龙永福与张发银土地权租赁合同纠纷案
【裁判法院】四川省攀枝花市中级人民法院【文号】(2000)攀民终字第168号
四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书
（２０００）攀民终字第１６８号
上诉人（原审被告）张发银，男，１９６４年５月１５日出生，汉族，工人，住盐边县金河乡人民政府。
委托代理人陶成芳，攀枝花市律师事务所律师。
委托代理人陈文友，攀枝花市律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙永福，男，１９５７年６月１９日出生，汉族，村民，住盐边县桐子林镇。
上诉人张发银因土地使用权租赁合同纠纷一案，不服盐边县人民法院（２０００）盐边民初字第００１７５号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张发银之代理人陶成芳、陈文友和被上诉人龙永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案经原审人民法院审理认为，原告龙永福与被告张发银签订的土地使用权租赁合同，虽未按照有关规定办理相关登记手续，但龙在合同签订后曾向国土管理部门申请办理手续，因移民搬迁和新县城土地管理尚未规范等因素才未办理，国土部门也对此作了证明，应当视为龙永福办理了登记手续，且龙永福在诉讼中办理了４１０平方米的国有土地使用权证。龙永福依法获取４１０平方米的土地使用权并将该宗土地租赁给张发银建加油站，符合我国土地管理法、城市房地产管理法的有关行政法规的规定，４１０平方米的土地租赁依法应当认定有效。龙永福将划拨土地改变用途，未经国土管理部门批准并办理国有土地使用权出让手续，直接将４２０平方米的土地和１５平方米住房租赁给张发银建加油站，违反了国家实行土地用途管理制度和土地使用权可以依法转让以及城镇划拨土地使用权出让手续，并交纳出让金等规定，其租赁行为依法应当认定无效。龙永福与张发银签订的土地使用权租赁合同的其他部分依法应当认定有效。被告张发银不积极组织资金及时建设加油站，致使原加油站手续作废而重办困难，且明确表示不再建加油站的行为，是导致合同的有效部分不能继续履行，是引起本案纠纷产生的主要原因，张发银应当承担主要责任。原告龙永福未能具备合法的土地使用权手续，将４２０平方米土地和１５平方米的住房直接租赁给张发银，造成该部分租赁无效，依法应承担相应责任。原告龙永福诉请赔偿直接损失、赔偿可得利益、给付违约金的请求，依法给予适当支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第十一条第三款、第十三条、第三十七条第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第五条、第七条、第二十条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第一款（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除龙永福与张发银１９９９年３月３１日签订的土地使用权租赁合同；二、被告张发银给付龙永福１９９９年４月１日至２０００年８月３１日租赁４１０平方米土地的租金２０４９１．８元，迟延履行金２５５０元，合计人民币２３０４１．８元；三、被告张发银赔偿因合同部分无效给龙永福造成的经济损失９７８３．６元；四、被告张发银给付龙永福支付的消防设施配套费２５００元、王昌军修理房拆除费４３５２元、办理加油站手续车船误工费１９８０元、修建防火围墙支出费２２００元、电表拆迁等费４０００元，合计人民币１５０３２元；五、被告张发银赔偿龙永福因解除合同一年的可得利益２１３７０．８６元；六、被告张发银给付违约金１００００元，以上一至六项合计７９２２８．２６元，扣除张发银已给付的２００００元，张发银实际还应给付龙永福人民币５９２２８．２６元；七、驳回原告龙永福的其他诉讼请求。
