周淑梅诉杨福新等房屋买卖合同效力确认纠纷案
[2003]沈民（2）房终字第560号
上诉人（原审被告）：周淑梅，女，1958年12月15日出生，汉族，沈阳客运集团新华分公司工人。住址：沈阳市皇姑区亚明小区10号楼773室。
委托代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨福新，男，1954年5月12日出生，汉族，辽宁省药品监督局干部。住址：沈阳市皇姑区崇山中路46-16号411室。
委托代理人：乔世凯，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈苏蔚（杨福新之妻），女，1957年9月27日出生，汉族，辽宁省委培训中心教师。住址：沈阳市皇姑区崇山中路46-16号411室。
委托代理人：曹英魁，辽宁正直律师事务所律师。
原审被告：王杰，女，1963年2月17日出生，汉族，沈阳市第四十中学教师。住址：沈阳市皇姑区泰山路69号19栋211室（未到庭）。
委托代理人：王晶，女，1961年11月28日出生，汉族，沈阳市工商银行皇姑支行会计。住址：沈阳市皇姑区泰山路69号19栋311室。
原审第三人：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司。住所地：沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
法定代表人：大卫·罗，董事长。
委托代理人：金宇，女，1973年8月4日出生，朝鲜族，公司职员。住址：沈阳市和平区文化路15-1号121室。
上诉人周淑梅为与被上诉人杨福新、陈苏蔚，原审被告王杰，原审第三人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司（以下简称克莱斯特公司）房屋买卖合同效力确认纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2001]皇民初字第2840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员安锦荣担任审判长，与审判员白云良、代理审判员那卓参加的合议庭，于2003年7月16日公开开庭审理了本案。书记员韩鹏担任记录。前述本案诉讼参加人除原审被告王杰外，均已到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
经审理查明：杨福新与陈苏蔚系夫妻关系。座落于沈阳市皇姑区黄河南大街46-6号122室诉争房屋（建筑面积36.1平方米），原产权人为陈苏蔚，经参加房改购得。2001年9月22日，陈苏蔚与王杰签订《售房协议》，陈苏蔚将此房以6.5万元价格卖给王杰。2001年9月23日，王杰与周淑梅签订《房屋转让协议书》，以6.7万元价格将此房卖给周淑梅。同日，陈苏蔚与周淑梅签订了诉争房屋的《沈阳市房地产转让合同》，合同载明购房款为3.5万元，其它内容与《房屋转让协议书》一致。周淑梅按购房款6.7万元履行，陈苏蔚实得购房款6.5万元，王杰实得2000元，陈苏蔚将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周淑梅。周淑梅于2001年9月23日向沈阳市皇姑区房产局（以下简称皇姑房产局）提交《房地产转让申请审批书》，于9月24日委托沈阳市皇姑区房地产评估事务所进行评估，并向皇姑房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、结婚证、杨福新的书面同意书、诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周淑梅本人的身份证外，其余证件均系陈苏蔚提供，杨福新的书面同意书中"杨福新"的签字非本人所签。2001年9月28日，皇姑房产局批准该诉争房屋（原产权证号0204839）转让，并于10月22日向周淑梅核发该房所有权证。沈阳市财政局于9月29日向周淑梅核发该房契证。2001年10月19日，周淑梅与陈苏蔚就诉争房屋的水费、电费进行了结算。2001年12月3日，周淑梅与克莱斯特公司签订《房屋拆迁协议》，诉争房屋被拆迁，周淑梅领取货币安置款10.83万元，搬家费300元。后杨福新以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己到大连等地公出不知道其妻陈苏蔚卖房为由，于2001年11月27日诉至沈阳市皇姑区人民法院。
另查明：杨福新因不服皇姑房产局房产转让审批行为，于2001年12月21日向沈阳市皇姑区人民法院提起行政诉讼。一审法院做出[2002]皇行初字第11号行政判决，以被告皇姑房产局只对转让手续进行形式要件审查，未对其真伪进行审核，即作出同意转让房地产的审批缺乏证据，且程序违法为由，判决撤销皇姑房产局于2001年9月28日做出的对0204839号房地产同意转让的具体行政行为。判决后，皇姑房产局上诉至本院。2003年1月13日本院终审作出[2002]沈行终字第295号行政判决：驳回上诉，维持原判。原审法院因杨福新提起行政诉讼，于2002年2月9日裁定中止民事诉讼。后于本院对行政案件终审判决后恢复对该案审理。
