江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
（2011）徐民终字第2123号
上诉人（原审盛泰公司）徐州市盛泰置业有限公司。
法定代表人刘金亮，该公司总经理。
委托代理人孙景波，江苏汉地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李大伟。
委托代理人渠清，江苏汉地律师事务所律师。
上诉人徐州市盛泰置业有限公司因与被上诉人李大伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2010）丰民初字第26号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人徐州市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）的委托代理人孙景波，被上诉人李大伟及其委托代理人渠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，盛泰公司与李大伟于2009年2月26日签订商品房买卖合同一份（合同编号为9008631号）。合同约定，李大伟购买盛泰公司开发建设的丰县盛泰御景园V6幢1单元101室住房一套，该房屋建筑面积245.41?，单价为2799.03元/?，总价款为686910元；李大伟应当于签订合同当日交付盛泰公司房款146910元，余款54万元，自本合同签订之日起20天内付清。合同第七条约定，逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之三向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的房屋交付买受人。该合同附件即补充协议（二）约定，出卖人代收暖气初装费88元/?，买受人在签订合同时一次性交清；出卖人代收煤气初装费2200元/户，买受人在签合同时一次性交清；办理银行按揭付款的买受人若不能按期办理按揭付款，则应在合同约定的付款期限内以现金方式交付房款；买受人在合同约定的上房时间前未付清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，且出卖人不承担因此而产生的延期上房的违约责任。
商品房买卖合同签订当日，李大伟按约定向盛泰公司交付了房款146910元，并交付了暖气初装费21596元、煤气初装费2200元、车库使用费6万元。李大伟于2009年4月1日交纳契税20607元，于2009年4月20日通过银行贷款向盛泰公司交付房款48万元，至此，李大伟尚欠盛泰公司房款6万元。2009年11月5日，盛泰公司给李大伟开具了上述48万元房款的收据。
2010年1月4日，盛泰公司诉至原审法院，请求解除双方的9008631号商品房买卖合同，并要求李大伟支付盛泰公司违约金1800元。在本案审理中，2010年1月25日，李大伟在未征得盛泰公司同意的情况下，将所欠的6万元房款存入了盛泰公司的银行帐户。
原审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。
根据合同约定，被告于2009年2月26日签订合同当日首付房款146910元后，应当于合同签订之日起20天内即2009年3月18日前付清余款54万元，而被告通过银行按揭贷款交付盛泰公司48万元的时间为2009年4月20日，比约定时间迟延了32天，并且，直至本案诉讼中才交纳下余的6万元房款，故被告迟延交款的行为属于违约行为，应当按照合同的约定支付盛泰公司违约金。
关于原被告之间的商品房买卖合同是应当继续履行，还是应当解除的问题。法院认为，根据商品房买卖合同第七条约定，如果被告逾期付款超过90日，则盛泰公司有权解除合同。原被告于2009年2月26日签订合同，按照约定，被告应当于2009年3月18日前付清全部房款，逾期付款超过“90日”的时间点是2009年6月16日。被告在2009年6月16日之前未付清全部房款，已构成违约，双方约定的合同解除条件已经成就，盛泰公司有权解除商品房买卖合同，将所收取的房款退回被告，但是，盛泰公司在约定的合同解除条件成就后，未将所收取的房款退回被告，又于2009年11月5日给被告开具了48万元房款收据，这是接受违约方继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，故原被告签订的商品房买卖合同应当继续履行。再者说，在被告首付房款146910元后，对于下余的54万元房款，被告认为能够通过银行按揭贷款的方式支付，但事实上仅办理了48万元银行贷款，尚差6万元。未能按约定付清盛泰公司全部房款并非出于被告故意，事实上，在本案审理过程中，被告已将该6万元房款存入了盛泰公司的银行账户。被告向盛泰公司交付该6万元房款时，虽未征得盛泰公司同意，但能够表明被告有继续履行合同的诚意。从原被告签订商品房买卖合同的目的分析，盛泰公司作为房地产开发商，其目的是将其开发的房产出售并获取相应的收益，被告作为商品房买受人，其目的是取得一套住房。被告迟延交付6万元房款的行为，不足以使盛泰公司的合同目的不能实现，因为该6万元房款占686910元总房款的比例仅为8.73%。根据合同法维护交易秩序，促进交易履行，保障当事人在合同法律关系中实质平等的原则，也不应当轻易解除合同。