宣判后，张发银不服，向本院提起上诉，诉称：一、原判认定事实不清。首先，原判认定４１０平方米的土地转租有效是错误的。这４１０平方米土地直到２０００年６月１４日（在诉讼中），龙才取得《土地使用权证》，获得租赁权，但仍未办理登记手续。尽管龙口头要求办理登记，但口头要求办理登记，不等于、更不能取代主管部门的批准登记，原判以此认定视为办理了登记手续是错误的，严重违反了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第三十一条和《土地登记规则》第二十五条第一款关于转租必须取得土地使用权及办理登记的强制性规定。其次，庭审表明，被上诉人龙永福转租时并未完成法定最低投资比例，严重违反了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第二十八条第二款和《四川省城镇国有土地出让和转让实施办法》第二十二条第二款、违反了龙永福与盐边县国土地矿局签订的《国有土地使用权租赁合同》第十八条，转租必须达到法定和约定投资比例的强制性规定。再次，龙与张约定租赁标的物为８３０平方米的土地建加油站，原判认定４１０平方米有效，这４１０平方米怎能满足双方签约时建加油站的各项要求，根本不能实现合同目的，应当认定合同约定的８３０平方米全部无效。二、原判认定合同有效部分不能履行属上诉人张发银的主要责任，这一认定是错误的。一是龙与张签订的《土地使用权租赁合同》是无效合同，自始至终不能产生约束力，不应要求上诉人在这种情况下去积极筹资建加油站。二是国家进一步规范加油站这一特种行业的管理，严格办站手续，这无疑是正确的，其责任也不在于上诉人。本案被上诉人龙永福转租土地时没有土地使用权，也未办理登记审批手续，造成租赁合同无效，其责任在于被上诉人龙永福，上诉人没有责任。三、原判适用法律错误，基于原判事实认定不清，证据不足，其适用法律部分错误，请求二审人民法院查清事实，依法改判。被上诉人龙永福辩称，我属二滩库区移民，搬迁到新县城后，经县政府、国土地矿局、城建局、县移民委、县农迁指挥部集体研究，划拨２４０平方米荒坡作为宅基地，为解决生活问题又划拨３．５亩饲料地和有偿使用４１０平方米国有土地，上述这些土地都是经过县领导和有关部门同意的，我享有土地使用权。我和张发银签订合同后，曾到国土部门申请办证，但张发银一直说忙。致使未办理登记手续，完全属于张发银的责任，租赁合同是有效的，请求市中级法院公正合理地解决，由张发银赔偿我平整地基、搭接高压线、办理加油站手续等各种费用和五年来可得利益的损失。
经审理查明，龙永福系二滩水电站库区移民，搬迁至盐边县桐子林镇二滩开发公司南大门前居住。１９９６年１０月２１日，盐边县移民安置委员会、县城建局、县国土地矿局批准划拨２４０平方米国有土地（其中宅基地１５０平方米、加工用地９０平方米），但该地至今未办理土地使用权证。１９９７年１月９日，龙永福以解决家人生活问题为由向盐边县新县城指挥部申请解决３．５亩饲料地，盐边县人民政府、县移民安置委员会、县农迁指挥部同意划拨３．５亩土地作为饲料地，随后龙永福投资对上述土地进行平整。１９９９年３月５日，盐边县国土地矿局以盐边国土地矿〔１９９９〕字第０９号文批复同意龙永福租赁二滩开发公司南大门右侧国有土地４１０平方米作为建设磨石菁加油站建设用地，使用权租赁期２０年，年租金为１５５８元。同日，龙永福与盐边县国土地矿局签订了《国有土地使用权租赁合同》，明确了双方的权利义务。１９９９年３月３１日，龙永福与张发银签订了土地使用权租赁合同。