第六章 建设工程结算法律制度
【案例1】抵押与工程欠款并存，工程欠款优先受清偿
【案情摘要】
1995年某建筑工程公司与某饭店签订了《建筑安装工程承包
合同》，约定由建筑公司承建该饭店新客房楼工程，工程造价480
万元。同年12月，双方又签订了一份《建筑安装工程承包合同》，
约定由建筑公司承建该饭店老客房楼改建、装修工程，工程造价
230万元。合同签订后，建筑公司即组织施工，并于1996年交付
饭店投入使用。此后，饭店对上述：[程委托审计事务所进行审计，
根据审计结果，扣除已支付工程款、提供的材料以及水电费等，饭
店尚欠建筑公司工程款400万元，该工程款经建筑公司多次催要至
今未还。2000年4月，饭店向某交通银行申请贷款540万元，将
上述房产作为该贷款进行了抵押。2001年8月，饭店因资不抵债
被某中级人民法院裁定破产还债。在债务清偿过程中，究竟房产拍
卖的款项是建筑公司还是交通银行享有优先受偿权，双方发生争
议，诉讼至法院。
【处理结果】
案件审理过程中，交通银行认为按照《中华人民共和国担保
法》的规定，该争议房产已经为贷款设定了抵押，抵押权与建筑工
程款这类普通的债权相比，具有优先受偿的权利。但是建筑公司认
为，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国破产法》
的规定，建筑公司享有优先受偿权。
法院经过审理后，判决建筑公司享有优先受偿权。
【法理、法律评析】
本案是关于当建设工程结算款与其他债权同时存在的情况下，
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1_程结算款应当优先干其他债权而获得清偿的问题。
拖欠工程款已经成为制约建筑业企业发展的一大顽症，如何运
用法律手段解决拖欠工程款的问题，已经成为我国当前整顿和改善
建筑市场秩序，维护建筑市场主体的合法权益，所要极力解决的问
题。根据《合同法》第二百八十六条规定："发包人未按照约定支
付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人
逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承
包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工
程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受
偿。"这就是法律赋予承包人的建设工程价款优先受偿权。
建设工程承包人对建设工程价款的优先受偿权，是指建设工程
的承包人按照建设工程承包合同的约定完成建设工程后，发包人未
按照合同约定如期支付工程价款，在经催告后仍未履行的，承包人
可以通过与发包人协议折价或者申请人民法院依法拍卖等方式，就
该工程折价或拍卖的价款优先受偿。该规定是合同法的一个新规
定，在审判实践中如何准确的适用该规定的意见与做法不一，出现
了案件事实类似不同判决结果的情况，这是因为，合同法规定的工
程款优先权，其出发点是确保建设工程价款债权实现。但从其债权
实现的程序上看，又涉及有关担保物权(如抵押权)时，该建设工
程价款与建筑物上设定的担保物权的清偿顺序究竟谁享有更优先的
地位。
合同法中并没有规定建设：[程价款的优先受偿与建筑物上设定
的担保物权的受偿权之问的清偿顺序，但实际上已经给予了承包人
一个法定的优先权，即承包人就工程价款应优先于发包人的普通债
权人和有担保物权的债权人得到工程的变价清偿。这里，对于工程
价款优先于发包人的普通债权人而享有优先受偿权是容易被人理解
的，但其对发包人有担保物权的债权人也享有优先受偿权就较难为
人们所接受。这是因为尽管我国目前尚无物权法。但其理论已在一
些法律的立法中被采纳，特别是物权的优先效力等。物权的优先效
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力之一，就是有担保物权的债权人享有优先于其他债权人受清偿的
权利。但是就建筑法的规定来看，承包人就工程价款应当优先于有
担保物权的债权人得到工程变价的清偿。这是由建设工程价款形成
的特点所决定的：
1．建设工程价款是由承包人为承建该建筑而购置的建筑材料
的价款、建筑设备的使用费、建筑施工人员的工资、建设工程管理
费和国家规定的税费等组成。它不仅仅是承包人与发包人间金钱方
面的普通债权，而且是由于承包人为承建工程这一特定的目的购置
了建筑材料和设备，并通过工人的劳动，建设工程才得以存在。发
包人也因为建设工程的实际存在，才有可能在建设工程上设定抵押
权，以取得后续的建设费用。
2．确立承包人享有优先于有担保物权的债权人得到工程的变
价清偿，符合民法原理中的公平原则。随着社会经济的不断发展和
工程建设的日益频繁，工程纠纷日益增多，大量的建设工程因发包
人不及时履行给付工程价款的义务，使承包人的权益遭受严重的侵
害。另外从财产的形成过程看，正是由于承包人的建设行为，才使
零散的建筑材料形成可使用的建设工程，从而使其价值得到了成倍
的增长，如果任由发包人的其他债权人从承包人创造的价值中受
偿，而承包人的合法权益却无法得到保障的话，显然有悖于民法中
的公平原则。所以以立法的形式对承包人的权益加以特殊保护就显
得格外迫切和必要。我国其他法律也为建设工程价款优先受偿权的
效力，提供了借鉴作用。
3．工程价款中有相当部分属于建设工人的工资报酬。对于工
资报酬的优先受偿权，各国立法都做了保护性的规定，我国也不例
外。根据《中华人民共和国破产法》-第三十七条第二款规定："破
产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：(一)破产企业
所欠职工工资和劳动保险费用；(二)破产企业所欠税；(三)破产
债权。"因此，给予建设工程价款以优先受偿权，对保护劳动者的
工资报酬权，符合社会主义法制建设的宗旨和目的，有利于社会稳
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应当优先发包人的普通债权和担保债权。
在承包人依法向建设单位催讨工程欠款的同时，依据合同法的
规定主张对工程价款行使优先受偿权，审判实践中对工程价款优先
权有不同看法，一种意见认为，合同法已明确规定了承包人对建设
工程价款有优先受偿权，因此，承包人在向法院主张发包人支付所
欠的工程价款时，可以同时主张其对该工程价款有优先受偿权，并
可以申请法院依法拍卖该讼争二[程，以拍卖所得得到优先受偿，这
是符合法律规定，法院应予支持。第二种观点认为，依照合同法的
