北京大顺城建筑工程处处诉北京科盾投资策划有限责任公司、北京上地园商贸有限公司联营合同纠纷案
北京市第一中级人民法院民事判决书 （１９９９）一中民初字第１５３６号
原告北京大顺城建筑装饰工程处，住所地北京市西城区西直门北大街２３号。
法定代表人宗永顺，经理。
委托代理人张庆勋，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人陈惊天，北京市京都律师事务所律师。
被告北京科盾投资策划有限责任公司，住所地北京市海淀区黑山沪未名山庄２０６室。
法定代表人刘辉，经理。
被告北京上地园商贸有限公司，住所地北京市门头沟区上苇甸乡政府院内。
法定代表人李季秋，经理。
委托代理人刘维喜，男，３０岁，该公司职员，住北京市朝阳区高庙１９号。
委托代理人吴策，男，３７岁，北京市曼尼瑞实业有限公司经理，住北京市海淀区万寿路翠微南里１０楼６门７号。
原告北京大顺城建筑工程处（以下简称大顺城工程处）诉被告北京科盾投资策划有限责任公司（以下简称科盾公司）、北京上地园商贸有限公司（以下简称上地园公司）联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告大顺城工程处之法定代表人宗永顺及其委托代理人张庆勋、陈惊天；被告科盾公司之法定代表人刘辉；上地园公司之委托代理人吴策、刘维喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大顺城工程处诉称，我处于１９９８年９月１日及１０月９日分别与科盾公司签订了两份《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由我处提供自己拥有使用权的３６０亩国有土地，由科盾公司出资，并负责开发、销售等工作。但科盾公司却违反合同，未经我处同意与上地园公司签订联营合同，开发建设高档别墅，该开发行为与我处与科盾公司所签联营合同本意相差甚远，严重侵犯了我处的土地使用权，要求解除与科盾公司所签订的两份联营合同；由二被告赔偿经济损失１０００万元，并将该块土地恢复原状。
被告科盾公司辩称，大顺城工程处与我公司签订的两份联营合同属实，合同中明确约定我公司拥有该家庭农场开发的全权。本案三方曾多次协商开发方案，并达成共识。后因开发过程中各方经济利益分歧而产生矛盾，希望经法院调解使大顺城工程处与上地园公司达成一致意见。解除我公司与大顺城工程处及上地园公司之间的联营公司，并给予相应的经济补偿。
被告上地园公司辩称，我公司与科盾公司签订的联营合同系建立在自愿的基础上，我公司与大顺城工程处无合同关系，不同意其诉讼请求。
经审理查明，大顺城工程处于１９９６年７月１０日分别取得北京市海淀区国用（１９９６）字第０３８２号１３万平方米及０３８１号２６７００平方米国有土地使用权，当时该地范围内有旧庄园及旧队部各一处。１９９８年９月８日，大顺城工程处与北京市海淀区上庄乡人民政府签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由上庄乡负责办理家庭农场的转让手续及产权过户手续，大顺城工程处负责农场用地投资资金；上庄乡收取销售收入的百分之二；其余归大顺城工程处。为此，上庄乡与大顺城工程处共同成立北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处，上庄乡于１９９８年１１月１０日出具全权委托书，内容为："北京市海淀区上庄乡人民政府全权委托北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处对海淀区白家幢家庭农场的土地转让、规划、设计、开工建设、施工管理、物业销售等进行全权负责"。１９８９年９月１１日，大顺城工程处与科盾公司签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由大顺城工程处提供西郊农场范围内土地６０亩（即０３８１号土地证）土地，由科盾公司全权开发家庭农场，包括土地使用权转让、规划、建筑、施工、销售并承担全部运作资金；在保证大顺城工程处每亩１５万元土地收益的前提下，双方四六分成，大顺城工程处为四；科盾公司为六。同年１０月９日，双方再次签订联营合同，大顺城工程处提供另一块３００亩国有土地使用权（即０３８２号土地证）由科盾公司进行全权开发，在保证大顺城工程处每亩８万元土地收益的前提下，双方四六分成，合同其他条款与上一联营合同相同。１９９８年１２月１日，大顺城工程处登记注册北京百家水渡假山庄有限责任公司，并在其土地使用权范围内建有小木屋若干，用于经营旅游渡假。１９９９年４月１３日，科盾公司与上地园公司签订《关于联营上庄乡家庭农场的合同》，由科盾公司提供山上土地３００亩、山下土地６０亩土地作为上庄乡家庭农场用地，并协助办理家庭农场的转让手续及产权过户手续；由上地园公司全权开发，包括地地使用权的转让，规划、建设、施工、销售及全部运作资金；在保证科盾公司山上每亩８万元、山下每亩１５万元土地收益的前提下，双方四六分成，科盾公司占四、上地园公司占六。