合同约定：一、龙永福同意张发银承租龙永福地处新县城至桐子林二滩开发公司交叉路口的土地８３０平方米和１５平方米住房一间建加油站（龙永福必须具备合法的土地使用权手续。场地是平整的，堡坎、排水沟是完整的）；二、租赁期２０年（１９９９年４月１日至２０１９年３月３１日止），合同期满后，若张发银还需租赁再重新签订合同，在同等条件下，张发银享有优先承租权；三、租金前１０年每月给付２４８８元，后１０年每平方米每月７元以内协商。张发银以现金支付，每月２日付清，如有特殊情况最迟不超过当月１０日，若超过１０日，按每天５元的滞纳金付给龙永福。四、双方的权利义务：龙永福提供动力用电、照明用电、生活用水，张发银所有水电费应按月交纳给龙永福；龙永福协助张发银办理加油站应具备的各种法律手续；建加油站需拆除王昌军的修车房的一切费用由张发银支付等；五、违约责任：龙永福违约给付张发银１万元违约金，并赔偿由此会给张发银造成的经济损失；张发银违约给付龙永福１万元违约金，并赔偿由此给龙永福造成的经济损失；……九、张发银开工后，应先支付龙永福４０００元作为搬迁电表房的资金，在今后每月给付的租金中每月扣回５００元，扣完为止。本合同双方各执一份，签字并公证生效。当日，该合同经盐边县公证处公证。合同签订后，据龙永福称他曾向盐边县国土地矿局口头申请了办理转租手续。２０００年６月６日，龙永福向盐边县国土地矿局申请对４１０平方米国有土地进行登记审批，同日盐边县国土地矿局进行登记审批，于２０００年６月１４日向龙永福颁发国有土地４１０平方米土地使用权证。２０００年６月１６日，盐边县国土地矿局出具证明，证实龙永福１９９９年３月３１日口头申请办理转租登记，由于当时该宗土地未办理国有土地使用权登记和受移民搬迁影响，新县城土地管理还未完全纳入规范管理等客观原因，该宗土地至今未办理转租登记。
同时查明，龙永福于１９９８年１月１日与王昌军签订了５年的土地租赁合同，约定龙永福将１５６平方米土地租给王昌军作修车使用，每月交纳租金７８０元。１９９９年３月３日，龙永福与龙昌军解除了该租赁合同。１９９９年２月８日，盐边县公安消防大队以（９９）消审第０５号文同意龙永福申请建加油站工程消防设计的意见。１９９９年２月１１日，盐边县计经委以边计经基〔１９９９〕１２号文批准龙永福关于建设加油站建设计划。龙永福办理加油站的各种手续支出了消防设施配套费２５００元、修理房拆除费４３５２元、修防火围墙２２００元，合计１５０３２元（张发银认可）。１９９９年２月２６日、２８日张发银分别给付龙永福现金１３０００元、７０００元，共计２００００元。后因张发银未投入资金及时建加油站，加之国家清理整顿加油站政策出台，致使双方的土地租赁合同无法履行。龙永福于２０００年５月１９日向盐边县人民法院起诉，要求张发银继续履行合同，给付租金。
本院认为：上诉人张发银与被上诉人龙永福于１９９９年３月３１日签订的土地使用权租赁合同中的４１０平方米土地，属盐边县国土地矿局租赁给被上诉人龙永福有偿使用的国有土地，由于移民搬迁和新县城建设土地管理尚未规范等因素，致使在签订合同时被上诉人龙永福没有领取土地使用证和办理租赁登记，对此盐边县国土地矿局予以证明，且在诉讼过程中办理了土地使用权证，应视为被上诉人龙永福具有合法土地使用权，办理了租赁登记手续，该４１０平方米土地使用权租赁有效。另４３５平方米（包括１５平方米住房）属国家划拨土地，被上诉人龙永福直接租赁给张发银建设加油站，改变了划拨土地用途，且违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条"划拨土地使用权，不得转让、出租和抵押"之规定，其租赁行为无效。因此，上诉人张发银与龙永福签订的土地使用权租赁合同部分有效、部分无效。