原审法院经审理认为：陈苏蔚与王杰签订的房屋买卖协议，未经夫妻共有人杨福新同意，依法应认定无效。王杰与周淑梅签订的房屋买卖协议亦应无效，陈苏蔚与周淑梅之间房地产转让合同亦无效。虽然周淑梅已取得诉争房屋的产权证，但杨福新为此起诉皇姑房产局，经一、二审确认皇姑房产局为周淑梅颁发诉争房屋产权证的具体行政行为违法，法院判决其对0204839号房地产同意转让的具体行政行为无效，故周淑梅以诉争房屋产权人与克莱斯特公司签订的货币拆迁安置协议亦应确认无效。根据法律规定，合同无效，依合同取得的财产应予返还。由于拆迁协议书无效，且诉争房屋已灭失，故诉争房屋原产权人陈苏蔚应与克莱斯特公司重新签订拆迁安置协议。关于杨福新主张周淑梅应返还货币安置增值部分4.41万元，无法律依据，不予支持。由于陈苏蔚擅自出卖房屋导致合同无效，故其负有过错责任。关于周淑梅提出其购买诉争房屋是善意取得，应认定有效的主张，该院认为，周淑梅虽然善意取得诉争房屋，但其房屋交易行为已被法院生效判决认定为交易不合法，因而导致诉争房屋交易行为无效，故诉争房屋的买卖合同亦不能认定有效，对周淑梅的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第六十一条之规定，判决：一、陈苏蔚与王杰签订的协议无效；二、王杰与周淑梅签订的协议无效；三、周淑梅与克莱斯特公司签订的拆迁协议无效；四、陈苏蔚与周淑梅签订的房地产转让合同无效；五、周淑梅返还克莱斯特公司货币安置款10.83万元，搬家费300元；六、陈苏蔚返还王杰购房款6.5万元；七、王杰返还周淑梅购房款6.7万元；八、驳回各方其它诉讼请求。
上诉人周淑梅不服沈阳市皇姑区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、周淑梅在与陈苏蔚签订房地产转让合同时，陈苏蔚的行为足以使周淑梅相信，其卖房行为是夫妻双方共同意思表示，故不能以陈苏蔚未经夫妻共有人杨福新同意为由，而认定对该诉争房屋的买卖协议及动迁协议均无效；2、行政机关的具体行政行为是否合法有效，与诉争房屋买卖合同是否合法有效是两个不同的法律关系，不能因为具体行政行为被撤销，诉争房屋买卖合同就不能认定有效。
被上诉人杨福新、陈苏蔚答辩称：1、本案诉争房屋在交易时没有经过房屋共有人杨福新同意；2、诉争房屋作为不动产，不适用于善意取得制度；3、皇姑房产局批准对诉争房屋进行交易的行政行为已被法院判决撤销，因而最初交易是违法的。认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告王杰述称：该案无论哪方胜诉，均与其无关。
原审第三人克莱斯特公司述称：该公司是按相关法律规定进行的拆迁行为，没有过错。
本院认为：本案争议的焦点问题主要有两个：（1）上诉人周淑梅对诉争房屋所有权的取得是否为善意、有偿；（2）法院行政判决撤销皇姑房产局对周淑梅与陈苏蔚房产转让审批的行政行为是否影响民事合同的效力。
关于第一个焦点，本院认为：周淑梅系善意、有偿取得诉争房屋所有权，杨福新即使不知道或不同意陈苏蔚的出卖行为，也不影响周淑梅依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。杨福新称诉争房屋系其妻子陈苏蔚单方出卖，本人并不知晓，并举证该期间他本人到大连等地公出，以及未在《沈阳市房地产转让合同》文本上签字等，但这不足以对抗善意买受人周淑梅。因为从周淑梅与王杰签订《房屋转让协议书》，到与陈苏蔚签订正式的《沈阳市房地产转让合同》，以及出卖方陈苏蔚为办理房产转让和产权过户提供的户口本、结婚证、"杨福新的书面同意书"、诉争房屋契证、产权证、出让方的身份证原件等一系列必需的证件，双方在房屋买卖合同成立并已实际履行的情况下，对后续事宜如水、电等费用的结算达成一致，皇姑房产局向周淑梅核发了该房的所有权证，沈阳市财政局也核发了该房的契证，这对买受人周淑梅而言，有理由相信陈苏蔚出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人周淑梅为善意。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条"共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"的规定，杨福新不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人周淑梅，而且周淑梅已实际向出卖人陈苏蔚支付了房屋对价，且已实际占有、使用诉争房屋并取得房屋所有权证。即使陈苏蔚擅自处分共有房屋，杨福新确是不同意或不知道的，但由于周淑梅善意、有偿取得的房屋，也应当维护其合法权益。周淑梅与陈苏蔚签订的《沈阳市房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。杨福新、陈苏蔚以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。