综上，盛泰公司要求解除原被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，法院依法不予支持，但盛泰公司有权根据合同约定要求被告支付违约金。在本案中，盛泰公司要求被告支付违约金1800元，不违反法律规定，法院予以支持。本案诉讼的产生，归根结底是由于被告拖欠盛泰公司房款所致，故被告应当负担本案的诉讼费用。据此判决：（一）、被告李大伟于本判决生效后十日内支付盛泰公司徐州市盛泰置业有限公司违约金1800元。（二）、驳回盛泰公司徐州市盛泰置业有限公司要求解除9008631号商品房买卖合同的诉讼请求。
上诉人盛泰公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定上诉人于2009年11月5日开具收据的行为是接受被上诉人的继续履行合同的行为，是对合同解除权的放弃明显错误。2、一审法院以合同目的是否实现来否认上诉人合同的解除权的行使没有法律依据，一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人合同解除权的放弃和为了促使实现合同目的，而认为不能支持上诉人的一审解除合同的诉请，但在适用法律时却引用解除权消灭的法律规定，显属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第二条，改判支持上诉人解除商品房买卖合同的诉讼请求。
被上诉人李大伟答辩称：上诉人与被上诉人于2009年2月26日签订了合同，当时被上诉人缴了20%首付款后办理贷款。2009年4月2日，被上诉人将贷款的70%交了房款，而上诉人是在2009年11月5日通知被上诉人开具购房手续。因此，双方对交付购房款的时间产生了变更，交房时间也因此不能确定。这种情况下，应视为上诉人对合同解除权的放弃。至于后来被上诉人欠付上诉人将近10%的购房款，被上诉人在向上诉人多次缴纳而上诉人不予接收的情况下才将房款打入上诉人账户。综上，上诉人要求解除合同缺乏事实及法律依据，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人要求解除与被上诉人之间的商品房买卖合同有无事实及法律依据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订购房合同后，由于被上诉人未能按合同约定期限将购房余款54万元全部付清，上诉人据此要求解除合同。但上诉人的主张能否成立，则应结合案件事实以及被上诉人迟延交付是否导致合同目的不能实现而定。根据双方合同约定，被上诉人作为房屋买受人，如逾期付款超过90日后，上诉人有权解除合同。由于被上诉人未能按约付清全部房款，尚欠6万元，在该迟延付款行为达到90日后，上诉人按照合同约定可以行使解除权。但上诉人并未向被上诉人发出解除合同通知，而是在2009年11月5日为被上诉人开具了收取48万元购房款的收据。上诉人的行为应视为其对被上诉人付款行为的认可，亦表明上诉人接受了被上诉人继续履行合同的意思表示。此外，被上诉人在按约支付余款时未能付清全部余款，虽有违双方合同约定，但并非被上诉人出于故意，而是由于办理贷款导致。被上诉人在剩余6万元的交付上虽构成迟延，但其已履行了合同的主要付款义务，并缴纳了相关的各项税费。因此，该迟延行为并不影响双方合同目的的实现。在此种情况下，如仅以被上诉人迟延付款6万元为由解除双方合同，则有违公平，亦会影响市场交易行为的稳定性。且被上诉人在一审期间将剩余6万元支付给上诉人，虽未征得上诉人同意，但能够表明其继续履行合同的诚意。因此，对上诉人要求解除合同的诉请，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10690元，由上诉人徐州市盛泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
代理审判员 谈 心
代理审判员 尹 杰
二 0 一一 年十二月九日
书 记 员 权 冠 亚