对有效部分，上诉人张发银本应继续履行，由于国家出台整顿加油站政策和上诉人张发银表示不再继续履行，该租赁合同应予以解除，但上诉人张发银应按合同中约定给付被上诉人龙永福４１０平方米土地的租金至２０００年８月３１日，并赔偿损失，考虑该合同无法履行有国家整顿加油站政策因素，加之可得利益难以确定，按双方在合同中约定的违约金１万元作为损失赔偿。根据有关法律规定，赔偿损失和违约金不得重复计算，原判既计算可得利益损失又判令违约金，属重复计算损失，应予纠正。对无效部分，被上诉人龙永福明知４３５平方米土地属划拨土地，按规定不得出租给他人和改变用途，上诉人张发银在签订合同时审查不严，造成该４３５平方米土地的租赁行为无效，双方均有责任。无效部分的损失为２１７７３．６８元，上诉人张发银承担１０８８６．８４元，被上诉人龙永福自行承担１０８８６．８４元。被上诉人龙永福为筹建加油站支付的消防设施费２５００元、拆除修理房的费用４３５２元和办理加油站手续的车船误工费１９８０元，应由上诉人张发银赔偿。修建防火围墙支出２２００元和电表拆迁费４０００元，合计６２００元，因防火围墙和电表房现属被上诉人龙永福所有和使用，上诉人张发银适当赔偿３１００元，上诉人张发银认为土地使用权租赁合同全部无效和原判适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持，但原判认定本案的部分事实和计算损失有误，应依法予以改判。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第一款（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持盐边县人民法院（２０００）盐边民初字第００１７５号民事判决第一项"解除龙永福与张发银１９９９年３月３１日签订的土地使用权租赁合同"、第二项"被告张发银给付龙永福１９９９年４月１日至２０００年８月３１日租赁４１０平方米土地的租金２０４９１．８元，迟延履行金２５５０元，合计人民币２３０４１．８元"、第六项"被告张发银给付龙永福违约金１００００元"和第七项"驳回原告龙永福的其他诉讼请求"；
二、撤销盐边县人民法院（２０００）盐边民初字第００１７５号民事判决第三项"被告张发银赔偿因合同无效给龙永福造成的经济损失９７８３．６０元"、第四项"被告张发银给付龙永福支付的消防设施配套费２５００元、王昌军修理房拆除费４３５２元、办理加油站手续车船误工费１９８０元、修建防火围墙支出费２２００元、电表拆迁等费４０００元，合计人民币１５０３２元"、第五项"被告张发银赔偿龙永福因解除合同一年的可得利益２１３７０．８６元"和第六项中的"以上一至六项合计人民币７９２２８．２６元，扣除张发银已给付２００００元，张发银实际还应给付龙永福人民币５９２２８．２６元"；
三、上诉人张发银赔偿被上诉人龙永福因４３５平方米土地使用权租赁无效的损失１０８８６．８４元；
四、上诉人张发银赔偿被上诉人龙永福支付的消防设施配套费２５００元、拆除修理房费用４３５２元、办理加油站手续的车船误工费１９８０元、修建防火围墙和拆迁电表费３１００元，合计１１９３２元；
以上一、三、四项合计５５８６０．６４元，扣除张发银已给付２００００元，上诉人张发银还应给付龙永福３５８６０．６４元，于本判决生效后１０日内付清。
一审案件受理费２８８７元，其他活动费５００元，合计３３８７元，由上诉人张发银承担；二审案件受理费２８８８元，由上诉人张发银承担１９８８元，被上诉人龙永福承担９００元（免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽文
审 判 员 王金涛
代理审判员 孙文宏
二○○○年十二月十八日
书 记 员 刘 立
附：盐边县人民法院民事判决书
（２０００）盐边民初字第００１７５号
原告龙永福，男，１９５７年６月１９日生，汉族，村民，住盐边县桐子林镇（二滩开发公司南大门前）。
