缴纳房屋配套费纠纷应以法律上的房屋买卖关系为依据确定案件当事人------青岛经济技术开发区兴威贸易有限责任公司与汕融（青岛）房地产发展有限公司、汕融（香港）地产发展有限公司缴纳配套费纠纷上诉案
缴纳房屋配套费纠纷应以法律上的房屋买卖关系为依据确定案件当事人------青岛经济技术开发区兴威贸易有限责任公司与汕融（青岛）房地产发展有限公司、汕融（香港）地产发展有限公司缴纳配套费纠纷上诉案
法理提示：商品房买卖纠纷中，时常遇到房屋经多次转让的情形。当房屋出现'瑕疵时，终端的房屋买受人在与源头的房地产商仃立书面的商品房买卖合同后，即在双方之间建立了法律上的房屋买卖关系，房地产商应按合同的约定，对房屋买受人承担违约责任。
上诉人（原审原告）：青岛经济技术开发区兴威贸易有限责任公司，住所地：山东省青岛市开发区北江路n 号。
法定代表人：郭书东，该公司经理。
委托代理人：郭振晶，该公司办公室主任。
委托代理人：伶丽华，北京市致诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汕融（青岛）房地产发展有限公司，住所地：山东省青岛市湛山一路14 号。
法定代表人：詹伟山，该公司经理。
委托代理人：刘清远，青岛天和律师事务所律师。
委托代理人：陈化品，青岛天和律师事务所律师。
原审被告：汕融（香港）地产发展有限公司，住所地：香港特别行政区湾仔骆克道300 一306 号侨埠商业大厦8 楼B 座。
法定代表人：詹伟山，该公司董事长。
一、案件基本事实
1995 年7 月31 日，汕融（青岛）房地产发展有限公司（以下简称青岛汕融公司）与青岛高科技工业园东升物资公司（以下简称东升公司）订立《 订购房产合同书》 ，约定青岛汕融公司将位于青岛市湛流干路以南、东海路以北（现为石苑小区内）自建的编号为Al 、AZ 、A 孰Bl 、B 入B3 的六幢别墅出售给东升公司，总价款人民币14 , 485 , 500 元。同年lo 月23 日，东升公司与青岛汕融公司在一份"委托书"上盖章，其中约109
最高人民法院二审民事案件解析
，健嵘一
定：青岛乳！l 融公司受东升公司委托与青岛经济技术开发区兴威贸易有
限责任公司（以下简称兴威公司）签订房地产买卖契约，该契约仅供青岛汕融公司为东升公司办理所购之房屋办理房产证使用；双方于1995 年7 月31 日签订之房产订购合同仍然有效。同月24 日，青岛汕融公司与兴威公司签订《 房地产买卖契约》 ，约定青岛汕融公司自愿将坐落在唠山区湛流干路别墅区（即石苑小区）汕融别墅中的A 从A3 、Bl 、B 孰B3 五幢别墅出售给兴威公司，总价款为人民币11 , 473 , 885 元，兴威公司于当月30 日付清给青岛汕融公司。同时，青岛汕融公司将编号为AZ 的别墅出售给青岛国利源公司。同年12 月26 日，东升公司又为青岛汕融公司出具了委托书，委托青岛汕融公司将上述六幢别墅移交给兴威公司。1995 年1O 月25 日至1996 年1 月3 日，东升公司依据其与青岛汕融公司订立的合同，分六次将六幢别墅的购房款全部支付给青岛汕融公司；兴威公司则将五幢别墅的购房款全部支付给东升公司。青岛国利源公司亦与东升公司结清了购房款。1995 年12 月29 日，兴威公司领取了六幢别墅的房屋所有权证书。1996 年1 月，青岛汕融公司将六幢别墅移交给兴威公司。
1996 年1 月31 日，青岛汕融公司与兴威公司订立《 补充合同》 ，约定：青岛汕融公司受东升公司委托，将东升公司新购六幢别墅移交于兴威公司；别墅在开发过程中至使用前的有关费用，按照国家规定由青岛汕融公司承担，其中包括档案保证金、执照费、配套费、配套管理费、规划费、邮电配套费、结建人防费、质量监督费、施工管理费、水增容费、电增容费、环境建设保证金、供热管网集资费等及应由其缴纳的其他费用，青岛汕融公司负责及时缴纳，缴纳期限定于1996 年3 月15 日前，确保不会因此对兴威公司在别墅的使用上造成损失，否则每延误一天，无条件付给兴威公司1 万元人民币作为补偿；在小区市政配套管网等完成之后，青岛汕融公司负责协调有关单位，及时解决上述六幢别墅的室外雨水、污水排放、室外自来水及室外电缆，并接通至市政管网并达到国家标准。因青岛汕融公司未按约定于1996 年3 月巧日前向各有关部门缴纳各项配套设施特别是水、电的费用，影响房屋的使用，兴威公司遂向山东省高级人民法院提起诉讼，请求判令青岛汕融公司履行义务，并赔偿损失。