关于第二个争议焦点，本院认为：行政机关的具体行政行为是否合法有效，与公民之间的民事行为是否有效，分别受不同的法律规范调整，除法律、行政法规规定必须经批准、登记的之外，具体行政行为被法院判决撤销并不能导致民事行为无效。杨福新诉皇姑房产局房地产转让审批的行政诉讼案的两审判决，对本案陈苏蔚、周淑梅之间的房地产转让合同效力不产生影响。公民之间的房地产转让行为属于民事行为，基于该民事行为所达成的意思表示一致，为民事合同。民事合同是当事人间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，民事合同的效力，只能依据合同法的规定依法确认，凡依法不具有法定无效情形的，均应为有效。建设部《城市房地产转让管理规定》（以下简称《规定》）及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（以下简称《办法》）虽规定在城市规划区国有土地范围内房屋转让须经过审批，但其着眼点是基于行政管理和保障国家税费及时准确收缴。而关于合同的批准、登记，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，"依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"由于前述《规定》和《办法》系部门规章，其规定的审批行为均不能产生影响合同效力的问题，即当事人间的交易行为是否经过行政审批及审批行为是否正确，不影响诉争房屋买卖合同的效力。因为合同具有相对性，只在合同当事人间有约束力，其本质在于双方的合意，不受合同以外的其他主体行为的影响。杨福新所诉皇姑房产局的行政审批行为是否合法，与陈苏蔚、周淑梅所签订房地产转让合同是否有效是两个独立的法律关系，且不互为前提，也不互相制约，皇姑房产局房产转让审批的具体行政行为被行政判决撤销并不能导致双方当事人合意成立的、且不违反法律、行政法规强制性规定、不损害社会公共利益的民事合同无效。一审认定陈苏蔚与周淑梅之间的房地产转让合同因行政审批行为被撤销而无效不当，应予纠正。
另外，关于陈苏蔚与王杰签订的《售房协议》、王杰与周淑梅签订的《房屋转让协议书》，以及周淑梅与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》的效力问题，本院认为：该三份合同均无法定无效原因，应为有效合同。其中：陈苏蔚与王杰签订的《售房协议》、王杰与周淑梅签订的《房屋转让协议书》只是在当事人间未履行或未完全履行而已，且陈苏蔚与周淑梅所直接签订的《沈阳市房地产转让合同》，所指向的合同标的物亦为本案诉争房屋。加上王杰所收取的2000元费用的问题，只能证明陈苏蔚拟卖给王杰的房屋又通过王杰的介绍行为，由陈苏蔚直接卖给了周淑梅，即王杰、陈苏蔚、周淑梅以自己的行为表明已解除陈苏蔚与王杰签订的《售房协议》及王杰与周淑梅签订的《房屋转让协议书》，并且由陈苏蔚与周淑梅直接建立房屋买卖合同关系。关于周淑梅与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条"拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；本条例所称拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人"之规定，上诉人周淑梅在拆迁前已取得房屋所有权证，即已为房屋所有权人，故应为被拆迁人，其与拆迁人签订的《房屋拆迁协议》合法有效，且双方均已实际履行完毕，并无争议。对上述三份合同，本案中没有任何一方当事人主张该三份合同的效力问题，该三份合同也不属于法院可以不经当事人请求而主动宣告无效的情形，根据不告不理的原则，即该三份合同的效力不属于本案审理范围。因此，一审法院确认该三份合同无效不当。
综上，原审认定事实基本正确，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院[2001]皇民初字第2840号民事判决；
二、驳回杨福新诉讼请求。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，计2000元，由杨福新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 锦 荣
审 判 员 白 云 良
代理审判员 那 卓
二0 0三年九月十八日
书 记 员 韩 鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。