周庆伟、董霞华、周冬恺诉上海市普陀区物价局物价收费审核案
【审理法院】【颁发文号】（2005）沪二中行终字第118号【审结日期】
上海市第二中级人民法院行政判决书
上诉人（原审原告）周庆伟。
上诉人（原审原告）董霞华（周庆伟之妻）。
上诉人（原审原告）周冬恺（周庆伟之子）。
以上两上诉人的委托代理人周庆伟，身份情况同上。
被上诉人（原审被告）上海市普陀区物价局，地址上海市大渡河路1668号。
法定代表人屠朝根，上海市普陀区物价局局长。
委托代理人张宝富，上海市普陀区物价局工作人员。
委托代理人曹荣川，上海市普陀区人民政府工作人员。
原审第三人上海杰安物业管理有限公司。
法定代表人唐宗仁，上海杰安物业管理有限公司董事长。
上诉人周庆伟、董霞华、周冬恺因物价收费审核一案，不服上海市普陀区人民法院（2004）普行初字第74号行政判决，于2005年2月2日向本院提起上诉。本
院于2005年3月28日受理后，依法组成合议庭，于2005年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人（并上诉人董霞华、周冬恺的委托代理人）周庆伟，被上诉人上海市普陀区
物价局的委托代理人张宝富、曹荣川，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审上海市普陀区人民法院经审理认定：上海杰安物业管理有限公司（以下简称杰安物业公司）（乙方）与上海宝华置业有限公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合
同》约定，甲方《常德名园》委托乙方实行物业管理，委托管理期限为两年，自2001年12月1日起至2003年11月30日止。《前期物业管理服务合同》第二十三条规定
"车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：150元/月(辆；2.车库车位：400元/月(辆；3.自行车：7元/月(辆；4.助动车：15
元/月(辆"，第二十四条规定"乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付"，第二十五条规定"乙
方向业主和物业使用人提供的其它服务项目的收费标准约定如下：1.依据物价部门和市场价；2.经双方协商解决"。2003年2月5日，杰安物业公司以《常德名园》停车库已
经相关部门验收合格为由，向上海市普陀区物价局（以下简称普陀物价局）提出机动车停车收费的申请，杰安物业公司申报的价格为"地面临时停放：（白天临时停放）5元，（夜间
临时停放）10元；地面固定停放150元/辆(月。地下产权车位：100元/辆(月，租赁车位：400元/辆(月"。2003年2月14日，普陀物价局向第三人作出了
NO：031机动车停放服务收费审核意见的具体行政行为，明确常德路1185弄《常德名园》"地下车库固定停放：400元/辆(月，产权车位按核定停车费的25％收取。地
面固定停放：150元/辆(月；白天临时停放：5元/辆(次；夜间临时停放：10元/辆(次；机动车临时进出，停放不足一小时不得收费。"。
原审法院认为，普陀物价局作为本行政区域价格主管部门，依法具有对机动车停放服务收费进行审核的职权依据。依普陀物价局制定的普价管[2002]63号文第二
条明确规定，普陀物价局核准的地下车库固定停放为400元/辆(月的机动车停放服务收费标准中实际包含了100元/辆(月的管理费，产权车位按核定停车费的25％收取的机
动车停放服务收费标准是指管理费。地下车库的产权车位虽然产权归属于商品房小区内的房地产权利人，但地下车库的产权车位仍然是物业管理区域范围内地下车库的一个组成部分，
必然因日常管理而产生相应的管理费。因此，《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二款所规定的车辆停放收费包含管理费依法有据。而周庆伟、董霞华、周冬恺仅以车辆停放的
收益应当纳入维修基金为由推定车辆停放收费不包括管理费，理由并不充分，不予采信。《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二款已经明确车辆停放收费标准按所在地的区、县
物价部门的规定执行，沪价房（1996）第116号文第五条第一款和沪价房（1997）第165号文第六条、第九条规定，明确在业主委员会未成立前由物价部门审核车辆停放
收费标准，不仅与《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二款规定相协调，而且符合《中华人民共和国价格法》第五条第二款的授权规定。沪价房（1996）第116号文、沪
价房（1997）第165号文以及普价管字[1998]第5号文、普价管[2002]第63号文的位阶虽较低，但上述规范性文件均具有行政法律效力，与法律法规并不抵触。
因此，周庆伟、董霞华、周冬恺对普陀物价局职权依据和法律适用的质疑意见，不予采信。杰安物业公司与住宅出售单位签订的《前期物业管理服务合同》第二十三条虽然只规定了向
车库车位使用人收取400元/月(辆的车位和使用管理费用，没有明确规定地下车库产权车位的收费标准，但《前期物业管理服务合同》第二十四条、第二十五条作了进一步的约
定，第三人依此约定有权向业主收取地下车库产权车位的机动车停放收费即服务管理费用。周庆伟、董霞华、周冬恺作为买受人与住宅出售单位之间就物业管理服务费用的约定，不影
响普陀物价局作出审核意见的合法性。普陀物价局作出审核意见确定的机动车停放服务收费标准，没有超过普价管字[1998]第5号文第二条、普价管[2002]第63号文第