委托代理人文晓辉，盐边县司法局干部。
被告张发银，男，１９６４年５月１５日生，汉族，工人，住盐边县金河乡政府。
委托代理人陈文友，攀枝花市律师事务所律师。
原告龙永福与被告张发银土地使用权租赁合同纠纷一案，原告龙永福于２０００年５月９日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭于２０００年６月１４日、７月２７日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙永福诉称，１９９９年３月３１日，我与张发银平等协商签订土地使用权租赁合同。合同规定：１．张发银租用我新县城至桐子林二滩开发公司交叉路的土地８３０平方米和１５平方米的小住房一间建设加油站。２．租赁期限２０年即１９９９年４月１日至２０１９年３月３１日止。合同期限届满后，张发银需要租赁再重新签订合同，同等条件下有优先承租权。３．租金给付为前１０年每月租金２４８８元，后１０年７元／平方米以内协商。前１０年租金按月现金支付，当月第二日付清，如有特殊情况需要延期最迟不得超过当月１０日，若超过１０日，每天按５元支付滞纳金。此外，合同还规定，我方提供动力、照明用电、生活用水，协助张发银办理修建加油站应具备的各种手续，协调周围群众关系，维护加油站治安安全，负责给付国土局的土地使用费。张发银按月支付电、水费，承担建立加油站需要拆除王昌军修车房的一切费用，提供设备和流动资金３０万元，在设计、修建、安装、调试都必须符合消防安全标准，合理使用场地，加油站开工时，张发银应先支付４０００元作为搬迁电表费，此费在今后付给我方租金中每月扣５００元扣完为止。加油站建成后，在不影响合同条款及我方租金的情况下经同意可以转租或承包给第三人经营，租金均由张发银给付。若将加油站转让他人，必须经我方同意并由我方与第三人另行签订租赁合同，同时终止此合同。合同订立后，如果谁方违约就由违约方给付对方１００００元违约金，并赔偿违约给对方造成的经济损失，并负责清理场地。同日，该合同经盐边县公证处公证。合同生效后，我方按合同规定履行了应当履行的义务，张发银没有按合同规定给付租金和建设加油站，也没有履行其他合同规定的义务，致使承租的土地闲置达一年之久。张发银１９９９年２月２６日给的现金１３０００元和１９９９年２月２８日给的现金７０００元共计２００００元是作为我方解除１９９９年２月２４日与王东华联合修建经营磨石菁加油站合同的费用。为此，我要求判决张发银继续履行经过公证具有法律效力的合同，按月给付租金。如果张发银不履行合同，那就应当按照《合同法》规定赔偿我方直接经济损失，代交消防设施配套费２５００元，修消防防火围墙２２００元，搬迁电表费４０００元，拆除王昌军修车房所支付工钱４３５６元，赔偿王昌军损失５２００元，办理加油站手续的误工费、车船费１９８０年，２０年向国土局交纳的土地使用费３１１６０元，合计人民币５１１９６元，赔偿可得利益损失２９８５６０元。
被告张发银辩称，与龙永福１９９９年３月３１日订立土地使用权租赁合同是事实。合同订立后，我也积极筹备开展建设加油站的工作，龙永福也曾协助我办理过建加油站的有关手续，但由于资金不足等原因，未能及时建设加油站，加上国家对新建加油站进行清理、整顿等因素，现建加油站已无实在意义。而且，龙永福依法获取的土地使用权的土地面积是４１０平方米，而租赁给我的是８３０平方米，有４２０平方米是属于依法不能出租土地使用权的非法租赁。该合同虽经公证部门公证，但至今也未到国土和当地房地产管理部门依法办理出租的有关登记手续，合同不具有法律效力，是无效合同，不应当履行。我前后付了现金２７０００元给龙永福，其中部分属于与龙永福协商解除与他人先于我签订的合同及拆除建筑物的费用，但龙永福应当出示依据结算，另外的部分属于签订合同后的土地使用费。现龙永福要求履行合同，我方明确表示不再履行没有效力的合同，至于龙永福提出的直接损失和可得利益的赔偿要求数额太高，请求依法裁决。
