付殿燕诉沈阳同联集团房屋开发有限公司、沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室房屋拆迁合同纠纷案
[2003]沈中民（4）房终字第5号
上诉人（原审原告）:付殿燕，男，汉族，1958年4月30日出生，住沈阳市大东区联合路一段梨树六里4-22号。（身份证号码：210104580430401）
委托代理人:郭淑荣，女，汉族，1963年9月14日出生，住辽宁省抚顺市露天区龙南街五委12组。（身份证号码：210403630914272）
委托代理人：赵宇东，系辽宁华辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:沈阳同联集团房屋开发有限公司，住所地沈阳市新城子区虎石台镇建设北三路。
法定代表人：姜洋，系该公司总经理。
委托代理人:
谢飞，男，汉族，1976年11月20日出生，系该公司职员，住沈阳市沈河区沈阳路朝阳街三段25-3-4-3。（身份证号码：232101197611205012）
原审被告：沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室，住所地沈阳市大东区大北关街36-3号。
法定代表人：杨光，系该办公室主任。
委托代理人：王英，女，汉族，1977年1月18日出生，系该办公室工作人员，住沈阳市皇姑区黄河南大街95号5。（身份证号码：210902770118102）
上诉人付殿燕与上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司、原审被告沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室房屋拆迁合同纠纷一案，前由辽宁省沈阳市大东区人民法院于2003年2月24日作出（2002）大民初字第930号民事判决，宣判后，原审原告付殿燕、原审被告沈阳同联集团房屋开发有限公司均不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，由审判员曹岩担任审判长，代理审判员夏婷婷主审，与代理审判员张健共同组成合议庭，于2003年8月8日、9月11日两次公开开庭审理了本案。上诉人付殿燕、委托代理人郭淑荣、赵宇东，上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司委托代理人谢飞，原审被告沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室委托代理人王英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，上诉人付殿燕原有一处平房，座落于沈阳市大东区辽沈二街25号（动迁协议地址为大东区吉祥四路市场西街面），建筑面积为46.91平方米，原系大东区风味小吃部，由上诉人付殿燕经营，是由原住宅房改为门市房。1994年6月8日该房由沈阳市大东区辽中四里联建办公室动迁，在动迁时双方签订了协议书一份，协议书约定联建办同意待新楼竣工后在西侧临街原位置底层给上诉人付殿燕安置，建筑面积不少于原面积，超出部分由上诉人付殿燕交款，不再另行安置住房及动迁费。同时约定在回迁时超出部分面积款不得多余一万元以上。上诉人付殿燕按协议动迁后，至今未能得到回迁安置，经查，沈阳市大东区辽中四里联建办公室是由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司和原审被告沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室组建的，但在该地区回迁后沈阳市大东区辽中四里联建办公室已不存在，回迁安置问题均由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司负责。
在本院审理期间经查，协议书约定新楼竣工后的西侧临街原位置底层即上诉人付殿燕现在所主张要求回迁的房屋位于沈阳市大东区吉祥四路124号，栋号10-4号，房号4号，建成后实际建筑面积为97.38平方米，该房上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司已经于1999年抵偿给交通银行沈阳分行，该行又于2002年4月将该房卖给了案外人胡延芝，胡延芝于2002年6月已办理了房屋产权证。
原审认为，上诉人付殿燕与沈阳市大东区辽中四里联建办公室所签订的房屋拆迁协议书合法有效，现联建办已不存在，但该联建办是由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司负责组建的。故应由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司负责上诉人付殿燕的回迁，现上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司应按照协议规定，给上诉人付殿燕在原地底层安置回迁房，超出面积应按有关政策执行。因上诉人付殿燕长时间得不到回迁安置，给上诉人付殿燕造成了一定的损失，上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司应给予适当补偿。上诉人付殿燕称要求上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司补偿十五万数额过高，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、原审原、被告所签订的房屋拆迁协议书合法有效；二、本判决发生法律效力后三十日内，由原审被告沈阳同联集团房屋开发有限公司按照双方所签订的协议内容，在沈阳市大东区吉祥四路市场西侧临街原位置底层给予原审原告付殿燕安置，建筑面积不少于原动迁面积（46.91平方米）。如超出面积应按双方签订的协议和有关动迁安置政策之规定办理；三、于本判决发生法律效力后三十日内，由原审被告沈阳同联集团房屋开发有限公司一次性给付原审原告付殿燕补偿费3万元人民币；四、驳回原审原、被告其它诉讼请求。案件受理费50元人民币由原审被告沈阳同联集团房屋开发有限公司承担。