后上地园公司对上述地块投资建设高档别墅百余座，并拆除了部分原有的旧庄园、旧队部及小木屋。在本案诉讼中，经大顺城工程处申请，本院裁定科盾公司、上地园公司停止上述地块内的建设工程施工。２０００年８月１７日，北京市海淀区规划管理局向上地园公司发出海监字第０１３号《限期拆除等通知书》，要求上地园公司于２０００年９月３日之前无条件拆除等违法建筑７６９０９．４平方米。经本院委托华联价格事务所对该地块上大顺城公司的不动产、动产其相关经济损失进行评估，大顺城的经济损失总额为２９９．４５万元。在本案审理中，大顺城公司明确在其主张的１０００万元经济损失中包括与科盾公司联营合同中所涉的应由大顺城工程处享有的３年期土地收益１３２万元。另，大顺城公司、科盾公司、上地园公司均不具备开发房地产资格，且在开发房地产过程中，均未办理相关的房地产开发手续。
上述事实有大顺城工程处与科盾公司签订的两份联营合同、科盾公司与上地园公司签订的联营合同、华联价格事务所的价值鉴定结论书、北京市海淀区规划管理局海监字第０１３号限期拆除通知书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，民事活动应当在法律允许的范围内进行。本案所涉三方当事人均无房地产开发资格，故三方当事人分别签订的旨在开发、销售房地产的联营合同无效。大顺城工程处只有该块国有土地的合理使用权，其无权改变该块国有土地的用途，故大顺城工程处将该国有土地的原农场性质变更为开发房地产性质是违法行为，大顺城公司应当对合同无效承担主要责任。科盾公司在无开发经营房地产资格的情况下与大顺城工程处签订开发、销售房地产的联营合同，全权运作该项目系非法行为，故科盾公司应当对合同无效负次要责任。上地园公司无房地产开发经营资格，其与科盾公司签订的开发、销售房地产的联营合同亦无效，对此，上地园公司应次要责任。由于大顺城工程处与上地园公司无合同关系，亦不存在直接的民事法律关系，大顺城工程处的经济损失应当由有合同关系的科盾公司赔偿，科盾公司与上地园公司不存在连带责任问题。科盾公司在向大顺城工程处进行赔偿后，有权向上地园公司主张权利；鉴于科盾公司在本案诉讼中未向上地园公司主张赔偿，本案对此不予处理。大顺城工程处主张土地收益损失１３２万元，由于确定土地收益的联营合同被确认无效，其依据无效合同内容所主张的权利亦失去合法的基础，故大顺城工程处的土地收益损失之主张不能成立，本院应予驳回。关于大顺城工程处要求将该地块恢复原状之主张，鉴于该地块上的违章建筑已经有关部门作出处理，不属本案处理范围，本院对此不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第二十九条、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国民法通则》第五十八第一款第（五）项、第六十一条，第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、北京大顺城建筑装饰工程处与北京科盾投资策划有限责任公司分别于１９９８年９月１１日及１０月９日签订的《关于联营上庄乡家庭农场的合同》无效。
二、北京科盾投资策划有限责任公司与北京上地园商贸公司于１９９９年４月１３日签订的《关于联营上庄乡家庭农场的合同》无效。
三、北京大顺城建筑装饰工程处经济损失人民币２９９４５００万元，由其自负１７９６７００元，由北京科盾投资策划有限公司赔偿１１９７８００元（于本判决生效后１０日内执行）。
四、驳回北京大顺城建筑装饰工程处其他诉讼请求。
价值鉴定费２９９９０元，由北京科盾投资策划有限责任公司负担１１９９６元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京大顺城建筑装饰工程处负担１７９９４元（已交纳）。
诉讼保全费５０５２０元，由北京科盾投资策划有限责任公司负担２０２０８元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京大顺城建筑装饰工程处负担３０３１２元（已交纳）。
案件受理费６００１０元，由北京科盾投资策划有限责任公司负担２４００４元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京大顺城建筑装饰工程处负担３６００６元（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，按照对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉费，上诉至北京市高级人民法院。
审 判 长 王洪斌
审 判 员 闫 平
代理审判员 喻 珊
二００一年五月十九日
书 记 员 马 骏