度经济适用住房出售方案第十一条第（二）项规定：夫妇双方，一方为油田全民合同制职工，另一方为油田集体合同制职工、劳务用工、职工亲生待业子女、现役军人或在石化系统其他单位、地方单位工作的全民合同制职工，在油田全民合同制职工一方工作单位所在区域房产管理所登记。张光伟当时和现在都是中原油田采油一厂油管厂职工，江波当时登记为失业人员。按照中原油田经济适用住房出售方案规定，张光伟符合在工作单位所在区域即中原油田采油一厂社区房管所申请登记，且只能在该社区分配购买住房。张光伟、江波在中原油田第八社区辖区内盟东小区分配购买住房违反了中原油田上述规定。上述方案第四条第（一）项规定：一般职工应享受成本价建筑面积标准为60?。全民合同制职工可申报建筑面积90?以内的经济适用住房；集体合同制职工可申报建筑面积70?以内的经济适用住房；劳务用工、职工亲生待业子女可申报建筑面积60?以内的经济适用住房。张光伟、江波在中原油田盟东小区分配购买建筑面积为109.39?住房，同样违反了中原油田上述规定。
再查明，张光伟退房后已将扣除折旧后的退房款68199元领取。江波、张光伟于2009年9月29日协议离婚。
本院再审认为，本案中，中原油田房产处向濮阳市华龙区人民法院提交的中原油田二???至二?一?年度经济适用住房出售方案，明确规定了出售经济适用住房的范围、面积标准、价格、申请购房人资格、选房程序、违反分房规定的处理程序等详细内容。中原油田房产处收回住房的行为属于企业管理行为，根据最高人民法院相关规定，不属于人民法院审查范围。
本案当事人争议住房是企业内部分配的经济适用住房。张光伟与中原油田房产处下属房管所签订的房屋买卖合同，具有明显的政策性、福利性、局限性、排他性，不是普通民事合同。因为企业内部经济适用住房发生的纠纷，不能按照商品住房的处理原则予以解决。故检察机关关于原审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误的抗诉意见；中原油田房产处关于原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误的申诉理由，本院再审均予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2008）濮中法民一终字第218号民事判决及濮阳市华龙区人民法院（2008）华法民初字第603号民事判决；
二、驳回江波的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张林安
审 判 员 高洪光
审 判 员 贺艳丽
二?一一年十二月十五日
代理书记员 金广阳