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吴优优与杨小艳为房屋租赁合同纠纷一案
摘自:龙房川
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发布时间:2012/5/10
  • 河南省沁阳市人民法院
  • 民事判决书
  • (2012)沁民商初字第3号

  • 原告吴优优,女,31岁。

    委托代理人李剑,河南李剑律师事务所律师。

    被告杨小艳,又名杨艳,女,32岁。

    委托代理人刘超超,河南合祥律师事务所律师。

    原告吴优优与被告杨小艳为房屋租赁合同纠纷一案,于2011年12月21日向本院起诉。本院受理后,适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴优优的委托代理人李剑、被告杨小艳及其委托代理人刘超超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告吴优优诉称,2011年2月19日,被告将沁阳市实验小学东大门北侧从南往北数第三间门面房以13000元的价格转让给原告,原告使用到2011年4月10日,又以22000元的价格连同货物转让给田xx,谁知田xx诉至法院,法院作出(2011)沁民商初字第86号民事判决书,认定原告和田xx的转让关系无效,按转让费的70%返还给田xx15400元。既然原告与田xx的转让关系无效,那么,杨艳对该门面房也无所有权,其转让给原告的行为也应当无效,因此请求法院依法判令被告返还门面房转让款13000元。

    被告杨小艳辩称,(一)被告以19500元在原租赁人手中租得房屋,又以13000元转租给原告;(二)原、被告之间转租协议合法有效;(三)原告与田xx之间的转让协议是否有效并不影响原、被告的转租协议;(四)即使原告与被告的转租协议存在可撤销事由,而可撤销权人也不是原告,应是原出租人。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

    根据原、被告的诉辩陈述,本院总结本案庭审的争议焦点为:原、被告间的转租合同是否有效?原告的诉讼请求能否成立?

    原告为支持自己的主张,向本院提供的证据有:1、被告杨艳出具的收条,证明被告以13200元的价格将争议房屋转让给原告。2、(2011)沁民商初字第86号民事判决书,证明原告将房屋又转让给田xx,法院判决原告应当返还70%的转让款,故被告也应返还转让款给原告。被告质证后,发表如下质证意见:认为证据1恰恰证明原、被告达成的转租协议是合法有效的;认为证据2与本案审理无关联性。

    被告未向本院提供证据。

    根据当事人陈述及质证意见,本院对本案证据认证如下:原告提供的证据,来源合法、客观真实,与本案有关联性,本院予以确认。

    根据当事人陈述及上述有效证据,本院认定本案事实如下:2011年2月19日,被告杨小艳将沁阳市实验小学(原沁阳市职工子弟学校)东大门北侧从南往北数第三间门面房以13200元的价格转租给原告吴优优,约定租期到2011年5月份。当日,原告向被告支付房屋转让款13200元,被告向原告出具收条载明:今收到实验小学门面房转让款壹万叁仟贰佰元整。原告使用到2011年4月10日,又以22000元的价格转租给田xx,约定租期5年。另查明,2001年5月15日,陈xx(乙方)与沁阳市职工子弟学校(甲方)签订借款协议一份,约定乙方借给甲方100000元,供甲方修大门用。甲方将东大门北侧第三间从2001年5月15日开始到2011年5月14日供乙方使用十年。诉讼中,原告对被告主张转让的室内财产不予认可。

    本院认为:根据原、被告的主张,双方争执的焦点问题有两个:一是原、被告之间转让门面房行为的性质;二是原、被告之间行为的效力。(一)、关于原、被告之间转让行为的性质。原告主张双方之间的转让是所有权转让,其支付的转让款是房屋所有权的对价.那么,原告实际上是主张双方的转让为门面房的买卖行为,而被告抗辩双方的转让是转租行为。从双方的诉辩主张看,双方的争执实际上是对“转让”二字的争执。正确理解双方之间“转让”行为的真实意思,是确认双方之间行为性质的关键。由于双方之间仅有被告出具的收据而没有具体的转让合同,正确认识理解双方之间行为的性质,需要根据民事活动应当遵循的诚实信用原则,结合相关证据综合加以认定。首先,原告于2011年2月19日从被告处接房后,于2011年4月11日又将门面房转租给田xx,双方不仅签订了转租合同,而且原告为田xx出具的收据也是收到房屋转让费字样,对于被告给原告出具的“转让”收据,与原告给田xx出具的“转让”收据,应作相同理解,可以佐证。被告关于转让是房屋转租过程中的习惯写法的抗辩是可信的。其次,在原告与田xx因租赁合同发生纠纷后,原告在诉讼中抗辩其将房屋租赁给田xx时,田xx曾与房东联系过三次,并且对本院认定原告超出原租赁合同导致转租行为无效的判决,原告不仅没有上诉而且以此为由提起本案诉讼。表明原告对本院认定其与田xx之间是转租行为,其将租赁被告的门面房又转租给田xx的事实是不否认的。第三,在本案庭审中,原告虽一面主张其与被告之间是所有权转让,同时又声称被告同意其使用三年,原告实际上否认了自己关于所有权转让的主张,自认双方之间系租赁行为。因此,本院认定原、被告之间的转让行为系以转让门面房使用权为目的的租赁行为。原告关于双方之间为所有权转让的主张,本院不予支持。被告抗辩成立,本院予以采信。(二)、关于原、被告之间转让行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。依法成立的合同,自成立时生效。转租是承租人将租赁物出租给第三人使用收益,第三人向承租人支付租金的行为。转租分为出租人同意的转租和未经出租人同意的转租,转租人未经出租人同意的,出租人可以解除原租赁合同。所以,原、被告之间的租赁合同无论被告是否事先征得原出租人同意,其效力均不会受到被告是否对租赁物拥有所有权的影响。原告以被告对租赁物没有所有权为由,请求确认双方之间的转让行为无效,没有法律根据,本院不予支持。另外,原告主张被告将房屋租赁给自己使用三年,进而主张被告的转租超过了原租赁期限,超过部分的约定应为无效。由于原告对其主张的租赁期限为三年的事实,没有提供证据加以证明,而被告又抗辩双方租期只是到2011年5月份,对原告关于被告转租超过原租赁合同部分无效的主张,本院亦不予支持。综上,原、被告之间的租赁合同合法有效,不存在法定无效的事由,且原告已实际使用了租赁房屋,故其请求被告返还转让款13000元,于法无据,本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

    驳回原告吴优优的诉讼请求。

    案件受理费125元,适用简易程序减半收取62.5元,由原告负担。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省焦作市中级人民法院。                


                                                   审 判 员  李巍巍


                                       二O一二年二月九日 


                                          书 记 员  陈 娟

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