南阳市宛城区人民法院
民事判决书
原告韩德珍，女， 1945年8月10日出生，
委托代理人孙书阁，河南宛英律师事务所律师。
被告南阳市拆迁安置建设开发公司（拆迁安置公司）
法定代表人牛勇，系该公司经理。
委托代理人王永浩，河南雷雨事务所律师。
第三人边少（绍）芳，男， 1942年2月13日出生，
原告韩德珍因与被告南阳市拆迁安置建设开发公司（简称拆安置公司）第三人边少芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2009年10月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理本案，并依法组成合议庭，于2009年12月11日2010年3月17日开庭审理了本案。原告韩德珍委托代理人孙书阁、被告拆迁安置公司委托代理人王永浩、第三人边少芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韩德珍诉称：原告与第三人系夫妻关系，在南阳市卧龙区榆树庄建房一处，使用的土地为国有土地，房屋共四层，总建筑面积为962.?3，其中三层以下办有房产证，办证面积为891.7?3，办证时间为2000年3月20日，房产证号为宛龙政房字第010472号，有证部分为经营用房，无证部分为个人居住，2007年政府为扩建南阳市车站北路，需拆迁原告的房屋，原告向拆迁部门出示了房产证，要求政府按规定签订补偿协议，但被告坚持按无证房产予以补偿，因双方就补偿问题差距太大未达成协议，同年11月，被告要求强行拆除房屋，口头承诺按有证面积补偿，并按营业房补偿。因被告急于开工典礼，要求先拆迁，后签协议。为了配合政府工作，原告同意拆迁。但签订补偿协议时未通知我，后因我去北京了，2009年春节我回来，经询问第三人，第三人才拿出2007年11月28日签订的拆迁补偿协议，被告利用我不在家的机会，采取协迫的方法迫使第三人与其签订了协议，因我是该房产的共有人，侵犯了我的合法权益，另外这次拆迁执行的是政府定价，被告未按政府定价签订协议，并发放补偿，按照规定被告应补偿给我款1027491.8元，减去我们已领的款793937元，现下欠补偿款233554.8元，而被告仅仅支付了793937元，不再支付下余的款，故请求确认被告与第三人签订的房屋拆迁补偿协议部分无效，并判令被告支付下欠的拆迁补偿款233554.8元，承担诉讼费用。原告为证实自己的主张向法庭提交如下证据：1、宛市房字第5020741号房屋产权证。2、宛龙政房字第010472号房屋所有权证。3、宛市国用（94）字第08166号国有土地使用证。4、照片8张。5、城市房屋拆迁补偿协议书。6、南阳市政府宛政（2007）58号文件，7、拆迁补偿计算明细。
被告南阳市拆迁安置建设开发公司辩称：1、原告的诉讼理由虚假，南阳市车站北路北扩2007年初就进行动员，原告和第三人均称自己的房产没有房产证，也没有出示房产证，我们的工作人员也来签名按有证面积进行补偿，我们是按照实际的面积丈量和勘测，原告于2007年10月出示的房产证是1994年南民初字第069号民事裁定书复印件，2007年11月15日第三人又出具了四级政府的证明。证实该房屋于1989年建成，未办理手续。被告与第三人的协议，原告是明知的，符合法律规定，应为有效协议。2、原告举证的房产证不应按有效证件补偿，南阳市房管局文件和市政府文件证明原告提供的房产证系无效证件，不应按有效证件补偿。3、被告不是车站北路拆迁的拆迁人，而是受委托人，拆迁补偿合同中也表明是受托拆迁单位，虽然被告与第三人（非拆迁人）所达成的协议，但被告不是履行合同的主体，所以被告是本案不适格的主体，应追加拆迁单位和出具四级证明的单位作为本案的被告，如不追加，应驳回原告的诉讼请求。被告为证实自己的主张向法庭提交如下证据：1、拆迁资料目录（档案）1套，23张。2、卧龙区城建局城管科2000年12月3日证明。3、宛政纪（2007）46号市政府会议纪要。4、宛政纪（2007）61号市政府会议纪要。5、拆迁补偿方案有关情况的报告。6、南阳市车站北路工程建设指挥部2007年10月25日委托书。7、拆迁补偿推算明细。8、宛政办文（2007）10号市政府文件。9、宛房（2001）36号市房管局文件和1996年6月7日市房管局公告。
第三人边少芳辩称：我的房屋有房产证，在被告签订拆迁补偿协议前，我就将房产复印件交给了被告方及有关领导，拆迁办的同志说早签协议有奖励，又让我提供了四级证明，后因我老伴有病外出去了北京。被告方是先拆迁，同时口头承诺按有证面积的标准进行补偿。所以我在无奈的情况下与被告签订了补偿协议，但实际补偿时是按无证的标准进行补偿的，故我认为该拆迁协议的补偿标准应按有证标准进行补偿，所以该协议关于补偿标准部分的条款无效，其它的条款有效。对于原告所诉的事实均无异议认可。
