上海伊斯贝石油化学公司与上海中亚商业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷案
上海市第二中级人民法院民事判决书
（2003）沪二中民二(民)终字第1400号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海伊斯贝石油化学公司，住所地本市天目东路235号－243号。
法定代表人尤坚群，总经理。
委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人戴金源，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海中亚商业(集团)有限公司，住所地本市永兴支路1号3楼。
法定代表人巴继嗣，董事长。
委托代理人徐雄华，该公司工作人员。
委托代理人徐军，上海市申士律师事务所律师。
原审被告上海迷宫大酒店，住所地本市天目东路235号。
法定代表人尤坚群，总经理。
委托代理人陶英杰，上海市万众律师事务所律师。
上诉人上海伊斯贝石油化学公司(以下简称伊斯贝公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2001)闸民初字第5020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伊斯贝公司之委托代理人戴金源、被上诉人上海中亚商业(集团)有限公司(以下简称中亚公司)之委托代理人徐军到庭参加诉讼。上诉人伊斯贝公司并原审被告上海迷宫大酒店(下简称迷宫酒店)之法定代理人尤坚群未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年12月28日，中亚公司下属非法人分支机构上海中亚商业(集团)有限公司上影分公司(以下简称上影分公司)与伊斯贝公司签订《房屋租赁合同》，约定上影分公司将上海市天目东路235号底层三开间约165.52平方米租赁给伊斯贝公司，用于开设新企业；租期自1999年1月1日至2006年12月31日；租金为三部分组成：第一部分是房屋的基本租金，以房管部门核准的租金；第二部分是因房屋改变用途而增加的协议租金；第三部分是伊斯贝公司第1－2年每年付给上影分公司租金人民币60,000元整(以下币种均为人民币)；从1999年1月1日起，伊斯贝公司按季(每季第一个月10日前)支付每季应付的租金，先付后用；第3－5年每年租金为63,600元，以后递增；伊斯贝公司逾期缴纳租金，须按每日万分之三支付逾期付款违约金；伊斯贝公司如拖欠房租3个月以上，上影分公司有权终止本合同；伊斯贝公司新添财产的处理按本条第2款约定处理。本条第2款规定：房屋租赁期满，伊斯贝公司添置的财产(包括房屋的装修、改建)的处理：伊斯贝公司添置的可以移动的财产归伊斯贝公司所有，房屋装修及房屋基本设施、设备(包括租赁期间水、电、煤的增容部分)无条件归上影分公司。合同签订后，上影分公司将房屋交付伊斯贝公司，伊斯贝公司将上述房屋及向上海市中亚商业(集团)旅馆经营有限公司租赁的房屋[原审法院(2002)闸民一(民)初字第1516号一案处理]一并打通，进行改建、装璜。1999年12月，伊斯贝公司在租赁房全额投资注册成立了迷宫酒店。迷宫酒店于2000年1月对外营业至今。伊斯贝公司在1999年1月至12月期间按月向房管部门缴纳了第一部分的基本租金，每月1,654.70元。缴纳租金的房屋为天目西路235?245号面积为184.07平方米。伊斯贝公司自2000年1月起至今停付第一部分基本租金，自1999年4月起至今停付第三部分租金。
原审法院另查明，本案系争房屋原承租人为上海市闸北区服务公司经销部(以下简称服务经销部)。服务经销部系由上海市闸北区服务公司全额投资的独立法人。1994年，经闸北区人民政府批准，闸北区服务公司、闸北区饮食公司、闸北区饮食二公司三家企业组建成中亚公司。至此，服务经销部停止经营，但未办理注销手续。2000年2月服务经销部被工商部门吊销营业执照。
