重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第895号
上诉人（原审被告）：韩XX，男，1932年1月29日出生，汉族，住重庆市江津区滨江中路62幢153号，公民身份证号码510225193201293818。
委托代理人：张XX，重庆XX律师事务所律师。
委托代理人：唐XX，重庆XX律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：韩XX，男，1985年12月24日出生，汉族，住重庆市江津区滨江中路62幢153号，公民身份证号码500381198512240016。
委托代理人：张XX，重庆XX律师事务所律师。
委托代理人：唐XX，重庆XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴XX，女，1967年3月12日出生，汉族，住重庆市江津区支坪街道真武7组，公民身份证号码510225196703125842。
被上诉人（原审第三人）刘XX，男，1963年8月15日出生，汉族，住重庆市江津区石蟆镇和平街14号，公民身份证号码510225196308153595。
上诉人韩XX、韩XX与被上诉人吴XX、被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2010年8月6日作出（2010）津法民初字第1227号民事判决，韩XX、韩XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，韩XX系韩XX之孙，韩选祥为韩XX之子、韩XX之父。1995年12月12日，韩XX与江津远达综合开发公司签订《私房拆迁补偿安置协议书》，由江津远达综合开发公司拆迁还房给韩XX两套房屋，即重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号。1998年，刘XX出钱装修了这两套住房。刘XX在装修后入住143号房屋，并先后以本人名义申报安装了电话、闭路电视、水电等。韩XX、韩XX以及韩选祥则入住另一套住房。2004年11月16日，韩选祥向刘XX出具收条一份，载明：“今收到刘水清（别名刘XX）购买江津市几江镇怡然街滨江路6-1栋1单元4楼3号住房壹套（面积85.65?单价500元/?，计人民币43000元）现金原付参万壹仟肆佰元整，现付陆仟陆佰元，共计参万捌仟元（38000）此条。收款人（即售房人）韩XX、韩选祥 2004年11月16日产权证买卖双方按国家有关规定协商办理。2004年11月16日 欠5000元正 韩选祥”。其中“韩XX”系韩选祥所签。本收条所指房屋即为重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋。2005年1月28日，刘XX与吴XX签订《售房协议》，将重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋出售给吴XX，价格为8万元，吴XX在签订协议后入住至今。2009年2月24日，重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋经重庆市江津区国土资源和房屋管理局登记为韩XX所有，韩XX领取了房地产权证。2009年3月10日，韩XX与韩XX签订《房屋买卖协议》，约定由韩XX将重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号住房转让给韩XX，价格为每平方米1500元，共计255450元。《房屋买卖协议》第2条载明“付款方式：签协议时一次性付清（注：以全部付清）”，另对违约责任等进行了约定。协议签订后韩XX、韩XX申请办理了房地产权属转移变更登记，2009年3月13日重庆市江津区国土资源和房屋管理局颁发了203房地证2009字第03070号房地产权证，载明权利人为韩XX，房屋为重庆市江津区滨江中路62幢143号。2009年9月21日，韩XX向江津区人民法院起诉，请求判令吴XX归还韩XX重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋，该案判决后吴XX上诉于重庆市第五中级人民法院。
