金华市香肠厂与金华市佳友地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
浙江省金华市中级人民法院民事判决书
（２０００）金中经终字第３０３号
上诉人（原审被告）金华市香肠厂（以下简称香肠厂），住所地金华市寺后皇沈家地园。
法定代表人陈新正，厂长。
委托代理人郑联明，浙江金正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）金华县丰华实业有限公司（以下简称丰华公司），住所地金华市人民西路７６３号。
法定代表人马新月，经理。
委托代理人贾立新，浙江联浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）金华县物资局（以下简称县物资局），住所地金华市新华街。
法定代表人傅延兴，局长。
被上诉人（原审原告）金华市佳友房地产开发有限公司（以下简称佳友公司），住所地金华市婺江西路６８号。
法定代表人杨立明，执行董事。
委托代理人贾贵恕，佳友公司总经理，住金华市青年路３３８号。
委托代理人郭妙玲，浙江联浩律师事务所律师。
原审被告中国农业银行金华县支行（以下简称县农行），住所地金华市人民西路７６３号。
诉讼代表人傅秀娟，行长。
委托代理人胡根燮，县农行职员，住金华市信华花园８幢４单元３０１室。
原审被告金华市食品市场有限公司（以下简称市场公司），住所地金华市人民西路５１７号。
法定代表人陈新正，经理。
原审第三人金华市五金交电有限公司（以下简称五金公司），住所地金华市西市街８６号。
上诉人香肠厂、丰华公司、县物资局因房屋租赁合同纠纷一案，不服金华县人民法院（２０００）金经初字第８７号民事判决，向本院提起上诉。本院于２０００年７月３日受理后，依法组成合议庭，于２０００年７月２０日公开开庭进行了审理。上诉人香肠厂的法定代表人陈新正及其委托代理人郑联明、上诉人丰华公司的委托代理人贾立新、上诉人县物资局的法定代表人傅延兴、被上诉人的委托代理人贾贵恕、郭妙玲、原审被告县农行的委托代理人胡根燮和原审被告市场公司的法定代表人陈新正到庭参加诉讼，原审第三人五金公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。
原判认定，１９９６年４月２８日，被告香肠厂（甲方）、丰华公司（乙方）、原金华县物资总公司（丙方）和第三人五金公司（丁方）签订"联办金华食品市场（金华市火腿市场）协议"。协议约定，联办期限为１０年（自１９９６年５月１日至２００６年４月底）。甲、乙、丙三方资金投入，丁方提供市场场所（金华市婺城区青年路２２号五金仓库，占地面积７４６６平方米，房屋及棚屋６０００平方米）。总投资１６０万元，甲方投资３６万元，占３６％；乙方及丙方各投资３２万元，各占３２％；联办体（市场）贷款６０万元。利益分配按甲、乙、丙三方投资比例分配或分摊，丁方投入场所，实行定额分红，第一年８０万元，以后每年递增１０％。金华市人民政府办公室１９９６年５月２２日第１６８号抄告单称，经市政府研究同意创办金华食品市场（金华市火腿市场），该市场由香肠厂、丰华公司、金华县物资总公司、五金公司联合投资创办，在青年路２２号原五金仓库投资改建。经查有关工商登记材料记载，金华市食品市场（金华市火腿市场）主办单位为香肠厂、丰华公司、县物资总公司、五金公司，开业时间为１９９６年６月５日，市场负责人为陈新正。食品市场开业后，第三人五金公司未将其房产所有权投入食品市场。１９９６年９月，被告香肠厂、丰华公司与原金华县物资总公司利用原出资设立市场公司。被告市场公司曾于１９９７年４月２２日向第三人五金公司出具"关于要求调整房租的报告"，要求调整房租。１９９７年７月２８日，被告香肠厂、县农行、县物资局和第三人五金公司曾组织有关人员对金华市食品市场财务状况进行了审核。１９９９年１２月１３日，金华市中级人民法院（１９９９）金中经执字第１７０－２号民事裁定书裁定将被执行人五金公司所有的位于金华市青年路２２号房产及相关土地使用权以评估价５００７３５６．６元抵偿给权利人中国工商银行金华市铁岭头支行所有。