另查明，石苑小区的各项配套设施由政府有关部门负责建设，由于市政管网配套设施相对滞后，自来水设施于1997 年9 月完成，电力管网工程于1998 年7 月底完工。上述设施完成后，只要用户缴纳了相关费用，便可随即通水、通电。青岛汕融公司于1998 年9 月23 日向电力主管部门缴齐电力增容费，同年9 月29 日电力部门正式送电；于同年
110
… 丫'日向自来～缴纳了自来水工程款"999 年2 月'日正式通r 竺竖塑翌竺哩竺燮竺竺竺塑坚竺
一－- - - －一－- - - - －一橇司是汕融（香港）地产发展有限公司（以下简称香港汕融公司）在青岛独资开办的企业，注册资本为300 万美元，香港汕融公司实际投人20 万美元，尚欠280 万美元。
二、山东省高级人民法院认定与，lJ 决… } 山东省高级人民法院审理认为，青岛汕融公司以自己的名义与兴威公司签订的房屋买卖合同及补充合同均是有效合同；合同中约定了由青岛汕融公司履行的义务，该义务也是国家规定房地产开发商必须承担的义务；青岛汕融公司以东升公司委托其与兴威公司签订的以上合同为由，要求追加东升公司为本案当事人并承担民事责任，不予支持；青岛汕融公司未依据合同约定向有关部门缴纳有关费用，亦未在市政配套管网建成后及时协调解决联网问题，导致房屋的正常功能未能发挥作用，用水、用电问题未解决，给兴威公司造成了经济损失；青岛汕融公司应当依据约定承担违约责任；青岛汕融公司举出了石苑小区自来水、电力管网建成时间较晚的有关证据，兴威公司未向法院提供自来水公司向石苑小区供水的具体时间的证据，故青岛汕融公司承担违约责任的起始时间以兴威公司向法院提起诉讼的时间为准较为合理；香港汕融公司未将其开办的青岛汕融公司的注册资金全部到位，依法应在其实际投入的资金与注册资金的差额范围内对青岛汕融公司的债务｛负连带清偿责任。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》 第84 条、第85 条：、第106 条第1 款、第1 12 条第2 款之规定，以（1998 ）鲁民初字第1O 号民事判决书判决：（一）青岛汕融公司于判决生效2 个月内履行完毕《 补充合同》 中约定的缴纳配套费的义务，并承担自1998 年6 月2 日起至履行完毕之日止每日1 万元的违约金；（二）香港汕融公司在其实际投人青岛汕融公司资金与注册资金的差额范围内，对青岛汕融公司的违约债务负连带清偿责任。案件受理费6O , 010 元，诉讼
筑工程算纠纷案
保全费50 , 000 元，均由青岛汕融公司负担。
三、当事人上诉请求
兴威公司、青岛汕融公司均不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。兴威公司上诉称：双方《 补充合同》 约定，青．岛汕融公司缴纳配套设施费用的期限是1 996 年3 月15 日前，否则每延误一天，无条件付给兴威公司1 万元作为补偿，因此青岛汕融公司承担违约责任的开始时间应是1996 年3 月16 日。
青岛汕融公司上诉称：青岛汕融公司将六幢别墅出售给东升公司后，东升公司将全额购房款支付给青岛汕融公司；东升公司将房屋转让给兴威公司时，为避免二次交易，书面委托青岛汕融公司与兴威公司签111
最高人民法院二审民事案件解析
第2 集
｛兀汀）下可门叮了JI ｝侧
仆------么升------------月东l - l 向日日日司曰曰JJ / , \ '自哺附附｝
业自一
日l 一
同日日日
八曰日日日日日
幸，一
否"日一
屋日日土
良日日月
订日日川
汕融公司与兴威公司间不存在真实的房屋买卖关系；由于石苑小区的市政管网配套滞后，1998 年6 月2 日前既不具备交费条件，也不具备接通的条件，一审判决判令青岛汕融公司自1998 年6 月2 日起承担每日1 万元的巨额违约金没有事实和法律依据。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为，青岛汕融公司与兴威公司订立的《 房地产买卖契约》 及《 补充合同》 均是有效合同。青岛汕融公司虽然是受东升公司委托，与兴威公司订立《 房地产买卖契约》 ，并将房屋直接交付给兴威公司，但兴威公司依据与青岛汕融公司订立的该协议，办理了房屋产权手续，领取了产权证，应认定青岛汕融公司与兴威公司存在法律上的房屋买卖关系，对青岛汕融公司主张其与兴威公司间不存在真实的房屋买卖关系的请求，本院不予支持。根据双方《 补充合同》 的约定，青岛汕融公司应于1996 年3 月巧日缴齐各项配套费用，但因为政府有关部门负责的石苑小区的各项配套设施建设相对滞后，在各项工程完工之前，不具备缴纳各项费用的条件，因此，兴威公司主张青岛汕融公司承担违约责任的时间应自双方《补充合同》 约定的1996 年3 月16 日起计算不合理，本院不予采纳。