原审法院又查明，1994年4月24日，伊斯贝公司的法人代表尤坚群以上海白玉兰实业公司轻化纺分公司(未经工商注册登记)的名义与服务经销部签订《联销协议》。尤坚群作为上海白玉兰实业公司轻化纺分公司的一方在协议上签名。协议约定由服务经销部提供天目东路235号房屋给尤坚群使用。1998年12月31日，尤坚群以伊斯贝公司名义与上影分公司签订《终止联销协议书》，双方确定于1998年12月31日结束上述联销协议。2001年8月22日，上海北站物业管理有限公司与上影分公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定将本市天目东路235－245号底层房屋出租给上影分公司。本市天目东路235号?245号底层的房屋实际就是本案租赁合同中出租的天目东路235号底层三开间房屋，该房面积为184.07平方米，租金每月为1,654.70元。
原审法院还查明，2001年11月17日、2003年7月15日，上海北站物业管理有限公司出具证明和情况说明，证明本市天目东路235－245号底层房屋出租给上影分公司，直至2001年8月才正式签合同。在此前，租赁户名是服务经销部。自1996年1月起该房屋实际的承租者为上影分公司，租金也是上影分公司支付的。上影分公司将住房出租给伊斯贝公司，经上海北站物业管理有限公司认可。
原告中亚公司诉称，伊斯贝公司未按月支付租金，自1999年4月起欠付第一部分基本租金和第三部分租金，伊斯贝公司的违约行为严重损害了中亚公司的利益，故请求法院：解除中亚公司与伊斯贝公司的租赁合同；判令伊斯贝公司、迷宫酒店迁出租赁房；判令伊斯贝公司、迷宫酒店共同支付租金210,950.40元，并按日万分之二点一支付违约金。原审审理中，中亚公司要求违约金计算日起始于2001年12月1日。
伊斯贝公司辩称，其与中亚公司签订合同中所涉及房屋的合法出租人应为上海市闸北区房地局，该房早已出租给服务经销部。伊斯贝公司与服务经销部就房屋使用问题于1993年签订了《联销协议》，该协议履行至2002年10月服务经销部被注销止。中亚公司不具有房屋出租人主体资格，且中亚公司对租金的诉请，也超过法定的时效，故不同意中亚公司的诉请。另提出，中亚公司不具有出租房屋的权利，并隐瞒房屋权利人的事实真相与伊斯贝公司签订租赁合同，通过该合同谋取利益显属违法，故提出反诉，请求法院判令中亚公司返还租金15,000元；赔偿伊斯贝公司利益损失3,837.55元。
迷宫酒店辩称，其不是租赁合同的主体，同意伊斯贝公司的辩称意见。
原审法院认为，本案系争房屋原承租人为服务经销部，其全额投资人闸北区服务公司已于1994年并入中亚公司，嗣后本案系争房一直由上影分公司租赁和缴纳租金。1993年，伊斯贝公司法人代表尤坚群与服务经销部签订联销协议。1998年12月，伊斯贝公司与上影分公司终止了上述联销协议，说明伊斯贝公司明知上影分公司租赁本案系争房之事实。服务经销部被吊销营业执照，中亚公司是服务经销部的清算责任人。1998年12月，上影分公司将系争房屋出租给伊斯贝公司，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当履行。上影分公司将房屋交付伊斯贝公司，履行了合同的义务，伊斯贝公司对房屋进行装修，并全额投资注册成立了迷宫酒店，对外营业，伊斯贝公司理应按合同规定支付租金。伊斯贝公司自1999年4月停付租金，显然是违约行为。按照合同规定，拖欠租金3个月以上，上影分公司有权终止合同。现中亚公司要求与伊斯贝公司解除合同，并要求伊斯贝公司支付欠租及违约金，理由充分，应予支持。当事人拒付租金向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为一年。伊斯贝公司从1999年4月停付租金，中亚公司在2001年11月9日主张权利。故对中亚公司的权利保护期应以主张权利之日往前推算一年。迷宫酒店是系争房的实际使用人，故对伊斯贝公司不能支付的租金部分应承担清偿责任。伊斯贝公司以中亚公司无主体资格而提出反诉，要求中亚公司返还已收取的租金15,000元及利息，理由不足，不予支持。据此，原审法院判决：一、上海中亚商业(集团)有限公司下属的分支机构上海中亚商业(集团)上影分公司与上海伊斯贝石油化学公司于1998年12月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、上海伊斯贝石油化学公司、上海迷宫大酒店应于本判决生效之日起十日内迁出天目东路235-245号底层房屋(含可以移动的财产)；三、上海伊斯贝石油化学公司应于本判决生效之日起十日内支付上海中亚商业(集团)有限公司2000年12月至2001年11月第一部分基本租金19,856.4元、2000年12月至2001年11月第三部分租金63,300元，合计人民币83,156.4元。上海伊斯贝石油化学公司不能支付的部分由上海迷宫大酒店负责清偿；四、上海伊斯贝石油化学公司应于本判决生效之日起十日内支付上海中亚商业(集团)有限公司违约金，自2001年12月1日起按日万分之二点一支付本金83,156.4元的违约金，至本金付清日止；五、上海伊斯贝石油化学公司要求上海中亚商业(集团)有限公司返还租金15,000元及利息3,837.55元之诉请，不予支持。