一条、第二条规定的最高收费标准，也没有超过《前期物业管理服务合同》约定的相关收费标准。故其作出审核意见具有合理性和正当性。杰安物业公司具有物业管理企业资质，受托
对《常德名园》实行物业管理，在《常德名园》没有成立业主委员会的情况下，杰安物业公司向普陀物价局提出机动车停放收费的申请，材料齐全，符合相关规定。普陀物价局作出审
核意见的证据充分，适用法律正确，程序合法。但其在NO：031机动车停放服务收费审核（备案）表上出具的书面审核意见的表述过于笼统，没有按照普价管[2002]第
63号文第二条的规定，将地下车库产权车位的机动车停放服务费系管理费加以明确表述，显然存在瑕疵，但不影响具体行政行为的合法性。据此，依照《最高人民法院关于执行<中
华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回周庆伟、董霞华、周冬恺的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由周庆伟、董霞华、周冬恺
负担。周庆伟、董霞华、周冬恺不服，向本院提起上诉。
三上诉人上诉称：被上诉人将非产权车位出租费400元/月标准套用到具有产权车位的上诉人，核定出租费的25％作为物业管理费，认定事实错误；《上海市居住物
业管理条例》第三十一条规定的车辆停放收费是向不特定的租用车位的人收取，而物业管理费是向特定的业主收取，前者可由被上诉人审核，后者则应适用《上海市居住物业管理条
例》第四十六条和第六十四条，由合同约定承担。被上诉人和一审法院不顾两者主体区别，以车辆停放收费中包含物业管理费为由，拒绝适用《上海市居住物业管理条例》第四十六
条、第六十四条，法律适用错误；小区有电梯、水泵的住宅物业管理费标准为每平方米1.45元，地下车库无电梯水泵，每平方米却收取每月3.30元，明显不合理。且小区所有
地下车位均已售出，按出租车位标准收取25％的物业管理费，已不具操作性。请求撤销原判，依法改判，一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称：被诉具体行政行为合法，原审判决并无不当，要求驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人未参加二审庭审，亦未提供书面陈述意见。
原审庭审中，被上诉人提供了以下证据和依据：《中华人民共和国价格法》第五条第二款；1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二
款；上海市物价局、上海市房地产管理局制定并于1996年6月10日起施行的沪价房（1996）第116号文《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》第五条第一
款；1997年6月26日起施行的上海市物价局沪价房（1997）第165号文《关于贯彻实施<上海市居住物业管理条例>有关问题的通知》第六条；1998年5月21日起
施行的上海市普陀区物价局普价管字[1998]第5号文《关于调整普陀区普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》第二条；2002年10月1日起施行的
上海市普陀区物价局普价管[2002]第63号文《关于普陀区住宅小区车库停放收费标准的暂行规定》第一条、第二条。2003年2月5日第三人的《关于<常德名园>机动车
停车收费的申请报告》（附《常德名园》地下停车管理费构成测算））；第三人的企业法人营业执照、上海市物业管理企业资质等级证书和《前期物业管理服务合同》；地下车库平面
图、地上停车示意图和（2001）沪公交建字第239号、第525号上海市公安局交巡警总队建筑工程交通设计审核通知书；机动车停放服务收费审核一览表和机动车停放服务收
费审核（备案）表。
上诉人在原审中提交的有关证据和依据有：《上海市居住物业管理条例》第四十六条、第六十四条；上诉人沪房地普字（2003）第021423号《上海市房地产权
证》、原告与住宅出售单位签订的《上海市商品房预售合同》、《车位转让协议》等。
二审庭审中，当事人各方仍以原审中提交的有关证据和依据证明各自的主张。上诉人对被上诉人具有物价核定的主体资格及其核定程序没有异议，除"产权车位按核定停
车费的25％收取"一节外，上诉人对被上诉人所作审核意见的其他内容和法律适用亦没有异议。上诉人同时补充认为被上诉人核定按停车费的项目收取费用中有地下、地面、白天、
夜间四个项目，而简单核定地下产权车位按核定停车费的25％收取物业管理费，未明确该"停车费"的具体项目所指及其理由，故不具有可操作性。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审中当事人争议焦点在于：（1）被上诉人的审核意见适用法律是否正确，应否适用《上海市居住物业管理条
例》第四十六条、第六十四条；（2）被上诉人对地下产权车位核定的按停车费的25％收取物业管理费的核定是否合理并具可操作性。
关于被上诉人所作物价审核意见行为的法律适用问题，《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二款规定："除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆
外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行，车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，
用于公共设施的维修、更新"。上海市物价局沪价房（1997）第165号文《关于贯彻实施<上海市居住物业管理条例>有关问题的通知》第六条规定："在物业管理区域内停放
