湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）桂法民初字第149号
原告李日锋，男，1946年10月8日生，汉族。
委托代理人邓登。
被告陈庆梅，女，1986年10月20日生，汉族。
委托代理人张春艳。
原告李日锋与被告陈庆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，被告陈庆梅向本院提出反诉，本院依法由审判员李春适用简易程序公开开庭合并进行了审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。在审理过程中被告陈庆梅撤回对原告李日锋的反诉请求，本院予以准许，本案现已审理终结。
原告李日锋诉称，原告是宝山铅锌银矿职工，桂阳县城关镇宝山矿工人二村82栋2号（即桂阳县城关镇宝山路30号）是单位给原告的福利分房。2004年6月26日房改政策，宝山铅锌银矿与原告签订《公有住房买卖协议书》，将此房卖给了原告。2007年元月27日，被告陈庆梅与原告签订了《住房买卖协议》，且交付一万元钱作购房款，原告将该房三证交给被告，此后，原告反悔，与被告多次协商解除《住房买卖协议》，未果，拖延至今。综上所述，原、被告签订《住房买卖协议》后，原告即反悔，有违原告的真实意思，依法属无效协议，请求人民法院依法确认原、被告之间所签订的《住房买卖协议》无效；另外，本案原告的诉讼请求是确认协议无效，而被告所提反诉是要求原告办理过户手续，是一个新诉，不是基于本诉而存在的，依法应当予以驳回，被告可以起诉。
为支持其诉讼请求及答辩意见，原告李日锋向本院提供如下证据：
1、身份证复印件，拟证明原告的身份；
2、户籍证明，拟证明被告陈庆梅的基本情况；
3、住房买卖协议，拟证明原、被告所签协议是2007年元月27日；
4、公有住房买卖协议书，拟证明涉案房屋是公有住房，是原告于2004年6月26日从单位上公有住房买卖所得；
5、房屋产权登记资料，拟证明涉案房屋是原告家庭共同财产；
被告陈庆梅答辩并反诉称，原、被告之间签订《住房买卖协议》是经双方充分协商的，是双方真实意思的表示，且没有违反法律和社会公共利益，是合法有效的，双方已于2007年元月份按协议全部履行，请求依法驳回原告的全部请求，同时，被告反诉，要求原告协助被告办理过户手续。
为支持其答辩及反诉意见，被告陈庆梅向本院提供如下证据：
6、身份证、拟证明被告的身份；
7、住房买卖协议，拟证明双方进行房屋买卖的事实及相关约定；
8、诉争之房屋的土地使用权证，房产证及契证，拟证明原告按协议约定及公有住房买卖协议，将上述三证交予被告，房屋已合法移转给被告；
9、住房买卖协议签订时在场人陈仁书的调查笔录，拟证明双方买卖住房的事实及双方的意思表示真实；
10、诉争之房屋现租住户黄国花的证言，拟证明所买卖的房屋已由被告实际使用、支配。
经本院组织当事人庭审质证，本院对原、被告提交的证据分别认证如下：
对原告提交的证1、2、3、4，被告不持异议，本院予以认定；对原告提交的证据5，被告陈庆梅对其真实性不持异议，但认为该证据并不能证明系原告家庭共同财产，对被告的这一辩论意见本院予以采纳；对被告陈庆梅提交的证据6、7、8、10，原告李日锋不持异议，本院予以认定；对被告提交的证据9，原告认为该笔录证人陈仁书没有提到协议签订后，原告就找到了证人陈仁书提出反悔的事。本院对该证据讲到的部分予以采信。
依照本院认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
原告李日锋于2004年6月26日与其单位宝山铅锌银矿签订《公有住房买卖协议书》购得了宝山铅锌银矿所属位于桂阳县城关镇宝山路30号（预制场）房屋一栋，该房当时成本造价总额为6098.65元，原告购得该房屋后依法办理了该房屋的土地使用权证、房屋产权证及契证。其房屋土地使用性质为划拨，产权为100%产权，其《公有住房买卖协议书》中“六，权利和义务 3、乙方（李日锋）在购房后五年内，不得转让和出租……；4、按成本价购房的，乙方在购房五年后，有权将所购房按市场价出售，在补交土地使用出让金或所含土地收益和规定交纳有关税费后，收入归个人所有……”2007年元月27日，原告李日锋与被告陈庆梅经协商，并邀证人陈仁书在场签订《住房买卖协议》，由李日锋将该房屋以1万元的价格出售给陈庆梅。协议签订后，原告李日锋将该房屋三证交付给陈庆梅，被告陈庆梅即将价款1万元交与李日锋，被告陈庆梅并于2007年正月16日待原告李日锋出租给他人居住期满后对该房屋进行管理、使用、支配，出租给他人居住。2011年11月14日，原告起诉本院，要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效。在审理过程中，被告陈庆梅提出反诉，要求确认合同有效，并由原告协助被告办理房屋过户手续。审理过程中，被告陈庆梅撤回对原告李日锋的反诉请求，本院已予以准许。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人争议的主要焦点是原告李日锋将自己购买的公有住房上市出售给被告陈庆梅，该行为是否有效，双方当事人之间签订的合同是否有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思情况下作出的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告李日锋与被告陈庆梅均系成年人，双方当时签订《住房买卖协议》时意思表示真实，且被告陈庆梅当时即将购房款支付给了原告李日锋，原告李日锋亦将房屋三证交付给了被告陈庆梅，该合同自合同成立时已经生效，被告陈庆梅已实际在使用，支配该房屋的所有权利，原告现在以出售房屋时未经同居成年家属同意为由主张合同无效，无事实和法律依据，该诉争之房的房产证上登记为李日锋所有，且李日锋妻子已故。还有该房屋是职工依福利分房取得的完全产权房。原告李日锋一个人在宝山铅锌银矿工作，并无其它成年家属在该单位工作，同时，原告李日锋以该诉争之房系其2004年6月26日从单位购买，在2007年元月27日出售给了被告陈庆梅，违反了《公有住房买卖协议书》中“购买五年内不得转让和出租”的约定，原、被告签订的《住房买卖协议》无效的主张有悖于法律规定。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其它权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第十五条，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告李日锋已完全取得了该房屋的所有权，其依法可以实施用益物权，即使原告与其单位签订的《公有住房买卖协议》中有约定，但并不影响原告实施用益物权，况且原告在出售之前已将该房屋出租他人使用。即使“五年内不得买卖”，但原告于2004年6月份取得该房屋的完全产权，至原告起诉时的2011年11月14日，也早已超过五年期限，原告再为此主张该合同无效也是无事实和法律依据的。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第四条，第十五条之规定，判决如下：
驳回原告李日锋的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告李日锋承担。
如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 李 春
二O一一年十二月九日
书 记 员 周 海 兵