中国工商银行金华市铁岭头支行又将上述房产及土地使用权委托金华金信拍卖公司进行拍卖。拍卖后，原告佳友公司与金华金信拍卖公司于２０００年１月９日签订拍卖成交合同。合同约定，拍卖方受权利人委托将位于金华市青年路２２号４７８９．１３平方米建筑面积的房屋所有权和５６６８．８平方米的土地使用权以４５５万元转让给佳友公司。房屋所有权及土地使用权经办理有关法律手续后归佳友公司所有。经拍卖方告知，佳友公司已知"联办金华食品市场（金华市火腿市场）协议"及金华市政府１９９６年第１６８号抄告单的内容，因以上内容而产生的问题由佳友公司自行解决。合同签订后，拍卖双方于２０００年１月１２日进行了交割验收，中国工商银行金华市铁岭头支行、第三人五金公司分别在交割验收清单上加盖了印章。２０００年３月６日，原告佳友公司向房地产管理部门要求所涉房产免于办理过户手续。房地产管理部门于次日盖章表示同意。原告佳友公司并于２０００年３月３０日取得土地管理部门颁发的所涉土地的国有土地使用证。另查明，原金华县物资总公司于１９９７年４月变更为金华县物资公司，该公司又于１９９９年７月被工商行政管理部门吊销营业执照。金华县物资公司的主管部门为金华县物资局。１９９６年１２月金华县有关部门曾发文称金华县物资局转为金华县物资集团总公司，但该公司未经工商登记，未成立。据此，原审判决：一、由被告香肠厂、丰华公司、县物资局于本判决生效后十日内支付原告佳友公司２０００年３月至４月房地产使用费人民币１６万元。三被告互负连带责任。二、驳回原告佳友公司的其他诉讼请求。案件受理费７８３４元，诉讼保全费２３００元，合计１０１３４元，由原告负担３９１７元，被告香肠厂、丰华公司、县物资局负担６２１７元。
宣判后，上诉人原审被告香肠厂、丰华公司、县物资局不服，向本院提起上诉称：一、原告起诉要求被告支付租金，但法院认定原告主张收益权，原审这一认定违反了民事诉讼"不告不理"的原则，原被告双方不存在租赁关系，应该驳回原告的诉讼请求。二、原判认定事实不清，原判对原告取得相关所有权或使用权的时间认定有误。不动产的产权取得必须以登记作为生效要件。房地产管理部门对原告要求免予办理过户手续予以同意是缺乏法律依据，证明是无效的。三、原判由上诉人支付被上诉人２０００年３月至４月房产使用费１６万元缺乏事实依据。双方既无约定，又无法定依据，且未经评估，确定每月８万元系错误运用自由裁量权。四、原审依职权追加五金公司为第三人，但判决结果却回避了第三人的责任。五、原判由县物资局直接承担付款责任没有法律依据，原金华县物资总公司于１９９７年变更为金华县物资公司，并于１９９７年７月被吊销营业执照，县物资公司是法人企业，作为主管部门在企业法人资格消灭后对原企业应承担清理责任，而非直接承担原企业的权利与义务。请求依法撤销原判，驳回原告的诉讼请求或发回重审。
被上诉人原审原告佳友公司答辩称：一、房地产收益权包括法定孳息"房租"，房租是收益权的一种，收益权涵盖租金，两者之间是种属关系，原判认为"原告要求各被告支付租金实为向被告主张收益权"的观点，并未违反"不告不理"的原则。如果上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，那么上诉人继续占有和使用被上诉人房产的行为就构成非法侵占。上诉人要么继续租赁，要么转移他处，二者必居其一。二、房产登记机关对上述房产延迟登记或免予登记是登记机关的权力，而登记系行政行为，上诉人对登记行为有异议，可提起行政诉讼，但无权在本案中提异议。三、原审判决租金是有依据的，根据金市价（１９９５）０５１号文件，青年路２２号房屋月租金为１９０９３８．８２元。根据１９９６年４月２８日四方协议精神，２０００年１－４月期间的月租金为８８７３３．３３元。原判两个月房产使用费１６万元，已经照顾了上诉方利益。四、一、二审庭审中，上诉人县物资局承认金华县物资总公司与县物资局系两块牌子一套班子，市场公司的投资实际由县物资局投入，金华县物资总公司已被注销，但并未清算。因此原审判决由县物资局承担责任并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，二审认定的事实与一审认定的事实一致。