机动车辆的收费标准，由所在地的区县物价部门核定。"第九条规定："在业主委员会未成立前，物业管理服务收费标准，由物价部门审核。物业管理公司不得自行制订和调整。"。
据此，在小区业主委员会成立前，无论是机动车辆停放收费，还是单纯的物业管理收费，收费标准都需要由居住物业所在地的区县物价管理部门核定。车辆停放收费尽管是向车辆停放
人员收取，但其中包含着物业部门提供物业管理服务内容，因而车辆停放服务收费中，包含着一定的物业管理费，对此上诉人在二审庭审中也予以承认。因而《上海市居住物业管理条
例》第三十一条第二款所规定的车辆停放收费的收益应当纳入维修基金，应当理解为在停车服务收费收入中排除相关物业管理费后的收益，该收益应当纳入维修基金。同时，上述条款
规定的停车收费，是针对机动车辆整体而言，既包括一般无产权车位的机动车辆的停放，也包括有产权车位的机动车辆的停放。而无产权车位的车辆停放中，既可以是物业小区内未购
买产权车位的业主，也可能是一般社会人员车辆的临时停放。法规并没有明确将有地下车库产权车位情形排除在物价部门核定的居住物业小区机动车辆停放收费项目范围之外。故上诉
人依据《上海市居住物业管理条例》第三十一条第二款关于机动车辆停车收费的收益"应当纳入维修基金"的规定，认为该条只适用于面向社会的不特定人员的停车收费，不同于面向
业主的产权车位的收费，后者应由业主与住宅出售单位依据房屋买卖合同约定，被上诉人无权对固定地下车库产权车位核定物业管理收费权，该主张依据不足，理由不能成立。《上海
市居住物业管理条例》第四十六条规定："自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同
的约定承担"。该条只是关于住宅前期物业管理费用的承担主体的约定规定，并没有关于固定产权车位收费标准的确定主体及具体标准的规定。且上诉人与住宅出售单位签订的有关房
屋买卖合同及车位买卖协议中也均没有对产权车位的收费标准问题作出约定，故上诉人援引该条主张被上诉人适用法律错误，系对法律规定理解不当。《上海市居住物业管理条例》第
六十四条规定："物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行"。该条系有关参照执行的规定，对如何参照并没有具体明确的规定，故上诉人援引该条规定主张被上诉人适用
法律不当，依据不足，理由同样不能成立。
关于被上诉人核定地下产权车位按停车费的25％收取物业管理费的合理性与可操作性问题，经查，被上诉人在审核意见中确表述 "地下车库固定停放：400元
/辆.月，产权车位按核定停车费的25％收取"，虽然没有明确"核定停车费"的具体指向，即没有直接写明"产权车位按固定停放收费400元/辆.月的25％收取"的表述，
形式上有一定瑕疵，但是综合本案事实来看，第三人在报送给被上诉人《关于<常德名园>机动车停放收费的申请报告》中明确地下产权车位的收费标准拟为每辆车每月收取
100元，为租赁车位400元标准的25％，被上诉人的审核系针对第三人的申请而产生，且核定的收费标准也符合普价管[2002]63号《关于普陀区住宅小区车库停车收费
标准的暂行规定》的相关规定，不因被上诉人未明确"核定停车费"的具体项目而会产生收费适用标准上的歧义，上诉人在原审和二审中对被上诉人所作停车收费审核意见不服，所诉
指向本身也是对按地下车库固定停放费的25％即100元/辆.月的审核内容，表明上诉人自身并没有因被上诉人未直接写明"核定停车费"的项目名称，而产生错误的理解。故上
诉人认为被上诉人审核意见中项目不明的理由不能成立。地下车库的产权车位虽然属于购买车位的小区业主所有，但就其物业服务内容而言，客观上明显不同于一般居民住宅，包含着
人员、照明、通风、消防、技防等各项物业维护费用，上诉人将一般住宅的物业管理费用与地下车库产权车位的物业管理服务费用等同，不合相关法律规定，也不合常理。上诉人主张
被诉物价审核行为明显不合理的理由不能成立，本院难于支持。至于上诉人以小区地下车库车位已售罄，固定车位400元/辆.月的标准无法实施为由，主张按该核定停车费的
25％收取地下产权车位物业管理费的实施已不具有操作性一节，本院认为，本案审理的被诉对象是被上诉人于2003年2月14日所作的物价审核行政行为，上诉人所在小区现地
下车库车位已售罄之事实，与售罄前被上诉人所作审核行为之间没有关联性，而是被上诉人要不要根据新的事实的发生，重新核定有关收费标准的问题，故上诉人以此主张原具体行政
行为违法的上诉理由同样不能成立，本院不予支持。
综上，本院认为，被上诉人上海市普陀区物价局依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规规定，享有物价审核行政职权。其根据《上海市居住物业管理条例》第三十
一条第二款等法规与合法有效的规范性文件的规定，对第三人上海杰安物业管理有限公司提交的机动车停车服务收费申请，作出物价审核行政行为，事实清楚，证据充分，程序正当，
适用法律正确。原审法院判决驳回周庆伟、董霞华、周冬恺的诉讼请求，并无不当。上诉人周庆伟、董霞华、周冬恺的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，根
据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币100元，由上诉人周庆伟、董霞华、周冬恺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴偕林
代理审判员 李金刚
代理审判员 马浩方
二○○五年五月十日
书 记 员 姚倩芸