河南省洛阳市老城区人民法院
民事判决书
（2010）老民初字第715号
原告：李巧玲，女，55岁。
委托代理人：刘雍，男，33岁。
被告：赵保荣，女，50岁。
被告：尚长江，男，38岁。
委托代理人：高蕾。
被告：尚江涛，男，33岁。
被告：尚小桃，女，29岁。
委托代理人：高新瑞（尚小桃之夫），32岁。
被告：尚小霞，女，25岁。
委托代理人：尚文茂。
原告李巧玲因与被告赵保荣、尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向被告赵保荣、尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，本院依法组成合议庭，于2010年10月8日对本案公开开庭进行了审理。2010年11月5日本院依法作出裁定：本案中止诉讼。2011年11月1日本院恢复诉讼。原告李巧玲及其委托代理人刘雍，被告赵保荣、尚长江、尚小霞以及被告尚长江、尚小桃、尚小霞的委托代理人高蕾、高新瑞、尚文茂均到庭参加诉讼，被告尚江涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李巧玲诉称： 2005年3月份，尚庙成以12万元的价格把洛阳市老城区中州东路老集商场2楼25号房产（房产证号：洛市房权证2002字第X197723号）卖给了原告。尚庙成在收到款后随即把房产证交给了原告（房产证上所有人为尚小霞），并称购买该房的钱全是他自己出的，只是在买房时以女儿尚小霞的名义办的房产证，同时承诺日后配合原告办理房屋过户手续。因当时该房屋已实际出租给欧陆家具城，由欧陆家具城统一管理，尚庙成通知了欧陆家具城房租由原告领取。至此该合同双方主要义务已履行完毕，但尚庙成却迟迟未能协助原告办理房产过户手续，致使原告无法得到该房产。2009年12月尚庙成死亡，原告多次与尚庙成的继承人协商解决此事无果，故诉至法院，要求：1、解除原告与尚庙成之间的房屋买卖合同；2、五被告返还原告购房款12万元，并赔偿原告利息损失34800元（从2005年3月1日始至2010年4月23日起诉之日止的利息，利息按照中国人民银行同期贷款年利率5.87%计算）；3、本案诉讼费用由五被告承担。
被告赵保荣辩称：赵保荣与尚庙成系再婚夫妻。赵保荣认为原告所诉属实，要求合理，但赵保荣并没有继承尚庙成任何财产，与尚庙成也没有任何共同财产，因此赵保荣不应当承担任何责任。
被告尚长江辩称：被告尚长江早就成年与其父亲分家另过。尚庙成与李巧玲之间是否签有房屋买卖合同，是否欠12万元，尚长江均不知道，也与尚长江无关，如果原告与尚庙成之间确实存在有房屋买卖合同关系，可房屋产权证是尚小霞，该房屋买卖合同属无效合同。故被告尚长江认为应当驳回原告的诉讼请求。
被告尚小桃辩称：对原告的购房协议不清楚，无法答辩；让尚小桃承担还款责任没有道理。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告尚小霞辩称：尚小霞认为该合同属无效合同，法院应确认该合同无效，父亲尚庙成卖房时没有让尚小霞知道，尚庙成于2005年将该房屋卖给原告李巧玲后，因尚小霞不同意，所以李巧玲未办成房屋过户。这样的房屋买卖合同当然应当是无效合同。李巧玲领走的该房屋的租金应退还给尚小霞，并应赔偿其的经济损失。
被告尚江涛未向本院提交答辩材料和证据材料。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、涉案房屋尚庙成是否有权予以出售，即原告与尚庙成之间的买卖合同是否合法有效；2、各被告对原告所提出的诉讼请求是否应当承担其民事责任；3、原告的诉讼请求是否合理合法。
原告李巧玲围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：
第一组证据：委托书一份（复印件），2009年3月10日、2009年10月28日证明各一份（复印件）。证明：原、被告之间存在房屋买卖关系。
第二组证据：2009年8月30日证明二份。证明：原、被告之间存在房屋买卖关系。
第三组证据：2010年9月27日，欧陆家具有限公司出具证明一份。证明：合同关系存在并实际履行，房租由李巧玲收取。
经质证，被告赵保荣对原告所举以上三组证据均无异议。
被告尚长江对第一组证据真实性有异议，因为该组证据为复印件，买卖需要有买卖协议，故对此证明不予认可；对第二组证据有异议，诉状中写2005年3月份房产变卖给原告，所以，租金当时原告就已经领取；对第三组证据真实性无异议，恰恰证明房屋产权人是尚小霞，房屋买卖无效。
被告尚小霞对第一组证据真实性有异议，该组证据为复印件，字迹不清，内容与本案无关，对该证据不予认可；关于二份证明不是尚庙成所写，也没有原告方签字，不能证明尚庙成对房屋进行了买卖，也不能证明尚庙成收了原告12万元，对第二组证据不予认可；对第三组证据真实性无异议。
被告尚小桃的质证意见与尚小霞的质证意见一致，但认为原告自2005年3月开始就已领了租金。
被告尚小霞围绕本案争议焦点，向本院提交证据材料如下：
第一组证据：第00069102号房产证复印件一份。
第二组证据：房产证存根复印件一份，2006年8月7日洛阳市房地产产权籍监理处出具的公告一份。
以上二组证据共同证明：被告尚小霞对该房屋享有所有权。
经质证，原告李巧玲对尚小霞上述证据真实性无异议，但认为被告称房产证丢失，现只有复印件不是事实，被告尚小霞从没有向原告主张过权利，原告有理由认为被告同意售房行为。
被告赵保荣对被告尚小霞上述证据真实性无法确认，不予质证，房产证没有丢失过，一直由尚庙成保存。
被告尚长江对被告尚小霞上述证据真实性有异议，因为都是复印件。
被告尚小桃对被告尚小霞所举二组证据均无异议。