吴XX在一审中诉称，韩XX、韩XX之间系祖孙关系，且一直共同居住。1997年韩XX、韩XX一家在重庆市江津区滨江中路62幢有拆迁还房两套，分别为重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号。韩XX将其中的143号房作价4.3万元卖给刘XX，并约定房产证按照国家有关机关规定协商办理，刘XX扣除5000元房款在办理房屋产权证后再支付给韩XX。该房交付给刘XX并装修居住。由于开发商的原因，该房一直没有办理房产登记。2005年元月28日，刘XX又将该房卖给吴XX，吴XX支付了全部房款，但房屋产权仍未办理。直到2009年9月底，吴XX接到韩XX起诉要求其归还该房的《应诉通知书》时才知道韩XX已经办理了产权证，并将房屋转让给韩XX。韩XX、韩XX所居住的153号房屋在143号房屋楼上，明知该房已出卖给刘XX多年，而恶意串通将该房转让给韩XX的行为违反合同法有关规定，应为无效合同。现请求人民法院判决确认韩XX与韩XX之间的关于重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋的买卖合同无效。
韩XX在一审中辩称，1997年经拆迁还房给我两套房屋，即重庆市江津区滨江中路62幢143号、153号房屋，刘XX出钱装修了两套房屋，装修后我将143号房屋出租给刘XX居住，租金为每月300元，租金在装修款中抵扣。因刘XX后来外出，装修款一直未结算，也未实际收取租金。韩选祥向刘XX出具购房款收条一事不清楚，反正我未签字同意，房屋一直未出卖给刘XX。2009年3月10日，我与韩XX签订《房屋买卖协议》，将143号房屋出卖给韩XX，该合同是合法有效的，吴XX的诉讼请求应予驳回。
韩XX在一审中辩称，我知道该房是属于韩XX所有，之前未出卖给他人，购买房屋是签订书面合同的，且办理了产权变更登记，该合同合法有效，吴XX的诉讼请求应予驳回。
刘XX在一审中述称，当时我与韩XX之子韩选祥是好朋友，与其家人经常往来。在1997年拆迁还房后，韩选祥说要卖套房屋，我们说好以每平方米500元的价格将重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋卖给我，韩XX一家当时是清楚并同意卖给我的。1998年，我出钱负责装修了143号、153号房屋，上下两套房屋装修大体一致，结帐时他们多做了床和柜子，总共结算欠他17600多元，后来我补了他1.1万多。后来我怕有纠纷，于2004年韩选祥写了收条给我，当时韩XX在茶馆打牌，我准备进去叫他签字，韩选祥说他签都一样，就在收条上把韩XX的名字写上。房屋因开发商的原因，一直未能办房产证。该房屋我一直居住至2005年，后因我急需用钱，将房屋出卖给吴XX。该房屋是韩XX卖给我的，我有权处分，韩XX、韩XX之间签订的房屋买卖合同应为无效。
一审法院认为，现代经济社会虽然倡导在订立合同时尽量采用书面形式，以规范交易行为、明确权利义务，但也不排除口头形式和其他形式。韩XX与刘XX之间虽然未就买卖重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋签订书面合同，但刘XX与韩XX及家人进行了口头约定，并已按照约定实际履行。从房屋买卖合同履行情况分析，韩XX将自己所有的房屋交付刘XX，由其装修入住，同时也接受了刘XX以装修韩XX所有并居住的153号房屋的方式履行房款给付义务，从而获得并一直占有房屋装修的利益。据此可以认定韩XX以事实行为履行了合同主要义务，并接受了对方的履行，结合韩XX与韩选祥一直共同居住、韩选祥出具收条的情况，从而推定韩XX应当知道并同意房屋买卖的约定，其与刘XX之间的房屋买卖合同成立并已履行完毕主要义务。韩XX辩称并未出卖房屋，而是出租房屋，以装修款抵作租金。按照其陈述，装修费用双方未结算，房屋租金多年未收取，租金也未结算，刘XX以本人名义安装了电话、闭路电视等，这些不符合日常房屋租赁合同的约定和履行情形，而更符合房屋买卖后的情形。另刘XX装修两套房屋，支付几万元的装修款，该装修款在当时已基本可购得一套住房，如只成立租赁合同关系而获得抵扣租金的收益，显然有违常理。