在庭审过程中，被告对原告出具的证据：1、有异议，认为位置看不出来，面积也不对，房屋也不存在。对证据2，认为该房产证的真实性有异议，办证程序不合法，违反了政府和市房管局文件的规定。对证据3，真实性无异议。对证据4。照片认为与本案无关。对证据5，拆迁协议，无异议。对证据6，政府文件无异议。对证据7，拆迁补偿计算明细有异议，认为与政府文件和拆迁协议约定补偿标准不符。
第三人对原告所出示的6份证据均无异议。
原告对被告出具的证据：1、拆迁档案23张，有异议，认为这些档案中缺少原告的签字认可，共有人是基本事实违反《物权法》强制性规定，征用住宅应予补偿按政府制定标准。对证据2，认为该证明不具有证明力。对证据3、4、5本身无异议，对证据6委托书有异议，认为与本案无关。对证据7补偿标准明细有异议，认为与政府文件规定的标准不相符。对证据8、9政府10号文件和市房管局文件、公告认为与本案无关。
第三人对被告所出示的9份证据的质证意见同原告相同。
根据各方当事人起诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、被告与第三人签订的协议补偿标准是否有效。2、被告按无证补偿是否合理，（四级证明补偿）。3、原告请求按有证补偿标准支付所欠补偿金是否合理。4、被告的主体资格是否不适格。
本院经审理查明：1995年4月第三人与原告在南阳市八一路北侧（小铁路居委会）建房屋一处，建筑面积为133.57平方米，经南阳市房管局办理了房屋所有权证，在此之前于1994年11月20日在南阳市土地管理局办理了国有土地使用证，用地面积为257.3平方米，由于房屋破损，加上人口增多，原告于2000年将原旧房翻建（在原宅基地上）经南阳市卧龙区房管局2000年3月20日对新翻建的房屋发放了宛龙政字第010472号房屋所有权证，面积为891.7平方米（1一3层）2007年11月，南阳市人民政府为拓宽南阳市车站北路和其它路段召开了工作会议，并下发了“关于车站北路张衡东路建设问题的会议纪要，南阳市卧龙区人民政府对市政府关于车站北路改造项目拆迁补偿方案有关情况的报告作了请示，包括补偿方案、安置方案。2007年11月25日，被告南阳市拆迁安置建设开发公司以甲方的名义与第三人边少芳（乙方）签订了一份南阳市房屋拆迁补偿协议书：“甲方南阳市拆迁公司，乙方边少芳。原告及第三人位于南阳市车站北路马庄房屋一座，系砖混房屋，面积为633.6平方米。经营用房面积633.6平方米，共拆除房屋建筑面积为962.4平房米，被告共补偿给原告及第三人房屋及其他各项补助费用为793937元”。双方签字并加盖公章和指印。按照原告和第三人被拆迁房屋查验单标明，产权人边少芳经常住人口12人，建筑面积962.4平房米，水池8个、电话1部、空调4部、座便3个、浴盆3个、面盆3个。被告于2007年11月28日制作了拆迁补偿费用结算表，被拆迁人边（绍）少芳。一、二层砖混633.6平方米，赔偿标准690元?3，赔偿金额437184元。三、四层砖混328.8平方米，赔偿标准290?3，赔偿金额95352元。水池8个，赔偿标准70元/个，赔偿金额560元，装修950.4平方米，赔偿标准130元?3，赔偿金额123552元。（1）空调4个，移机费每台200元，计800元。（2）座便3个，每个100元，计300元。（3）浴盆3个，每个100元，计300元。（4）面盆3个，每个50元，计150元，四项共计1550元，电话1部移机费150元，停业补助633.6平方米，赔偿标准80元?3，赔偿金额50688元。搬家费633.6平方米，每平方3元，赔偿金额1900.8元，生活补助费12人，每人100元，计付1200元，提前拆迁奖633.6平方米，每平方20元，赔偿金额12672元，自行安置费363.6平方米，每平方150元，赔偿金额54540元，过渡费270平方米，每月每平方3元，共18个月，赔偿金额14580元，拆迁补偿费用共计793937元。同日第三人与被告签订了三份拆迁安置住房意见书，共计由被告向第三人提供三套90平方米的安置房。每平方价格不超过1200元。另查明，2007年10月24日，南阳市卧龙区人民政府就南阳市车站北路改造项目拆迁补偿方案有关情况向市政府请示报告，关于补偿方案，根据《南阳市人民政府关于印发中心城市房屋拆迁货币补偿及房屋附属设施补偿标准的规定的通知》（宛政[2007]58号文件。（1）对持有房屋产权证按900元?3补偿，房屋、产权证上且备注有三层未批自建的按450元?3。（2）对确属老房，未办理产权手续的，由本人申请，经组、社区、街道办事处。区城建局共同认定后，按690元?3补偿。（3）对确属老房三层以上，（含三层）增建部分，符合居住条件，层高在2.5米以上无证面积，按成本价290元?3补偿，不享受其他补偿。（4）经四级认定，选择货币补偿按产权面积扣除安置房面积剩余面积享受每平方米补偿130元，无装修的每平方米奖80元，该请示报告南阳市人民政府宛政纪（2007）61号文件号予以认同。南阳市人民政府为南阳市车站北路改造成立了工程指挥部，南阳市车站北路工程建设指挥部委托南阳市拆迁安置建设开发公司对该路段进行拆迁，补偿结算、安置，有卷内委托书、城市房屋拆迁补偿协议证实。再查，被告方在庭审中提交有产权证的拆迁补偿推算，
