北京A投资顾问有限责任公司诉B投资咨询有限公司、北京C房地产开发有限责任公司居间合同纠纷案
北京市第一中级人民法院民事判决书 （２００１）一中民终字第２２０６号
上诉人（原审被告）B投资咨询有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲xx号华能大楼xx层。
法定代表人王一楠，董事长。
委托代理人李某某，中咨律师事务所律师。
委托代理人李某某，中咨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京A投资顾问有限责任公司，住所地北京市崇文区东四块玉南街XX号。
法定代表人某某，董事长。
委托代理人梅某某，男，２９岁，北京A投资顾问有限责任公司法律顾问，住北京市丰台区角门北里x号楼xx号。
委托代理人刘某某，男，２８岁，北京A投资顾问有限责任公司干部，住北京市西城区黄寺大街x号x楼x号。
原审被告北京C房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区六里桥南里西三环南路x号x层。
法定代表人蒋某某，总经理。
委托代理人廖某某，男，３４岁，北京C房地产开发有限责任公司经营开发部经理，住本市宣武区小红庙南里x号楼x室。
上诉人B投资咨询有限公司因居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2001）海民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2000年12月，北京A投资顾问有限责任公司（以下简称A公司）以与B投资咨询有限公司（以下简称B公司）签订房屋居间代理合同书后，履行了居间义务，但B公司与北京C房地产开发有限责任公司（以下简称C公司）未按约定支付佣金为由，起诉至原审法院，请求法院判令B公司支付代理佣金651046.44元，并按日万分之四的标准计支付至付款日时止的违约金，由C公司对B公司的上述义务承担连带责任。
B公司辩称，本公司与A公司签订的协议无效。本公司没有商品房销售资格，也不是项目的开发者和建设者。C公司与中央电视台签订售房合同，和本公司与A公司的协议没有任何关系。要求驳回A公司的诉讼请求。
C公司辩称，本公司作为房屋的产权人，没有把上述项目的所有权转让给B公司，也没有授权B公司进行销售和处分房屋。A公司与B公司的居间代理合同无效。本公司与中央电视台签订的商品房销售合同与B公司、A公司没有任何关系，要求驳回A公司的诉讼请求。
原审法院经审理后确认，A公司与B公司签订房地产居间代理合同书，双方约定B公司同意委托A公司为莲香园小区3号楼、11号楼、12号楼的销售居间代理商，并约定按成交价总款的２％向A公司支付代理佣金等内容，该合同书系双方自愿签订，且不违反国家有关规定，应认定为有效合同。根据合同，双方约定的居间成功为B公司与"客户确认书"中列明的客户就委托项目之任何部分签署合作协议。虽然A公司提供的证据表明其联系的有意向的客户是与C公司签署的协议，但B公司、C公司均在"客户确认书"上盖章予以确认，故应视为A公司已按约居间成功。B公司应按约定支付居间报酬。现A公司要求B公司支付代理佣金及违约金，理由正当，本院予以支持。就违约金的给付标准，A公司未按双方约定标准主张，而要求按日万分之四计算，本院不持异议。判决：一、本判决生效后三十日内B投资咨询有限公司给付北京A投资顾问有限责任公司六十五万一千零四十六元四角四分，并按日万分之四的标准支付自二○○一年一月一日起，至给付时止的违约金。二、驳回北京A投资顾问有限责任公司要求北京C房地产开发有限责任公司承担连带责任的诉讼请求。判决后，B公司不服，以原审法院认定事实不清，中央电视台与C公司签订的售房合同，系中央电视台与C公司直接接洽的交易，与本案当事人无关，要求撤销原判。A公司同意原判。C公司未提起上诉。
经审理查明，1998年7月21日，B公司与A公司签订房地产居间代理合同书。双方约定：B公司同意委托A公司为莲香园小区（丰台区马管营）3号楼、11号楼、12号楼销售居间代理商。A公司将其联络的有意向的客户名单登记在"客户确认书"上，此表随时由B公司法人或法人委托指定代表姚宏巍签字并盖章确认，当B公司与"客户确认书"中列明的客户就委托项目之任何部分签署合作协议，均视为A公司居间代理成功。双方同时还约定，委托期内B公司保证所委托代理销售物业产权绝对清楚无误，B公司向A公司提供有关资料，并就提供资料之内容对客户和A公司负责。在A公司居间代理成功后，按照本合同书之规定向A公司支付代理佣金。在委托项目的各种政府批件上所列名称与B公司名称不符时，则B公司保证其为所委托项目的实际操作者或所有者或被授权者，并承诺在A公司居间代理成功后，无条件承担连带责任，仍按本合同书之规定向A公司支付代理佣金。B公司同意按成交价总款２％向A公司支付代理佣金。代理佣金支付时间为客户向B公司甲方支付首期款后的7个工作日内，由B公司一次性支付给A公司。在A公司居间代理成功后，B公司不得以任何借口延付代理费，如有延期，B公司甲方除支付原约定之代理佣金外，还应向A公司乙方支付违约金，每延时1天，违约金按代理佣金总额的0.5％计算。双方签订合同的同时，B公司将售房单位为C公司、销售范围为莲香园3号楼、9号楼、11号楼、12号楼的京房内证字第146号北京市商品房销售许可证、C公司授权该公司第二项目经理部负责销售该公司开发的莲香园小区3号楼、11号楼、12号楼商品住宅的法人授权委托书以及B公司授权A公司为其代理销售莲香园小区的授权委托书等交给A公司。1998年11月28日，B公司、C公司项目经理二部在A公司的客户确认表上以加盖公章的形式确认项目名称为：莲香园小区，客户名称为：中央电视台。审理中，A公司提供北京市丰台区房屋土地管理局的证明，内容为：中央电视台购买C公司房屋，坐落在丰台区莲香园小区3号楼47套，总金额32552322.5元，于2000年12月在我区房地产交易所办理买卖过户手续。C公司认可该公司项目经理二部系其公司的部门，不具有企业法人资格。上述事实，有双方当事人陈述、房地产居间代理合同书、客户确认表、授权委托书、北京市丰台区房屋土地管理局证明等证据材料在案佐证。
本院认为，A公司与B公司自愿签订房地产居间代理合同书，系双方真实意思表示，且合同不违反国家有关规定，应视为有效。现B公司、C公司均在A公司提供的"客户确认书"上盖章予以确认，有意向的客户为中央电视台，按照双方关于居间成功为B公司与"客户确认书"中列明的客户就委托项目之任何部分签署合作协议的约定，原审法院确认A公司已按约居间成功，并无不妥。B公司认为原审法院认定事实不清，中央电视台与C公司签订的售房合同，系中央电视台与C公司直接接洽的交易，无事实根据，其要求撤销原判的上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万三千三百二十五元，由B投资咨询有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费一万三千三百二十五元，由B投资咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 农
代理审判员 汤 平
代理审判员 徐庆斌
二零零一年十二月十四日
书 记 员 郑艳丽