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转让土地使用权提前终止、消灭的转让合同应予以解除
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/4

转让土地使用权提前终止、消灭的转让合同应予以解除

土地使用权作为一种民事财产权利,既可依法设立,也可能提前终止或者消灭,如因土地使用权被提前收回、上地灭失等原因而消灭。在发生地震、海啸等自然灾害或人为因素导致土地灭失的,该宗土地的土地使用权因物的灭失,自然消灭。土地使用权转让合同也必然因此而终止,自不待言。下面主要阐述上地使用权被提前收回应如何处理的问题

( l )土地使用权因社会公共利益的需要提前被收回的,土地使用权转让合同应予解除,转让方不承担违约责任。我国立法规定,人民政府土地行政主管部门在符合法定条件和遵循法律程序下,可以提前收回土地使用权,这主要是指政府出于社会公共利益用地或建设的需要。例如, 《 土地管理法 》 第 58 条规定,国家基于为公共利益需要使用土地的,或者为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地等情形,可以收回国有土地使用权。具体由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,对上地使用权人给予适当补偿。另外, 《 城市房地产管理法 》 第 20 条、 《 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》 第 42 条均规定,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿

在土地使用权转让合同订立后至完成土地使用权变更登记期间,由于政府根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回土地使用权的,转让人所享有原土地使用权已经终止,不可能履行土地使用权转让合同。此时,双方当事人只能终止、解除转让合同。因为,转让方在政府提前收回土地使用权和合同履行过程中并无过错,不存在可归责之原因,因此转让方不应当对合同不能履行承担违约责任。

( 2 )土地使用权因转让方自身原因被提前被收回的,土地使用权转让合同应予解除,转让方应当承担违约责任。 《 城市房地产管理法 》 第 26 条规定:“以出让方式取得上地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的,可以征收相当于土地出让金 20 %以下的上地闲置费;满 2 年未动工开发的,可以无偿收回上地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 《 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》 第 17 条也规定:“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

在土地使用权转让合同成立后至完成土地使用权变更登记由受让人取得土地使用权期间,如果是因为转让方未按照出让合同约定和法律开发、利用土地等自身原因而被政府土地管理部门提前收回土地使用权,造成合同不能履行的原因和过错在于转让方,此时合同应予以解除,并由转让方承担违约责任。当然,如果受让方明知转让方存在未按照出让合同约定和法律开发、利用土地的情形,土地使用权正在面临被提前收回的,即甘冒风险订立合同的除外。

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