但青岛汕融公司主张石苑小区在1998 年6 月2 日前仍不具备配套设施的交费及接通条件，与事实不符。石苑小区是1997 年9 月完成上、下水工程，具备用水条件，而青岛汕融公司于1998 年9 月1 日才向自来水公司缴纳自来水人户工程费；石苑小区的电力工程配套设施是1998 年7 月底完工的，青岛汕融公司于同年9 月23 日才缴齐电力增容费，因此青岛汕融公司在相关配套设施完成后，未及时缴纳相关费用，影响兴威公司的房屋使用，构成违约；由于石苑小区1997 年9 月完成的自来水设施无法确定具体完工时间，汕融公司承担违约责任的时间可从1997 年1O 月1 日起计算；一审判决自1998 年6 月2 日即兴威公司起诉时开始计算青岛汕融公司的违约时间，没有依据，应予改正。本案是缴纳配套费纠纷，虽然配套设施中的最后一项自来水是于1999 年2 月1 日实际通水，但鉴于青岛汕融公司于1998 年9 月1 日已缴纳了自来水工程人户费，故根据双方《 补充合同》 的约定，青岛汕融公司承担违约责任的时间应计算至最后缴纳电增容费的1998 年9 月23 日。双方《 补充合同》 中青岛汕融公司缴纳配套费用每延误一天补偿人民币1 万元的约定过高，应予调整。据此，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》 第153 条第1 款第（三）项之规定，最高人民法院于1999 年8 月13 日以（1998 ）民终字第巧0 号民事判决书，判决如下：
（一）维持山东省高级人民法院（1998 ）鲁民初字第1o 号民事判决112
第二项；
（二）变更山东省高级人民法院（1998 ）鲁民初字第1o 号民事判决第一项为：青岛汕融公司于判决生效之日起十五日内按每日6000 元向兴威公司支付自1997 年10 月1 日起至1998 年9 月23 日止的违约金。
一审、二审案件受理费共计120 , 020 元，由兴威公司负担36 , 006 元，青岛汕融公司、香港汕融公司负担84 , 014 元；财产保全费5o , 000 元，由青岛汕融公司负担。
．建筑工程结算纠纷案
五、对本案的解析
1 ．本案要否追加东升公司为当事人，也就是说青岛汕融公司与兴威公司是否存在房屋买卖关系？青岛汕融公司将房屋卖给东升公司，并收取了东升公司的全部购房款，东升公司又将房屋转卖给兴威公司，并收取了兴威公司的全部购房款，同时青岛汕融公司受东升公司的委托，与兴威公司订立房屋买卖协议，用于办理房屋产权手续，并将房屋直接交付兴威公司，因此说青岛汕融公司与兴威公司不存在事实上的房屋买卖关系。但由于青岛汕融公司与兴威公司间订有房屋买卖协议，房管部门依此协议将房屋产权直接办理给兴威公司，据此可以认定青岛汕融公司与兴威公司间存在法律上的房屋买卖关系。
现实生活中，特别是在房地产领域、登记制度的设定，使得一些人为规避法律，逃避税费，订立多个合同，俗称为"阴阳合同"，、"黑白合同"，即有的用来设定事实上的房屋买卖关系，有的用来应对政府主管部门的登记和税费缴纳。因此，对于房屋买卖关系的认定，应依据个案的具体情况来确定。本案是缴纳配套费纠纷，鉴于青岛汕融公司与兴威公司间订有《补充合同》 ，对缴纳配套费有相关的约定，而青岛汕融公司、东升公司、兴威公司三方间的房屋买卖关系不是本案的标的，因此应以法律上存在的房屋买卖关系为依据，而无须将东升公司作为当事人。
2 ．关于汕融公司的违约问题。双方《 补充合同》 约定的是青岛汕融公司应于1996 年3 月巧日交齐各项配套费用，但因为石苑小区的各项配套设施完工较晚，在此之前，青岛汕融公司无法缴纳各项费用，违约时间不应从1996 年3 月巧日起算。经查证，石苑小区是1 997 年9 月完成上、下水工程，具备用水条件，此后用户只要向自来水公司缴纳相关费用就可用水，而青岛汕融公司于1998 年9 月1 日才向自来水公司缴纳了自来水入户工程费；石苑小区的电力工程配套设施于1998 年7 月底完工，有关部门两次通知缴纳电力增容费，青岛汕融公司于同年9 月23 日缴纳。因此，青岛汕融公司未及时缴纳讼争房屋的配套设施费用，影响兴威公司的房屋使用，违约时间应从1997 年1O 月1 日起113
最高人民法院二审民事案件解析
又
第2 集
、，淑）{ ）见妇＿、一… ｛、l ｝叮｛〔 圆工让直址，几且｝｛川｝孤算），计算至1998 年9 月23 日。一审判决自1998 年6 月2 日即兴威公司起诉日开始计算青岛汕融公司的违约时间，没有任何依据。但双方《 补充合同》中青岛汕融公司缴纳配套费用每延误一天补偿人民币1 万元的约定过高，二审判决作了相应调整。