许大荣诉汕头市华林厂房开发有限公司商品房预售合同纠纷案
（2003）粤高法民一终字第230号
广东省高级人民法院民事判决书
上诉人（原审原告、反诉被告）：许大荣，男，汉族，1951年4月16日出生，住汕头市东方巷竹园后三横八号。
委托代理人：江少周、胡天，广东凡立三联律师事务所汕头分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：汕头市华林厂房开发有限公司（下称华林公司）。地址：澄海市新溪镇金叶岛国际花园海天阁二楼。
法定代表人：梁坤权，董事长。
委托代理人：许耿才,广东丰粤律师事务所律师。
上诉人许大荣、华林公司因商品房预售合同纠纷一案，不服汕头市中级人民法院（2002）汕中法房初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：
1994年3月5日，许大荣认可了华林公司提供的一份《金叶岛国际花园别墅付款方式（限首期展销期间）》，该付款方式约定：（一）定金：每单元定金5万元（或港币）。（二）建筑期免息分期付款,九折优惠：1、首期签订预售合同后10天内付楼价15%（含定金）382516元；2、第二期签订预售合同后40天内付楼价20%，即510021元；3、第三期签订预售合同后80天付楼价15%，即382516元；4、第四期入伙时付楼价10%，即
174483.22元；余额40%由华林公司提供购房贷款,购方分二年付清,贷款利率按入伙时银行贷款利率计算。入伙后第一年付楼价30%（连贷款利息），每半年付15%；第二年付楼价10%（连贷款利息）,每半年付5%。尔后,许大荣于1994年3月7日交付了认可购买别墅订金（B1座）5万元给华林公司。同年3月18日,许大荣（乙方）与华林公司（甲方）签订一份《商品房预售合同》，约定：（一）乙方向甲方购买金叶岛国际花园（大厦）别墅B1座，建筑面积为366平方米，花园面积为331平方米。（二）双方同意上述售价为人民币2415893.70元；付款方式为分期付款。（三）甲方应于1994年12月31日将别墅交付乙方使用。如遇到下列特殊情况之一，可延期交付使用，但延期最长不得超过180天。在此期间内，甲方不承担乙方已付楼款的利息。1、遇人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非甲方所能控制的突发事件；上述原因须凭澄海县有关主管部门的证明文件为依据。（四）乙方如未按约交付款项,则被视为违约,甲方有权追索违约利息,逾期超过30天,有权单方面终止合同,预付款不予退回乙方,房产由甲方全权处理。（五）甲方如未按时将楼宇交付乙方使用,又无发生所列可延期交付的特殊原因之一,则应按合同约定交付日第二天起计算付款利息,以补偿乙方损失。逾期超过180天,乙方有权终止合同,所付楼款加利息由甲方退回。（六）甲方出售的楼宇须经澄海县建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年。如质量不合格时，乙方有权提出退房。退房后甲方应将已付款项及利息在三十天内退回乙方。（七）按澄海县有关规定，乙方在收到入伙通知书后,应交付各项附加费有：契税、房产交易费、房产办证费、公证费、产权监证费，届时由甲方代收。1994年3月18日、5月4日和6月23日,许大荣分别支付第一期购房款332516元、第二期购房款510021元和第三期购房款382516元给华林公司。
金叶岛首期别墅4座B1工程项目于1995年6月21日开工，1996年6月4日,金叶岛首期别墅4座B1工程项目竣工并通过验收。同年9月2日,华林公司向许大荣发出了《金叶岛国际花园首期别墅入伙通知书》，称金叶岛国际花园首期别墅B1座已竣工落成,定于1996年9月9日至19日交付使用，要求许大荣带齐证件到华林公司处办理有关手续。1996年9月12日,华林公司向许大荣发出了《入伙缴款通知书》,要求许大荣缴交第四期购房款174483.22元，及其它项目增加款212235.23元,合共386718.45元；并附《金叶岛第一期别墅房产交付使用工程明细表》，列明许大荣所购买的别墅建筑面积增加18平方米，每平方米6239.79元，计款112316.22元；花园面积增加107平方米,每平方米812.93元,计款86983.50元；户内燃气管道、庭院管道6443.77元，户外管道配套2578.74元；卫星电视800元；全岛监控报警系统1285元；区域摄像设施1828元；共计212235.23元。许大荣认为，其对华林公司未按合同约定，擅自增加房屋面积及加收其它费用提出异议。1996年10月10日,华林公司再次发出《通知》给许大荣,要求许大荣在接通知8日内前往办理有关入住手续,逾期不办理,则视为许大荣放弃使用权利,华林公司将根据双方签订的预售合同第四条处理,并不再另行通知。许大荣认为，其已向华林公司提出，华林公司交房时间已远远超过180天，已构成违约，其多次要求给予退房。许大荣提交了其于1997年1月27日给华林公司朱总经理的函件，以此证明许大荣曾向华林公司提出过解除合同。1997年11月27日,许大荣出具书面意见给华林公司，要求华林公司对B1栋别墅进行修整。华林公司认为，其同意许大荣提出修整别墅的意见，只是许大荣不同意缴交第四期购房款。许大荣认为，不是许大荣不同意缴交房款，而是双方对华林公司延期交房应支付的违约金抵偿购房款尚未达成一致意见。