被告赵保荣、尚长江、尚小桃未向本院提交证据材料。
本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见，对本案的事实确认如下：尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞与尚庙成、李桂花为父母子女关系。李桂花于2004年6月10日病故。赵保荣与尚庙成于2005年1月24日登记结婚，尚庙成于2009年12月22日病故。赵保荣与尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞为继母、继子女关系。因尚庙成无力偿还银行贷款，尚庙成于2005年2月中旬借用李巧玲款12万元。为了偿还信用社贷款，尚庙成、李巧玲于同年3月中旬达成了口头协议，尚庙成将位于本市老城区中州东路老集商场（欧陆家具城）2楼26号商铺（建筑面积59.39?）以12万元的价格卖给李巧玲，尚庙成保证日后协助为李巧玲办理房屋过户手续，并保证李巧玲到欧陆家具城领取房屋租金。李巧玲自认尚庙成收到12万元款后随即将该商铺的房屋所有权证，证载名字为尚小霞。李巧玲对此未提出异议，并予以认可。尚庙成分别于2008年8月15日，2009年3月1日为李巧玲出具委托书，让李巧玲到洛阳欧陆家具有限公司收取房屋租金。洛阳欧陆家具有限公司根据尚庙成于2008年8月15日出具的证明（委托书）由李巧玲分三次到该公司收取2008年3月10日至2009年9月10日的租金12223.3元，后因尚庙成与尚小霞之间发生纠纷，该公司停止向李巧玲支付租金。尚庙成分别于2009年8月30日（二次）、10月28日向李巧玲出具证明，该证明载明：“我叫尚庙成，身份证号410327194810171495。2005年3月份我老婆有病欠银行贷款，李巧玲把贷款还了我就以壹拾贰万元的价格，因她还此房产证借款12万元整，所以我就把她收回的房产证卖给了李巧玲了，这些年的房租金都有李巧玲去商场领，我给商场出有证明。洛阳市老城区中州东路老集商场2楼26号房产（房产证号：洛市房权证号（2002）字第X197723号）”。“壹拾贰万元前已付清”。
另查明：尚小霞自认位于洛阳市老城区中州东路老集商场2楼26号商铺的洛市房权证（2002）字第X197723号房屋所有权证一直由尚庙成保管，曾在安乐农村信用社做过抵押贷款，该房屋租赁给洛阳欧陆家具有限公司的租赁协议是尚庙成签的，其租金也是尚庙成收取的。尚庙成将该房屋卖给李巧玲是在2009年9月尚庙成起诉尚小霞时才知道的。尚小霞在事前未委托尚庙成，事后对尚庙成的房屋买卖行为未予追认。由于尚庙成与尚小霞因该房屋发生纠纷，至今该房屋仍在尚小霞名下，并未过户给李巧玲。
本院认为：尚庙成将位于被告尚小霞名下的洛阳市老城区中州东路老集商场2楼26号商铺以12万元的价格出售给原告李巧玲，被告尚小霞对尚庙成的这种买卖行为在事前未委托尚庙成进行买卖，事后也未予追认，尚庙成与被告尚小霞虽是父女关系，但被告尚小霞是具有完全民事行为能力的人，对其个人的财产享有完全的处置权，所以，尚庙成的这种未经财产所有权人同意的情况下擅自出售他人财产的买卖行为实属擅自处分第三人的财产行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故尚庙成与原告李巧玲之间的商铺买卖行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应各自承担相应的责任。”所以，尚庙成应返还原告李巧玲购房款12万元，原告李巧玲应返还购买的商铺和商铺孳生利益租金12223.3元。由于尚庙成已经死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定 “继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”故应由尚庙成的法定继承人被告赵保荣、尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞在继承尚庙成遗产价值范围内负责返还原告李巧玲购房款12万元。由于位于本市老城区中州东路老集商场2楼26号商铺所有权系被告尚小霞所有，故被告尚小霞有接受该商铺的权利。由于尚庙成明知位于本市老城区中州东路老集商场2楼26号的商铺属被告尚小霞所有，却在未取得被告尚小霞同意的情况下擅自出售给原告李巧玲。原告李巧玲明知该商铺的所有权属于被告尚小霞的，对此不仅未提出异议，反而坚持购买，所以尚庙成与原告李巧玲在买卖商铺中双方均有过错，故原告李巧玲要求赔偿其损失（利息）34800元的诉讼请求，本院不予支持，根据公平原则，原告李巧玲应返还的商铺租金12223.4元不再返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条和《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、 被告赵保荣、尚长江、尚江涛、尚小桃、尚小霞于本判决生效后十日内在继承尚庙成遗产价值范围内向原告李巧玲返还购房款12万元；
二、原告李巧玲在本判决生效后十日内向被告尚小霞返还位于洛阳市老城区中州东路老集商场2楼26号商铺；
三、驳回原告李巧玲其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3500元、公告费560元，共计4060元，原告负担560元，五被告负担3500元（五被告负担的3500元，原告已垫付，待执行时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 刘松年
审判员 李 兵
人民陪审员 刘?D晖
二零一一年十一月九日
书记员 余 薇