判决后，上诉人伊斯贝公司不服，向本院提起上诉称：1、伊斯贝公司与上影分公司于1998年12月28日签订《房屋租赁合同》后，双方又签订了《合同修改书》，根据这份协议，双方原来的租赁关系变更为房屋使用权的买卖关系，因此本案不存在租赁纠纷；2、上影分公司与伊斯贝公司签订《房屋租赁合同》时，系争房屋的租赁登记人仍为原承租人上海市闸北区中华旅社，上影分公司没有与房屋产权人建立合法的租赁关系，故无权与伊斯贝公司签订房屋租赁合同和使用权买卖合同，上影分公司为了谋取利益与伊斯贝公司签订房屋租赁合同，不符合上海市房屋租赁条例的有关规定，因此合同部分无效。请求本院撤销原判第一、三、四、五项，判令伊斯贝公司根据系争房屋的租金评估价支付使用费。
被上诉人中亚公司辩称：其具备出租主体资格，与伊斯贝公司签订的租赁合同合法有效，伊斯贝公司应当支付房屋租金和未付租而产生的违约金。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告迷宫酒店述称：1、上影分公司非法加价，不符合有关房屋租赁条例，且诉讼主体不合法；2、伊斯贝公司是独立法人，不应由迷宫酒店承担清偿责任。同意伊斯贝公司的意见。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
二审审理中，伊斯贝公司就系争房屋使用权转让纠纷另案向原审法院提起诉讼，本院于2003年12月2日裁定中止本案的诉讼。原审法院以(2003)闸民三(民)初字第851号判决对伊斯贝公司的诉讼请求不予支持。伊斯贝公司不服，上诉至本院。本院于2005年11月25日以(2005)沪二中民二(民)终字第594号民事判决书判决驳回上诉。本院遂恢复对本案的审理。
以上事实，有上海市闸北区人民法院(2003)闸民三(民)初字第851号民事判决书、本院(2003)沪二中民二(民)终字第1400号民事裁定书、(2005)沪二中民二(民)终字第594号民事判决书等为证。
本院认为，本案系争房屋原承租人为服务经销部，其全额投资人闸北区服务公司于1994年并入中亚公司，嗣后，服务经销部停止经营并于2000年被吊销营业执照，系争房屋一直由上影分公司租赁并缴纳租金，故上影分公司为系争房屋的实际承租人。上影分公司与伊斯贝公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且经出租人认可，并不违反法律、法规，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。伊斯贝公司诉称《房屋租赁合同》无效，无法律依据，本院不予采信。《房屋租赁合同》约定，伊斯贝公司如拖欠房租3个月以上，上影分公司有权终止本合同；伊斯贝公司添置的可以移动的财产归伊斯贝公司所有，房屋装修及房屋基本设施、设备(包括租赁期间水、电、煤的增容部分)无条件归上影分公司。上影分公司按约将房屋交付伊斯贝公司，伊斯贝公司对房屋进行装修，并全额投资注册成立了迷宫酒店，对外营业，则伊斯贝公司理应按约履行付租义务。然伊斯贝公司自1999年4月起停付租金，显属违约。中亚公司诉请解除与伊斯贝公司签订的《房屋租赁合同》，原审法院予以支持无不当。原审法院对租金诉讼时效的阐述以及租金、滞纳金的计算准确、合理，本院在此不再赘述。迷宫酒店是系争房的实际使用人，其对伊斯贝公司不能支付的租金部分理应承担清偿责任。迷宫酒店述称其不应承担责任，本院同样不予采信。据此，上诉人伊斯贝公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,742.40元，由上诉人上海伊斯贝石油化学公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二○○五年十二月二十一日
书 记 员 肖 函