1999年11月9日，华林公司将金叶岛国际花园金香苑1004栋（原金叶岛国际花园别墅B1座）卖给谢巧专。澄海市土地房产交易管理所于1999年12月29日对华林公司与谢巧专所签订的《澄海市商品房买卖契约》进行了交易确认登记。华林公司卖给谢巧专该座别墅的建筑面积为384平方米（每平方米为4000元）,其中阳台建筑面积为3.19平方米（已折50%计）,花园的建筑面积为437.34平方米（每平方米614.62元），总金额为人民币1804800元。1997年8月21日，澄海市国土房产局发给华林公司澄海市新溪镇金叶岛金香苑1004号的《商品房屋产权权属证明书》,其中记载建筑总面积为384平方米,建筑基底面积为223.51平方米,使用土地面积661.34平方米。
2002年9月23日，许大荣以华林公司一房二卖，严重侵犯其合法权益，造成其经济损失2667129.90元等为由，向原审法院提起诉讼，请求判令华林公司赔偿其本金1275053元及利息损失1392076.90元（利息暂计至2002年9月15日），并由华林公司承担本案一切诉讼费用。
华林公司反诉认为，由于许大荣违约，不按时缴交购房款，华林公司为避免损失的进一步扩大，依合同约定终止合同，并将别墅另行出售。鉴于许大荣承担欠交房款的利息远不能弥补其损失，华林公司反诉请求：（一）判令许大荣赔偿其别墅另卖的差价损失745309元及利息103614.08元；（二）判令许大荣承担欠交房款的利息332327.45元；（三）判令许大荣承担本案一切诉讼费用。
原审法院审理期间，华林公司提供了以下三份报告：（一）汕头市建筑设计院第三设计室、建设部城市建设研究所、澄海市工程质量监督站、澄海市建设局分别于1996年12月1日、4日、5日、11日，证实华林公司于1996年11月20日所反映的《关于首期别墅及多层公寓工程工期延误情况的报告》的内容情况属实。该《报告》主要陈述造成工程工期延误的原因,即：1、金叶岛是冲积岛,因此在填沙工程上未能如期进行而不得采用其他地基处理途径,致工期拖延了约几个月的时间；2、堆载平面处理效果不佳而采用震冲碎石桩及粉喷桩加固复合地基的方法,致造成工期延误约三个月时间。（二）1996年12月2日,澄海市城建局对华林公司的《关于首期别墅及多层公寓工程工期延误情况的报告》所反映的内容作出证实,证实反映情况可作向用户解释的原因。该报告的主要内容是陈述了由于有关部门对燃气供应管道设计的变更而致使工程进展被迫延误近45天,供水系统的改变而造成工程工期延误约二个月的时间。（三）1996年12月8日和1996年12月16日,澄海市水利电力局工程质量监督站和澄海市建设局均证实华林公司于1996年11月20日的《关于工程工期延误情况的报告》反映的情况属实。该报告主要是陈述金叶岛地处新津河的出海口,其防洪石堤施工要求较高,而1994年受三号台风在澄海登陆的影响,致工程进度被迫延误约月余。
许大荣认为，上述三份报告所反映的情况不属实，讼争的别墅4座B1楼是1995年6月21日才动工兴建，1994年发生的台风对其没有影响，不能将房屋动工前的地基填沙等三通一平作为逾期交房的抗辩理由。故三份报告不能作为延期交房的依据。
另查,华林公司于1992年8月14日经工商登记成立,原为汕头市华林厂房开发有限公司,2002年8月20日变更为汕头市华林房产开发有限公司。1993年8月6日，华林公司领取了拟开发建设别墅的预售商品房许可证。
原审法院审理认为,许大荣与华林公司双方所签订的《商品房预售合同》及作为该合同附件的《付款方式》，是双方的真实意思表示,应确认为有效的合同,双方均应依约履行。在合同的履行过程中,华林公司没有依约按时交付房屋,应承担逾期交房的违约责任。鉴于许大荣并没有请求华林公司支付逾期交房的违约金,故该款本案可不予一并处理。华林公司逾期交房已超过了双方约定逾期交房180天许大荣有权解除合同的约定。许大荣在接到华林公司的《入伙通知》和《入伙缴款通知书》时,只是对增加的面积的数量及单价提出异议,并没有提出解除合同的请求,且在1997年11月27日,许大荣还书面函告华林公司,要求华林公司对讼争的房屋进行修整。从许大荣上述行为可认定许大荣并没有解除合同的意思表示,而是愿意继续接受讼争的房屋。