宣判后，上诉人付殿燕不服，提出以下主要上诉理由：1、认为上诉人付殿燕与沈阳市大东区辽中四里联建办公室所签订的房屋拆迁协议书在先，而上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司将房屋抵偿给交通银行沈阳分行以及交通银行沈阳分行将该房屋卖给案外人胡延芝的行为在后，认为该抵偿和买卖房屋的行为无效。2、关于原审法院判决按协议在沈阳市大东区吉祥四路市场西侧临街原位置底层给予上诉人付殿燕安置，应将位置具体为吉祥四路124号楼，栋号10-4号，房号4号。3、认为原审判决上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司给上诉人付殿燕补偿费3万元太少，要求增加。上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司不服，提出以下主要上诉理由：认为原审判决认定事实错误，上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司曾在吉祥二路54号给上诉人付殿燕预留了一处建筑面积为64.15平方米的临街底层门市房，但上诉人付殿燕不满安置地点不回迁，故请求二审法院依法改判。原审被告沈阳市大东区城市房屋拆迁办公室同意原审判决。
本院认为，原审法院认定上诉人付殿燕与沈阳市大东区辽中四里联建办公室所签订的房屋拆迁协议书合法有效是正确的。关于上诉人付殿燕的上诉请求，本院认为：1、上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司应该按照协议书的约定为上诉人付殿燕回迁安置，根据上诉人付殿燕和原联建办签订的协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，双方约定的回迁房位置应为案外人胡延芝现拥有产权的房屋所在的地点，但上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司违反与上诉人付殿燕的约定（即建筑面积不少于原面积46.91平方米，超出部分面积款不得多余一万元）将该房屋建成为97.38平方米，面积超出双方约定的面积1倍以上，在此基础上又将该房屋抵偿给交通银行沈阳市分行，造成交通银行沈阳分行将房屋又转卖给案外人胡延芝，应视为其主观上存在恶意。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的相关规定，在上诉人付殿燕与沈阳市大东区辽中四里联建办公室所签订的房屋拆迁协议书在先，而上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司将房屋抵偿给交通银行沈阳分行以及交通银行沈阳分行将该房屋卖给案外人胡延芝的行为在后，且上诉人付殿燕与沈阳市大东区辽中四里联建办公室所签订的房屋拆迁协议书对安置用房的位置、用途也作了明确、特别的约定的情形下，该安置用房具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，在此种情况下被拆迁人即本案上诉人付殿燕对该特定房屋的债权应视为是一种特殊债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权的物权化，上诉人付殿燕根据特种债权的物权优先效力，具有对抗第三人的效力，即使在上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司将该房屋抵偿给交通银行沈阳分行以及交通银行沈阳分行将此房屋出卖给胡延芝之后，上诉人付殿燕仍有权要求优先取得该补偿安置房屋。而案外人交通银行沈阳分行和胡延芝与上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司之间的法律关系可以另案告诉。同时鉴于该房屋的面积超出上诉人付殿燕原动迁房的面积1倍以上，而关于增加面积款双方无法达成一致意见，上诉人付殿燕本人又明确表示同意将该房屋在西侧临街的前提下划出46.91平方米面积归其所有，本院认为，沈阳市大东区吉祥四路124号，栋号10-4号，房号4号的房屋在西侧临街保证门市房用途的前提下该房屋中46.91平方米面积的所有权应该归上诉人付殿燕所有。上诉人付殿燕提出的第1点上诉理由成立，应予支持。2、关于上诉人付殿燕提出应明确房屋的具体房号的请求，本院认为原审判决主文没有明确房屋的具体地址不利于判决的执行，上诉人付殿燕这一请求合理，应予支持。3、上诉人付殿燕提出要求增加赔偿款的请求，本院认为，上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司长时间没有给上诉人付殿燕回迁安置，应该给予一定的经济赔偿，原审法院酌情给予3万元的赔偿金符合法律规定，对上诉人付殿燕这一请求本院不予支持。关于上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司提出原审判决认定事实错误，该公司曾在吉祥二路54号给上诉人付殿燕预留了一处建筑面积为64.15平方米的临街底层门市房，但上诉人付殿燕不满安置地点不回迁是引发纠纷的主要原因的上诉理由，经查上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司没有提供其给上诉人付殿燕下发了回迁通知，而上诉人付殿燕不予回迁的书面证据，而且该房地址与动迁协议约定的地址不相符，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省沈阳市大东区人民法院（2002）大民初字第930号民事判决主文第一项、第三项；
二、变更辽宁省沈阳市大东区人民法院（2002）大民初字第930号民事判决主文第二项为：沈阳市大东区吉祥四路124号，栋号10-4号，房号4号在西侧临街保证门市房用途的前提下该房屋中46.91平方米面积的所有权归上诉人付殿燕所有。
三、驳回二上诉人其他诉讼请求。
一审案件受理费50元人民币，二审案件受理费100元人民币，均由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司承担。（经核算，上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司于给付赔偿金时一并给付上诉人付殿燕预交的案件受理费100元。）
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 岩
代理审判员 夏 婷 婷
代理审判员 张 健
二OO三 年 九月十二日
书 记 员 孝 剑 波
本案判决所依据的相关法律
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；