经审理查明，龙永福系二滩水电站库区移民，搬迁于盐边县桐子林镇二滩开发公司南大门前居住。１９９６年１０月２１日经县国土、城建部门批准划拨宅基地１５０平方米、加工房用地９０平方米给龙永福。１９９７年１月，龙永福以解决家人基本生活申请县委、政府在新县城规划区解决３．５亩饲料地，县农迁、移民安置、国土等部门和县政府对此作了批示。随后，龙永福投资对居住地周围的坡坎地进行平整。１９９９年３月５日，盐边县国土地矿局以盐边国土地矿〔１９９９〕字第０９号文批复同意龙永福租赁二滩开发公司南大门右侧国有土地４１０平方米，作为磨石菁加油站建设用地。土地使用权租赁期限为２０年，该宗土地使用权年租金标准为３．８元／平方米年，每年租金１５５８元，同日，龙永福与盐边县国土地矿局签订了盐国土１９９９年租字第２号国有土地使用权租赁合同。该合同明确了双方的权利与义务，龙永福交纳了１９９９年３月５日至２０００年３月４日的土地使用权年租金１５５８元。１９９９年３月３１日，龙永福与张发银签订土地使用权租赁合同。合同主要规定：１．龙永福将地处新县城至桐子林二滩开发公司交叉路口的土地８３０平方米和１５平方米的小住房一间租赁给张发银建加油站（龙永福必须具备合法的土地使用权手续。场地是平整的，保坎、排水沟是完整的）。２．租赁期限为２０年即１９９９年４月１日至２０１９年３月３１日止。合同期满后，若张发银还需租赁再重新签订合同，在同等条件下张发银享有优先承租权。３．租金及期限，前１０年每月给付２４８８元，后１０年７元／平方米以内协商。４．租金给付方式和时间是，张发银于每月２号付给龙永福人民币２４８８元，如有特殊情况需要延期最迟不得超过当月１０日，若超过１０日每天按５元的滞纳金支付龙永福。５．龙永福提供动力、照明用电及生活用水，协助张发银办理修建加油站应当具备的各种手续，自行向国土部门交纳土地使用费等。６．张发银按月支付水、电费给龙永福，承担拆除王昌军修车房的一切费用，并提供设备和流动资金３０万元，加油站的设计、修建、安装、调试必须符合消防安全标准，合理使用场地。７．建加油站开工后，张发银应先支付４０００元人民币给龙永福作为搬迁电表资金，此款在今后每月给付的租金中扣除５００元直至扣完为止。对违约责任进行明确：如果龙永福违约给付张发银１００００元违约金，并赔偿由此给张发银造成的损失，同时自行清理场地；如果张发银违约给付龙永福１００００元违约金，并赔偿由此给龙永福造成的损失。同时负责清理场地。当日，该合同经盐边县公证处公证。合同订立后，龙永福曾到盐边县国土地矿局口头申请办理转租，因当时该宗土地未办理国有土地使用权证和受移民搬迁影响，新县城的土地管理还未完全纳入规范化管理等，致该宗土地至今仍未办理转租登记手续。但龙永福为提供动力、照明用电，移动了电表房，解决了生活用水，垫支车船费和误工费损失１９８０元，积极协助张发银办理了有关建设磨石菁加油站的各种手段，代替张发银交纳了２５００元消防设施配套费，雇请朱显跃、朱德敏等人并支付人民币４３５２元，拆除了王昌军修理房，自筹资金修建了防火墙支出２２００元。２０００年６月１４日，龙永福经盐边县国土地矿局批准办理了租赁的４１０平方米的国有土地使用权证。而张发银虽与龙永福共同办理好建设加油站的各种手续，但尚未投入资金及时动工兴建致使已办理好的建加油站的手续因国家清理、整顿建设加油站等政策因素而需重办。同时，也未按合同规定履行相关义务。２０００年５月９日，龙永福以张发银不履行租赁合同为由提起诉讼。
还查明，龙永福１９９８年１月１日与王昌军签订了５年的土地租赁合同，１９９９年２月２４日与王东华签订了１０年联合修建经营磨石菁加油站的合同，１９９９年８月１９日与李佳文签订了３年的房屋承租合同，且均未依照有关规定办理租赁登记手续。