有当事人的工商登记材料及政府部门文件，联办金华食品市场（金华市火腿市场）协议，金华市人民政府办公室１９９６年第１６８号抄告单，金华市食品市场（金华市火腿市场）工商登记材料，１９９７年４月２２日关于要求调整房租的报告，本院（１９９９）金中经执字第１７０－２号民事裁定书，委托拍卖合同、拍卖成交合同、房地产拍卖交割验收清单，佳友公司金佳房字（２０００）第０２号文件，金华市国土管理规划局的拆迁范围红线图及金市国用（２０００）字第３２０４７号国有土地使用证，当事人陈述等证据在卷佐证。另查明，金华县物资总公司与县物资局系两块牌子一套班子，市场公司的投资实际由县物资局投入。
本院认为，本案争议的焦点主要是三上诉人与原审第三人在联营合同中是联营关系还是租赁关系问题，即本案属于房屋租赁纠纷还是房地产侵权纠纷。从１９９６年４月２８日三上诉人与原审第三人五金公司签订的联办协议来看，四方约定联办金华市食品（火腿）市场。其中约定三上诉人各占３６％、３２％、３２％的投资及股份，五金公司提供市场场所。利益分配按投入方式，五金公司投入场所，实行定额分红，第一年８０万元，以后每年递增１０％，其余三上诉人按投资比例分配或分摊。从以上约定来看，三上诉人占有食品市场１００％的股份，同时按投资比例分配利润和承担风险责任。而五金公司对食品市场并不占有股份，只是以保底条款的形式收取定额分红，且市场公司曾于１９９７年７月要求五金公司调整房租，故该分红实质为房地产的租金。事后，五金公司并未将房地产过户到联营体当中，同时也收取了部分定额分红。由此应该认定五金公司与三上诉人之间是一种名为联营实为租赁关系。因五金公司将该房地产抵押给中国工商银行金华市铁岭头支行用于贷款，且到期不能清偿贷款，经本院裁定将该房地产抵偿给中国工商银行金华市铁岭头支行，该行为了将该房地产兑现，又委托金华金信拍卖行拍卖，被上诉人佳友公司通过竞买取得了该房地产的所有权，并办理了相关手续。但是由于五金公司与上诉人之间的租赁关系没有终止，按照买卖不打破租赁的基本原则，新的房地产所有人承继原五金公司的租赁关系，佳友公司有权取得因该房地产的所有权而获得的收益，被上诉人可以向上诉人主张权利，要求上诉人支付租金。被上诉人要求上诉人支付租金的理由成立，应予支持。原审第三人因与三上诉人不属联营关系，也没有占有和使用该房产，故其不应承担支付租金的责任。原判在未确定纠纷性质的情况下判令上诉人支付房地产使用费欠妥，但鉴于收益已包括了房地产租金，对是"租金"还是"收益"问题的认定并未损害上诉人的利益，且被上诉人佳友公司未提出上诉，因此，对"收益"还是"租金"问题二审不予变更。上诉人认为原判违反不告不理的原则的上诉理由不能成立。另外，租金应从何时开始计算的问题，因为该房地产拍卖成交的时间为２０００年１月９日，但是办理房屋过户手续中房管部门认为该房屋属拆迁范围，于３月７日同意免予办理过户手续，房管部门的该种免予办理过户行为应视为是一种行政行为。上诉人认为房管部门无权作出这样的决定，系另一法律关系，不属本案审理范围，该法律关系应通过其他救济途径予以解决。上诉人对此既未提出行政复议，也未提起行政诉讼，加之行政行为具有公定力的特征，本案中房管部门的行政行为应具有法律效力。原判对房屋租金从２０００年３月份开始计算并非没有依据，上诉人对此提出的上诉理由也不能成立。租金数额在联营协议中有约定，原判依据联营协议等规定酌情确定每月８万元并无不妥。县物资局和金华县物资总公司系二块牌子一套班子，两者之间财务上并未独立，其投入联营体食品市场的股本金也注明是由县物资局投入，并且县物资总公司注销时，对其资产并没有清理。金华县物资总公司的权利和义务应由县物资局享受和承担，因此，原判由县物资局承担责任并无不当。综上，三上诉人提出的上诉理由均依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费７８３４元，由上诉人香肠厂、丰华公司、县物资局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴成功
审 判 员 王忠溪
代理审判员 金 革
二○○○年八月九日
代书记员 胡晓娟