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解除国有土地使用权转让合同的法律后果及其处理规范
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/5

解除国有土地使用权转让合同的法律后果及其处理规范 

《 合同法 》 第 97 条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”土地使用权转让合同解除后,尚未履行的,终止履行。因为合同已失去了效力,土地转让方受领土地转让价款也就失去法律和合同上的依据,应及时该返还给付人即受让方,并支付占用期间的法定利息。如受让方已占有土地的,也应及时将土地返还给转让方。如因一方当事人过错而导致解除合同的,受到损害的违约方当事人可以请求对方赔偿损失。

需要注意的是,在土地使用权转让合同履行过程中,如果受让方在交付占有土地之后,虽然没有完成办理土地使用权变更登记手续,但已经对土地进行了投资开发,并且已经物化为相关地上房屋、附着物或附属设施,具有一定经济价值。此时若解除合同,法院应正确认定各方当事人是否存在违约行为进而合理认定民事责任的承担,均衡保护合同当事人的合法权益。我们认为,如出现此种情形,应由当事人按照诚实信用、公平合理原则协商解决,协商不成的可以按照以下规则处理:如果土地使用权因社会公共利益的需要被政府提前被收回而解除土地使用权转让合同的,转让方在收到政府给付的土地补偿款后,应当将因受让方对土地投资开发而增发的补偿款给予受让方,以弥补受让方的经济损失。如果土地使用权因可归责于转让方的原因而被政府提前收回而解除土地使用权转让合同的,转让方应赔偿受让方的投资开发损失。如果因为转让方拒绝办理土地使用权变更登记手续的,造成受让方被迫解除合同的,转让方应赔偿受让方的投资损失。具体投资开发损失,应当由受让方负举证责任,如相关损失难以确定的,法院可以委托有资质的专业社会中介机构进行司法鉴定,通过评估确定之。如果受让方不能支付土地转让价款构成根本违约的,转让方主张解除合同的,因为违约在于受让方,其无权主张其投资损失。

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