１９９９年２月２６日、１９９９年２月２８日张发银分别先后给付人民币１３０００元、７０００元，共计２００００元给龙永福。
对上述事实，本院采纳了以下证据材料作为定案依据：
１．原告龙永福提交的盐边县移民搬迁建房用地建设呈报表，证明１９９６年９月５日龙永福申请在新县城建房，县移民、城建、国土部门１９９６年１０月２１日批准划拨１５０平方米宅基地、９０平方米加工用地给龙永福使用，依法予以采信。
２．原告龙永福提交的１９９７年１月以解决家人生活申请县委、政府在新县城规划区解决３．５亩饲料地，县农迁、移民安置、国土等部门和县政府对此所作的批示，依法予以采信。
３．原告龙永福提交的盐边国土地矿〔１９９９〕字第０９号《盐边县国土地矿局关于同意租赁二滩开发公司南大门右侧国有土地的通知》和盐国土１９９９租字第２号《国有土地使用权租赁合同》证明龙永福经国土部门批准于１９９９年３月５日依法取得二滩开发公司南大门右侧国有土地４１０平方米土地作为建设磨石菁加油站用地，同时证明了有关租赁期限，租金年标准及有关土地使用权转让的出租、抵押等事宜，依法予以采信。
４．原告龙永福提交并经公证的１９９９年３月３１日与张发银签订的土地使用权租赁合同，明确了双方的权利义务等事宜，依法予以采信。
５．原告龙永福２０００年６月１９日提交的盐边县国土地矿局２０００年６月１６日的证明，证明了龙永福１９９９年３月５日经盐边县国土地矿局批准租赁二滩开发公司南大门右侧国有土地４１０平方米的土地使用权，１９９９年３月３１日龙永福将该宗土地租赁给张发银，龙永福到国土地矿局口头申请办理转租登记，由于当时该宗土地未办理到国有土地使用权证和受移民搬迁影响，盐边新县城的土地管理还未完全纳入规范管理等客观原因，该宗土地至今仍未办理转租登记。对此，依法予以采信。
６．原告龙永福２０００年６月６日提交的土地登记申批表及２０００年６月１４日提交的国有土地使用权证，均证明了龙永福依法租赁二滩开发公司南大门右侧４１０平方米的国有土地，获取了该宗土地的使用权，可以依法转让、出租、抵押等。对此，依法予以采信。
７．原告提交的盐边县计划经济委员会１９９９年２月２１日边计经基〔１９９９〕１２号《关于下达盐边县磨石菁加油站建设计划的通知》、建设工程项目位置申请表、建设工程规划许可证申请表、盐边县公安局消防大队建筑工程消防设计审核意见书、同意盐边县磨石菁加油站初设方案的《证明》，这组材料证明了龙永福为建立磨石菁加油站协助办理了相关手续，依法予以采信。庭审中，原告提出为此支出车船、误工等损失计１９８０元，被告无异议，也予以采信。
８．原告龙永福提交的盐边县公安局消防大队１９９９年３月１日、４月６日代替交纳的消防设施配套费２０００元、５００元，共计２５００元，被告张发银无异议，依法予以采信。
９．原告提交的朱显跃、朱德敏等拆除王昌军修理房支出费用４３５２元的这组证明材料，被告方无异议，依法予以采信。
１０．为建磨石菁加油站，龙永福自筹资金修建防火墙支付人民币２２００元，被告方无异议，依法予以采信。
１１．原告龙永福在与张发银签订合同后，为提供动力、照明用电及移动电表房支出费用的这组材料，结合其他证据材料，予以适当采信。
１２．原告龙永福提交的与王东华签订的联营修建加油站合同及与王昌军签订的土地租赁合同，与李佳文签订的房屋承租合同，说明上述人员与龙永福签订过租赁合同，但均未依照有关规定进行租赁登记。对此组证据材料予以采信。
１３．被告张发银提交的１９９９年２月２６日、２月２８日龙永福分别收款１３０００元、７０００元的收据（复印件），原告对此无异议，依法予以采信。
对以下证据材料，本院依法不予采信：
１．龙永福称在与张发银签订合同前张发银曾与其协商，如果不建设磨石菁加油站，张发银保证赔偿３０万元损失，张发银对此否认，且又无其他证据相印证，对此不予采信。