关于韩选祥2004年11月16日向刘XX出具的收条，并非确定房屋买卖关系的合同，只是记载合同履行情况的凭证，虽无韩XX的签字认可，但不能以此否认房屋买卖的事实。综上，韩XX辩称房屋系出租的理由，违反常理和交易习惯，不予采信。韩XX与韩XX之间签订的《房屋买卖协议》，虽然双方签字认可，但其内容与实际情况并不一致。韩XX在购买房屋时并未察看所购房屋143号，《房屋买卖协议》虽约定了房屋总价，但并未约定是否包括装修、家具等内容，其约定的房价无法真实反映双方的意愿。同时，韩XX在庭审中陈述只支付房款7万余元，支付方式为给祖母购买保险、物品和部分现金，而韩XX却在《房屋买卖协议》中认可房款已全部付清，并出具收到总房款的收条。综上，韩XX在多年前已将房屋出卖给刘XX，韩XX也应当知道房屋已由他人居住，在此情况下韩XX、韩XX之间签订的《房屋买卖协议》对标的物约定不明确，且韩XX在对方只履行部分房款情形下认可房款已经给付完毕，结合韩XX、韩XX之间系共同居住的祖孙关系的情况，可以推定双方签订《房屋买卖协议》并非出于真实买卖房屋的意愿，其买卖行为是恶意串通、损害第三人即吴XX利益的行为，故《房屋买卖协议》应当无效。吴XX的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第五十三条的规定，遂判决：韩XX与韩XX于2009年3月10日签订的关于重庆市江津区滨江中路62幢143号房屋的《房屋买卖协议》无效。诉讼费用80元由韩XX、韩XX负担，此款吴XX已预交，韩XX、韩XX在本判决生效后十日内给付吴XX。
宣判后，韩XX、韩XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法驳回吴XX的诉讼请求。其主要理由是：1、韩XX无权将未取得权属证书的本案涉案房屋进行物权转让，其与刘XX之间叶没有任何形式的房屋买卖合同关系；2、韩选祥无权将本案房屋转让给刘XX；3、即使有口头协议，由于不具备合同必备条款，也应当无效；4、刘XX与吴XX之间的售房协议无效，刘XX系无权处分；5、韩XX、韩XX之间的房屋买卖协议合法有效，不存在恶意串通行为，韩XX已依法取得房屋产权。
被上诉人吴XX答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘XX未提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故上诉人韩XX将未取得权属证书的本案涉案房屋转让给被上诉人刘XX，虽未发生物权转移，但其转让协议应属有效。从本案查明的事实看，上诉人韩XX于1998年便将涉诉房屋房屋交付刘XX，由刘XX装修入住，同时也接受了刘XX以装修韩XX所有并居住的153号房屋的方式履行房款给付义务，从而获得并一直占有房屋装修的利益，韩XX以事实行为履行了合同主要义务，并接受了对方的履行，且韩XX之子韩选祥于2004年11月16日向刘XX出具的收条载明韩XX、韩选祥收到刘XX支付的涉诉房屋购房款，故一审法院综合认定韩XX与刘XX之存在房屋转让协议，符合本案事实，并无不当。上诉人韩XX于1998年将涉诉房屋出售给刘XX后，又于2009年3月10日与其孙韩XX之间签订《房屋买卖协议》，但其内容与实际情况并不一致，且韩XX在多年前已将房屋出卖给刘XX，韩XX也应当知道房屋已由他人居住，故一审法院结合韩XX、韩XX之间系共同居住的祖孙关系等情况，综合认定韩XX、韩XX之间的买卖行为是恶意串通、损害第三人即吴XX利益因而无效的行为，符合本案事实，亦无不当。被上诉人刘XX在本案涉诉房屋中居住多年后，于2005年1月28日与被上诉人吴XX签订售房协议，吴XX在本案涉案房屋已居住多年，系合法占有，其有权以韩XX、韩XX之间的房屋买卖行为侵害第三人即吴XX利益为由请求人民法院确认韩XX与韩XX之间的《房屋买卖协议》无效。综上，上诉人韩XX、韩XX的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人韩XX、韩XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙建强
代理审判员 邓方彬
代理审判员 罗德梅
二○一一 年 五 月 三 日
书 记 员 刘 蕊