规定，承包人享有优先受偿权的前提是在发包人未按约定支付工程
价款，且该欠款数额应当是明确的并经发包人确认，承包人发出付
款催告后的合理期限内，发包人仍不支付的，才能协议将该工程折
价或者申请法院拍卖，以优先受偿。而且，建设工程价款优先受偿
权在法律效力上具有比普通债权和法定担保物权(如抵押权、留置
权)更优先的效力，即承包人在对工程清偿债务时，比普通债权和
担保物权得到优先受偿。
黄显鸿同志认为，第二种观点更有可取之处。因为合同法中承
包人对建设工程价款的优先受偿权的提出是有一定条件的：一是承
包人的债权应当明确存在。一般情况下，在建设工程竣工后，发包
人对经验收合格的工程按照合同约定的方式和期限进行工程决算，
支付价款，承包人将工程交付发包人使用。因此，发包人在接收工
程时，已于承包人就工程价款结算完毕，双方的债权债务关系明
确。此后，如发包人未按照约定支付价款的，承包人才具有主张对
工程价款优先受偿的条件。二是优先受偿权的行使也有一定的法定
程序。发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍
卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在催告后的
合理期限内，发包人仍不支付价款的，承包人才能将该工程折价或
者申请法院进行拍卖，并就折价或者拍卖所得价款优先受偿。三是
可被折价或者拍卖的工程是有限定的条件。《合同法》第二百八十
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六条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程，不属于可
由承包人与发包人协议折价或由承包人申请法院依法拍卖的范围之
内。四是即使建设工程具备了可以被折价、拍卖的条件，《合同法》
第二百八十六条仍规定了相应的程序：承包人对工程折价的，应当
与发包人达成协议，确定一个双方都能够接受的价款，把该工程的
所有权转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人
与发包人达不成协议而采取拍卖的，应当申请人民法院依法对该工
程进行拍卖，而不得自行委托拍卖公司或自行将工程进行拍卖。合
同法的这一规定，体现了既保护承包人的债权，又均衡保护合同相
对人的合法权益的精神，否则会给当事人造成不应有的损害。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法
释[2002]16号)已于2002年6月11日由最高人民法院审判委
员会第1 225次会议通过，自2002年6月27日起施行。该《批
复》指出：
"一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应
当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建
筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人
就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员
报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造
成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程
竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布
之日起六个月后施行。"
本案中银行抵押的债权和工程款债权同时存在，但是法院最终
保护了承包人对建设工程价款优先受偿的效力，其核心原因就是由
于建设工程结算款的组成存在着特殊性，它是多种劳动力价值的混
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为准(如资料)。
原被告之问根据《解除合同协议》第四项即上述4于1999年
11月18日签订了《撤场协议》，约定：(1)被告按解除合同协议
中的被告付款责任按期付款。(2)原告保证在1999年12月25日
前全部撤场完毕，并负责施工现场的清理工作(包括拆除原告留用
的原拆迁户房屋)。(3)被告现场办公用具原告验收定价后，于撤
场同步进行移交。
协议生效后，被告先后于1999年12月15日、2000年1月18
日、2000年1月26日分三次支付完协议约定的第一笔款, 450万
元。第二笔款分别于2000年2月3日、3月16日、4月5日、4月
26日、5月18日、6月1日、6月8日、6月16日、7月4日、8
月4日、9月11日、10月8日支付完410万元。
【处理结果】
原告于2000年12月28口向昌平区人民法院提起诉讼，要求
被告支付延期付款的利息及违约金。原告认为，关于与被告之间签
订的《北京市建没工程施工合同》经过双方的协商已经解除，并且
签署了《解除合同协议》和《撤场协议》，对于由于被告的资金短
缺造成的原告损失，被告是认可的，对于各项补偿金额也是写在合
同中的，但是被告并没有严格按照上述协议的规定进行执行，依法
应当承担违约责任。
被告辩称，根据《解除合同协议》的约定，"Z．方(原告)在
收到甲方第一批款后，十日内迅速撤场，并负责施工现场的清理工
作。"但原告在被告于1999年12月15日给付第一批工程款100万
元后，迟迟不撤，拖延至2000年3月17日才撤走。严重地影响了
被告后续工程施工的正常进行，应当对造成被告的损失进行补偿并
承担违约责任。
法院认为：双方签署的协议应当具有法律效力，任何一方不履
行合同都应当承担违约责任。在本案中，原告与被告已经解除了施
工合同，应当及时地撤离现场。尽管撤场与被告给付补偿款之间存
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的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定
的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲
裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支
付违约金后，还应当履行债务。"
本案中，双方已经在《解除合同协议书》规定了被告应当履行
给付工程款的具体时问，但是被告并没有及时履行，因此按照双方