但许大荣在接到华林公司的《入伙缴款通知书》及《通知》后,没有依约缴交应付的购房款。因此,许大荣应承担逾期付款的违约责任。许大荣认可其接《入伙缴款通知书》时应交的房款为317421.86元,称华林公司应计还其逾期交房的违约金已超过了其应在入伙时交付的房款,由于许大荣的计算方式存在复息计算,且双方在预售合同中对售房的每平方米单价并没有约定,因此,许大荣的主张缺乏充分的依据,不予采纳。许大荣逾期付款已超过30天,华林公司依合同约定有权将房屋另售他人。鉴于讼争房屋已被另售他人,并已办理交易登记手续,故许大荣与华林公司所签订的《商品房预售合同》应予解除。华林公司应返还许大荣已付的购房款1275053元及该款自华林公司另售房屋之日起的利息。购房合同的解除是由于许大荣逾期付款的违约行为所造成的,因此,许大荣应赔偿因违约而给华林公司造成的房价差损失及该款的利息（该利息以103614.08元为限）。许大荣请求华林公司赔偿其经济损失2667129.90元,其主张缺乏充分依据,依法予以驳回。华林公司反诉请求判令许大荣承担欠交房款的利息,由于许大荣逾期付款给华林公司造成的损失已由许大荣所付上述房价差得以补偿,故华林公司该项请求缺乏充分依据,依法予以驳回。据此,原审法院于2003年5月8日作出一审判决：（一）解除许大荣与华林公司于1994年3月18日所签订的《商品房预售合同》。（二）华林公司退还许大荣购房款人民币1275053元及该款自1999年11月9日起至本判决限定还款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。（三）许大荣赔偿华林公司另售房屋的房价差损失人民币611093.70元及该款自1999年11月9日起至本判决限定还款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计息,且该利息以103614.08元为限）。（四）驳回许大荣和华林公司的其他诉讼请求。以上判决一、二项于本判决发生法律效力之日起十日内双方当事人应履行完毕。
许大荣和华林公司均不服上述一审判决，向本院提起上诉。许大荣上诉认为，（一）华林公司迟延交房近两年，且房屋面积大于合同约定面积，已超过3%，华林公司已严重违约，应承担违约责任。依据最高法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称最高院解释）的有关规定，许大荣行使合同抗辩权，以华林公司支付迟延交房的违约金抵偿第四期房款不构成违约。（二）合同约定华林公司逾期交房应补偿许大荣利息损失，补偿利息损失就是支付违约金。许大荣在起诉时已请求华林公司赔偿利息损失1392076.92元。但原审认为许大荣没有请求华林公司支付逾期交房的违约金而对华林公司的违约责任不予处理不当。（三）据《验收证明书》记载，别墅4座B1是1995年6月才动工，而华林公司提供的三份有关影响工期的报告，均是证明房屋动工前的地基填沙等三通一平的问题，且三份报告均在许大荣提出逾期交房的违约金抵付第四期房款后提供的，不能作为延期交房的依据。（四）许大荣接到入伙缴款通知书时已提出异议，华林公司同意许大荣1997年11月17日要求对房屋进行修整的意见。依照最高法院解释的有关规定，当事人行使合同解除权的时间为一年，逾期不行使，合同解除权消灭。华林公司在1999年11月9日行使合同解除权将房屋另售他人，不符合法律的规定。因此，华林公司将房屋另售他人的房价差应由其自行承担。许大荣上诉请求：（一）撤销原审判决第三项。（二）变更原审判决第二项为：华林公司退回许大荣购房款人民币1275053元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，按每笔付款之日起计至还款之日止的利息。（三）华林公司应从1995年1月1日至1996年9月9日止，按银行贷款一至三年期利率计算，支付逾期交房违约金给许大荣。（四）本案一、二审诉讼费由华林公司负担。
华林公司上诉认为：（一）由于许大荣逾期付款超过30日，及许大荣收到入伙通知后，没有交付各项附加费用，因此，按合同约定，华林公司有权单方面终止合同，不必退回许大荣已付房款。（二）许大荣的违约行为给华林公司造成损失，除应承担房屋差价外，还应承担逾期付款的利息损失。华林公司上诉请求：（一）撤销原审判决第二项。（二）驳回许大荣的诉讼请求，即华林公司不必退回许大荣已交房款及利息。（三）判令许大荣支付华林公司逾期支付房款的利息332327.45元。
