咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判案例 >> 人民法院审判案例
杨璐因与被上诉人王璇房屋租赁合同纠纷一案
摘自:龙房川
点击: 13158753次
发布时间:2012/3/5

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2012)郑民四终字第74号

 

上诉人(原审被告)杨璐,女,汉族,1975年3月15日出生,住郑州市金水区沈庄后街8号院1号楼61号。

委托代理人张翠云,河南亚太人律师事务所律师。

委托代理人黄春飞,男,汉族,1983年10月3日出生,住郑州市二七区大学北路84号。

被上诉人(原审原告)王璇,女,汉族,1949年12月11日出生,住郑州市二七区幸福路14号院6号楼39号。

委托代理人魏晔,河南千益律师事务所律师。

委托代理人王飞,河南千益律师事务所律师。  

上诉人杨璐因与被上诉人王璇房屋租赁合同纠纷一案,不服郑州市金水区人民法院(2011)金民二初字第2618号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨璐委托代理人张翠云、黄春飞,被上诉人王璇委托代理人魏晔、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:2010年3月6日王璇和杨璐签订租赁协议,王璇承租杨璐位于国基路上的门面房(55栋西5 ),合同载明:租赁期限为五年,前两年房租13200元,每一年支付一次,后三年租金上浮10%,租赁期2010年7月12日至2015年7月12日,房租提前一个月支付;王璇若退租提前一个月通知杨璐,以便杨璐提前招租;王璇应当爱护杨璐设施,不得随意更改室内设计,如有必要更改需征得物业同意;等等。签订该协议后,王璇向杨璐交纳租金,王璇对该租赁房屋进行装修,装修完成后,王璇在该房屋内经营象王洗衣店生意。2011年4月杨璐向王璇发出一份 "送达通知",主要内容是:一、王璇房租交到2011年6月12号, 因特殊情况杨璐中止原租赁协议;二、杨璐已多次告知王璇希望王璇买了该房屋,经多次协商王璇决定不买,所以杨璐已经将该房屋卖给了他人,新房主委托我们于2011年6月12日办理交接手续;三、(王璇若同意解除合同并搬出该房屋)杨璐承诺作出适当补偿,杨璐要求王璇在2011年6月1日前作出答复,否则在2011年6月12日以后停水停电。王璇在收到该解除合同通知后,不同意解除合同,并于2011年5月6日诉至原审法院,请求确认杨璐该解除合同行为无效。

原审法院认为:首先,王璇与杨璐之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示,合法有效,合同双方应当依照约定履行合同。其次,在该合同履行过程中,杨璐提出解除合同,王璇在收到该解除通知后,不同意解除合同,并起诉请求确认杨璐该解除合同行为无效。王璇该诉权的提出符合《合同法》相关规定,原审法院应予以审理。再次,王璇的诉讼请求是确认杨璐该解除合同行为无效,原审法院对该“送达通知”的内容分析认定认为,杨璐以该租赁房屋已经转让为由向王璇发出解除合同通知,依据合同法第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,杨璐该解除合同的理由,不符合法律规定,在王璇不同意解除的前提下,杨璐该解除合同的行为不发生法律效力。再者,在本案审理过程中,杨璐提出王璇存在多处违约行为,拖欠租金500元,改变房屋结构等,在"送达通知"中杨璐并未以此作为解除合同的理由,原审法院本不应对该理由进行审查,但本着解决纠纷、节省诉讼资源的原则,在杨璐提供证据、王璇已经质证的前提下,原审法院对杨璐上述解除理由审核认为,第一、杨璐主张王璇拖欠500元租金,未提供证据予以证明,无法予以采信;第二、杨璐主张王璇改变房屋结构,证据不足,原审法院无法予以采信。再者,杨璐主张合同中划掉部分“同样甲方(杨璐)想解除合同也应提前一个月通知”,是王璇自行划掉,不是双方合意的结果,因该协议一式两份,王璇、杨璐各一份,在杨璐未提供自己保留的协议原件的前提下,原审法院无法否认王璇所提交租赁协议的真实性,故对杨璐主张自己同样拥有“若想解除合同,提前一个月通知杨璐”的解除权,因没有合同依据,原审法院不予以认可。综上,杨璐该解除合同的理由,不符合法律规定,杨璐该解除合同的行为不发生法律效力。在该租赁协议未解除的情况下,王璇、杨璐应依照合同约定继续履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 杨璐于2011年4月向王璇送达的解除合同通知( "送达通知")不发生法律效力。案件受理费100元,由杨璐负担。

杨璐不服原审判决,向本院上诉称:一审判决认定事实不清,证据不足,判决显失公正。事实上,王璇已自认拖欠500元租金,而一审法院却不予认定;王璇在租赁期间擅自改变承租房屋结构,王璇对房屋进行装修没有经物业公司同意,且在未告知我的情况下,对室内原装修设计进行了更改,对墙体及承重墙进行了破坏,一审法院对此不予认定是错误的;2、王璇明确承认“同样甲方想解除合同也应提前一个月通知”的约定是被其划掉的,但没有证据证明是双方协商一致的结果,故该约定是有效的,我按照《租赁协议》约定提前三个月通知解除合同正是履行合同的表现。另外,王璇拖欠电费1700多元。综上,请求撤销原判,依法改判驳回王璇的诉讼请求。

王璇答辩称:在送达通知中杨璐以房屋要出卖为由请求解除合同,而上诉状所陈述的是与此无关的理由,请求驳回上诉,维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为:本案的争议焦点为杨璐向王璇送达的解除合同通知( "送达通知")是否发生法律效力,即杨璐是否有权单方解除租赁合同。根据合同履行的情况来看,王璇租赁房屋后进行了装修并交纳了相应的租金,杨璐称王璇欠付租金500元及擅自改变房屋结构,但在合同履行期间,杨璐并未催交过该租金,且提交的证据不能证明王璇改变房屋结构,故杨璐所称的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除租赁合同的情形,故杨璐无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定单方解除合同;杨璐与王璇签订租赁合同应当各持一份,王璇提交的租赁合同显示杨璐无权单方解除合同,已经完成了举证责任,杨璐主张合同中已约定了“同样甲方想解除合同也应提前一个月通知”,但仅有其陈述而不能提供其他相应的证据,故杨璐主张其有权按照《租赁协议》约定通知解除合同,没有证据支持,本院不予支持。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,实体处理妥当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由杨璐负担。

本判决为终审判决。

审  判  长  张 建 军

审  判  员  刘 红 军


审  判  员  马 常 有

 二○一二年一月九日

书  记  员 王 春 艳


 

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555