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登记对流转合同效力的影响
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/16

登记对流转合同效力的影响

从物权变动效力和债权行为效力的基本理论分析不难看出,登记手续在发生不动产物权变动效力以及债权行为效力上的作用是不同的。登记是不动产物权变动发生法律效力的必备要件,但不是债权行为有效的必要条件。除非法律有特别规定,登记仅针对权利的变动而并不针对行为本身。在登记之前,当事人就不动产的转移已经达成合意,交易关系这一侦权行为就已经成立井牛效。在集体建设用地使用权流转合同效力认定中,我们应区分引起集体建设用地使用权发生物权变动的原因行为,即集体建设用地使用权流转合意本身,与由此而产生的集体建设用地使用权物权变动,两者分别受债权类法律和物权类法律的调整。不能将流转合同效力与因流转合同而发生的物权变动效力混为一谈。依据物权变动与其原因行为的区分原则以及传统民法理论中登记对两者效力的不同影响,我们认为,登记与否只是对集体建设用地使用权发生物权变动效力有影响,对集体建设用地使用权流转合同的生效没有影响。集体建设用地使用权出让、转让、抵押合同的当事人,若要实现使用权的物权变动效力,其在合同生效后还必须完成相应的登记手续。至于集体建设用地使用权出租、转租合同,当事人无须办理合同登记备案手续,出租权、承租权、转租权即告产生。

综上,当事人欲建立集体建设用地使用权流转关系而订立合同,该合同一经成立,流转即发生法律效力,流转合同双方当事人均受其约束。合同的登记手续不影响合同本身的效力。合同当事人未到行政部门办理登记手续的,集体建设用地使用权流转合同仍然发生法律效力。

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