1、有证部分补偿，该户房产证面积891.78平方米，可以推算三层未批自建面积297.26平方米，一、二层有证面积594.52平方米，根据车站路实施方案一、二层有证部分按标准价750乘以系数1.2计算，为594.52ⅹ1.2=535068元。三层未批自建297.26平方米，按450元/平方米，计算297.26ⅹ450=133767元，两项合计68835元。
2、（1）、临时过渡费，该户要三套安置用房，总面积270平方米。按每平方3元过渡期限18个月计算为14580元。
（2）、拆迁补助费，三层未批自建299.26平方米不在补偿范围，实际为594.52平方米ⅹ3元，计1783.56元。
（3）、停业补助，891.75平方米ⅹ80元，计71342.4元。
（4）奖励部分不含三层未批自建297.26平方，应补11890.4元。
（5）自行安置补助，三层未批自建不在安置范围，扣除三套安置房面积270平方米，即：891.78平方米-297.26平方米-270平方米，余324.52平方米，按每平方180元补偿计58413.6元。
（6）水池8个、空调4部、座便3个、浴盆3个、面盆3个、电话1部应补2263元，以上（6）项合计160278元。
3、装修根据实际实施方案，三层含三层以上房屋不计装修，一、二层装修应补594.52平方米，每平方130元，计77287.6元。
4、生活补助12人ⅹ100元，计1200元。
5、超证面积70.52平方米每平方米按290元，计20450.8元。
总计928051.4元已付793937元，需找差额134114元。另据被告人的申请，本院依法调取了原告及第三人边少芳在南阳市房屋产权管理处存放的宛龙政房字第010472号房屋所有权办证档案。
本院认为：1、原告与第三人签订的城市房屋拆迁补偿协议，双方对所拆迁的房屋建筑面积均认可，本院予以确认，该协议中对所被拆迁的房屋以无产权证而确定拆迁的补助费用，违背了有产权证的事实，故该协议的这一部分虽然双方签订协议时认可，但此部分属无效部分，其它的部分不违背国家的法律规定，为有效，虽然原告是该被拆迁房屋的产权共有人，但原告已知该房被拆迁的事实，只是认为该补偿协议按无产权证而补偿，违反《物权法》的规定，侵犯了原告的合法权益，所以无效，所以请求按政府定价，有产权证进行补偿，本院认为该项请求合理予以支持。2、原告于1994年11月在南阳市土地管理局办理了国有土地使用证，1995年4月在该土地上建房，由于房屋出现裂缝，无法居住于2000年3月在原土地使用面积内建新房，并有南阳市卧龙区房管局发放了宛龙政府字第010472号房产所有权证，而被告在2007年11月拆迁原告及第三人所建房屋是按第三人申请的“四级”证明，进行补偿，显然违反了南阳市人民政府（2007）第58号文件所规定的精神，有产权证的按有证补偿标准进行补偿，不应按“四级”证明或无证进行补偿所以被告对原告以及第三人按“四级”证明进行拆迁补偿，显然不合理，也违反了相关的规定，原告请求按被告原告所持有房产证及产权证所确认的建筑面积按政府的定价进行补偿，请求合理。在庭审中被告方所提供的持有房屋所有产权证，补偿推算，按有证实际应付补偿金为928051.4元，减去原告及第三人已领取的793937元，需要向原告找差额为134114元，本院认为，被告的这一补偿推算数额较为合理，符合政府的定价规定，予以采信，故被告应支付欠付原告拆迁补偿款134114元，予以支持。3、被告辩称，被告是此次拆迁的受委托人，委托人南阳市人民政府车站北路工程建设指挥部和市政管理处，所以是不适格的主体，不应是本案的被告，虽然拆迁补偿协议明确委托方是南阳市市政管理处，受委托方是被告，而且又以被告自己的名义与第三人签订了拆迁补偿协议，依照法律规定，本案的被告应是南阳市人民政府和南阳市市政管理处（委托方）。而原告认为，原告依据《合同法》403条的规定，只选择了受托人不违反法律规定，第三人因所以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。经查明事实，在补偿协议中，被告是受南阳市市政管理处的委托，但委托的范围是实施对区域房屋拆迁，安置及补偿，该协议授权范围明确，安置和拆迁、补偿，都是以被告的名义进行的，故原告根据法律的规定，以被告南阳市拆迁安置建设开发公司为本案的诉讼主体，并无不妥。对被告的辩称理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、限本判决生效后十日内被告南阳市拆迁安置建设开发公司一次性支付给原告韩德珍、第三人边少芳拆迁补偿费134114元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4804元，被告南阳市拆迁安置建设开发公司负担2982元，原告韩德珍负担1822元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 袁泽军
审判员 周建明
审判员 吴国恩
二0一0年四月十二日
书记员 李 炎