本院认为：许大荣与华林公司于1994年3月18日签订的《商品房预售合同》及其附件《付款方式》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，原审确认上述合同有效正确。双方本应严格按照合同的约定履行各自的义务。但在履行合同过程中，华林公司没有按合同约定的时间交付房屋给许大荣使用，而许大荣在收到入伙缴款通知书后，亦没有依约支付第四期购房款给华林公司，双方就华林公司逾期交房的违约金如何抵偿购房款等问题又未能达成一致意见，华林公司将该别墅另行出售给谢巧专，并办理了房产交易登记手续，致使双方不能继续履行合同，原审依法解除合同并判决华林公司退还购房款1275053元给许大荣是正确的。因利息为该款所产生孳息，故应从付款之日起计至付清款项日止，原审判决该款利息从1999年11月9日起计算不当，应予变更。许大荣上诉请求该款利息从付款之日起计算有理，予以支持。华林公司上诉认为，许大荣逾期付款超过30日，华林公司有权单方终止合同，许大荣已付购房款不予退回的理由不成立，该请求本院不予支持。
造成合同不能继续履行，过错责任在华林公司，华林公司应承担相应的过错责任。经审查本案的事实，华林公司没有按期交房，依合同约定，华林公司应从交付日第二天起计算利息，以补偿许大荣的损失。据《单位工程竣工验收证明书》记载，金叶岛首期别墅4座B1楼房于1995年6月21日动工兴建，而华林公司向原审法院提供的三份报告，均是证实楼房动工兴建前的事实，且该事实作为房地产开发企业是可以预料的，华林公司以该三份报告为由，扣除逾期交房180天依据不足。因此，华林公司应从1995年1月1日起至1996年9月9日，以许大荣已付购房款1275053元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给许大荣。许大荣在向原审法院起诉时及原审庭审中，均已提出华林公司应赔偿其利息损失，即支付逾期交房的违约金。但原审判决以许大荣没有请求华林公司支付逾期交房违约金为由，对该款不予处理不当，本院应予纠正。许大荣该上诉请求有理，本院予以支持。
许大荣因与华林公司因逾期交房的违约金如何抵偿购房款等问题未能达成一致意见，导致没有依约支付第四期购房款给华林公司。根据双方的《商品房预售合同》之规定，逾期付款超过30天，按合同约定华林公司有权单方终止合同，房产由其全权处理。但依照《最高院司法解释》第十五条第二款的规定，"法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"。依此规定，华林公司解除权应当在许大荣1997年11月27日提出意见，要求华林公司对B1栋别墅进行修整后一年内，即在1998年11月27日前行使。但华林公司并没有对许大荣提出的修整意见作出回复，却在1999年11月9日将房屋另出售给他人，已超过上述司法解释规定行使解除权的期限，其解除权已消灭。因此，华林公司另行出售给他人的房屋差价应由其自行承担。原审判决许大荣赔偿华林公司另售房屋价差损失611093.70元及利息不当，应予撤销。许大荣上诉主张华林公司1999年11月9日将房屋另出售给他人，不符合最高院司法解释有关解除权为一年的规定，华林公司另售房屋的差价应由其自行承担的理由成立，该主张本院予以采纳。
关于华林公司上诉认为，许大荣的违约行为给其造成损失，除应承担房屋差价外，还应承担逾期付款的利息损失的问题。由于华林公司擅自将房屋另出售给他人，造成合同不能继续履行，华林公司应承担相应的违约责任，现华林公司请求许大荣赔偿逾期付款的利息损失缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：
一、 维持汕头市中级人民法院（2002）汕中法房初字第35号民事判决第一项。
二、 撤销汕头市中级人民法院（2002）汕中法房初字第35号民事判决第三、四项。
三、变更汕头市中级人民法院（2002）汕中法房初字第35号民事判决第二项为：华林公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，退还购房款人民币1275053元及该款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从许大荣支付的每一笔款项之日起计至还清款项之日止）给许大荣。
四、华林公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期交房的违约金（该违约金以1275053元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从1995年1月1日计至1996年9月9日）给许大荣。
五、驳回华林公司的诉讼请求。
本案一、二审诉讼费人民币78523.80元，由华林公司负担。
判决为终审判决。
审 判 长 陈君惠
审 判 员 万季明
代理审判员 佘琼圣
二00三年十月十日
本件与原本核对无异
书 记 员 彭 群
谢彩萍