２．对龙永福提出的为修建加油站投资２０万余元开发土地系列证据，不予采用。
３．对张发银提交的龙永福１９９９年１２月２２日出据的７０００元收据（复印件），因龙永福有异议，张发银在限定期限内尚未提交原始收据，对此不予采信。
本院认为：原告龙永福与被告张发银签订的土地使用权租赁合同，虽未按照有关规定办理相关登记手续，但龙在合同签订后曾向国土管理部门申请办理手续，因移民搬迁和新县城土地管理尚未规范等因素才未办理，国土部门也对此作了证明。因此，应当视为龙永福办理了登记手续，且龙永福在诉讼中办理了４１０平方米的国有土地使用权证。龙永福依法获取４１０平方米的土地使用权并将该宗土地租赁给张发银建加油站，符合我国土地管理法、城市房地产管理法和有关行政法规的规定，４１０平方米的土地租赁依法应当认定有效；龙永福将划拨土地改变用途，未经国土管理部门批准并办理国有土地使用权出让手续，直接将４２０平方米的土地和１５平方米住房租赁给张发银建加油站，违反了国家实行土地用途管理制度和土地使用权可以依法转让以及城镇划拨土地使用权办理转让、出租、抵押应当按照规定办理土地使用权出让手续，并交纳出让金等规定，其租赁行为依法应当认定无效。龙永福与张发银签订的土地使用权租赁合同的其他部分依法应当认定有效。被告张发银不积极组织资金及时建设加油站，致使原加油站手续作废而重办困难，且明确表示不再建加油站的行为，是导致合同的有效部分不能继续履行并引起本案纠纷产生的主要原因，张发银应当承担主要责任。原告龙永福未能具备合法的土地使用权手续，将４２０平方米土地和１５平方米的住房直接租赁给张发银，造成该部分租赁无效，依法应承担相应责任。原告龙永福诉请赔偿直接损失、赔偿可得利益、给付违约金的请求，依法给予适当支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第十一条第三款、第十三条、第三十七条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第二十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第五条、第七条、第二十条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第一款（二）项、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除龙永福与张发银１９９９年３月３１日签订的土地使用权租赁合同。
二、被告张发银给付龙永福１９９９年４月１日至２０００年８月３１日租赁４１０平方米土地的租金２０４９１．８元，迟延履行金２５５０元，合计人民币２３０４１．８元。
三、被告张发银赔偿因合同部分无效给龙永福造成的经济损失９７８３．６０元。
四、被告张发银给付龙永福支付的消防设施配套费２５００元、王昌军修理房拆除费４３５２元、办理加油站手续车船、误工费１９８０元、修建防火围墙支出费２２００元、电表拆迁等费４０００元，合计人民币１５０３２元。
五、被告张发银赔偿龙永福因解除合同一年的可得利益２１３７０．８６元。
六、被告张发银给付龙永福违约金１００００元。
以上一至六项合计人民币７９２２８．２６元，扣除张发银已给付２００００元，张发银实际还应给付龙永福人民币５９２２８．２６元。该款限于本判决生效后１０日内给付。
七、驳回原告龙永福的其他诉讼请求。
案件受理费２８８７元，办案实际支出费５００元，合计人民币３３８７元，由被告张发银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 杨焕云
审 判 员 李 涛
代理审判员 潘 毅
二○○○年九月十三日
书 记 员 罗德梁