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增加投资数额分担比例的确定
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/26

增加投资数额分担比例的确定

在合作开发房地产过程中,因房地产市场因素、政策因素、人为因素等影响,需要增加投资数额为常见之情事。此时如何确定增加投资数额分担比例,当事人往往各执己见,极易产生纠纷,甚至导致合作失败。对此,最高人民法院 《 国有上地使用权合同解释 》 第 17 条规定:“投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。”第 20 条规定:“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积 … … 对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。”根据法律和司法解释规定,应当根据以下规则确定各方对增加投资数额的分担比例:

1 .遵循当事人意思自治原则

合作开发是一种私法上的民事行为,首先应遵循私法自治,即当事人意思自治原则,由当事人协商解决增加投资数额的具体分担。如果当事人就增加投资数额的具体分担,已经协商达成一致意见,事后一方当事人反悔的,人民法院不予支持。

2 .按照当事人过错程度确定增加投资额分担比例

因当事人过错导致投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加投资数额的承担比例,当事人协商不成的,应当按照当事人的过错确定。过错归责原则,是确定当事人民事责任的基本原则,根据过错责任来确定当事人对投资数额增加的分担比例,符合民法的公平、正义原则。实践中,因当事人过错导致投资数额增加的主要情形有: ( 1 )负责提供土地的一方当事人不能及时完成上地拆迁、平整,不能按时提供土地进行房地产开发,导致工期延期和建设成本增加。 ( 2 )负责建设一方为扩大面积或改变规划而导致投资数额增加,诸如被责令停工、罚款,以及增加建设资金等。( 3 )负责提供建设资金一方,不能按时足额提供资金,被迫向金融机构或他人贷款建设,支付利息,以及因资金不到位而造成停工、延期等损失。( 4 )其他因一方或双方违约行为,导致投资数额增加的情形。

3 .按照合同约定的投资比例确定增加投资额的分担比例

在合作开发房地产过程中,如因房地产市场、政策等因素影响,不得不增加投资数额的,此时合作各方均没有过错,增加投资数额不能归责于当事人。另外,当事人的过错往往难以量化、认定。此时,如何确定增加投资额的分担比例?根据最高人民法院司法解释规定,因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定。因为投资额增加,是合作开发房地产过程中应当预见的市场风险,此时按投资比例确定分担比例,既能最大限度地接近当事人的合作意思表示,也符合合作开发合同的本质要求。

4 .按照合同约定的利润分配比例确定增加投资额的分担比例

因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,应当按照约定的投资比例确定增加投资额的分担比例,如果合同中没有约定投资比例的,则应当按照约定的利润分配比例确定。利润分配比例,是合作当事人根据各自投资比例、贡献等综合因素来确定,按此比例确定增加投资额的分担比例,符合权利义务相一致原则。

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