衢州世纪房地产开发有限公司诉衢州市百安房地产服务有限公司商品房销售代理委托合同纠纷案
浙 江 省 高 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2006)浙民二终字第168号
上诉人（原审被告）：衢州世纪房地产开发有限公司。住所地：衢州市柯城区荷花一路43－4号。
法定代表人：楼国祥，该公司董事长。
委托代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。
委托代理人：冯泽周，国浩律师集团（杭州）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衢州市百安房地产服务有限公司。住所地：衢州市柯城区狮桥街85号。
法定代表人：江康生，该公司董事长。
委托代理人：郑利成，浙江共达律师事务所律师。
上诉人衢州世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）为与被上诉人衢州市百安房地产服务有限公司（以下简称百安公司）委托合同纠纷一案，不服衢州市中级人民法院（2006）衢中民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年6月12日受理后，依法组成由审判员俞少春担任审判长，代理审判员包如源、王丽参加的合议庭，于2006年7月27日对本案进行了公开开庭审理。上诉人世纪公司的委托代理人章丽鸿、冯泽周，被上诉人百安公司的委托代理人郑利成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年8月16日，百安公司与世纪公司签订《楼盘委托策划销售代理合同》一份，约定世纪公司将其开发的位于浙江省衢州市柯城区荷四路与荷五路之间的绿茵名都一期楼盘（即绿茵名都6#、7#、9#、10#、11#楼）项目的策划、销售委托百安公司全权代理，百安公司向世纪公司交纳20万元作为代理保证金；世纪公司授权百安公司总代理销售的合约项目，建筑面积约21868平方米，其中住宅、车库、贮藏间约20563平方米，店铺约1305平方米（本项目各面积为合同约定面积，销售以实际面积为准）；世纪公司委托百安公司企划、设计的事项为市场分析、推广策略、看板设计制作、销售海报设计制作、户外广告设计及制作、报纸电视电台广告等；双方当事人确认本项目委托销售价格为住宅平均单价2400元/平方米，车库平均单价为3300元/平方米，贮藏间平均单价1300元/平方米，店铺单价暂定6000元/平方米等；世纪公司对百安公司分三个阶段进行销售业绩考核：第一阶段为2004年10月1日至2004年12月31日，核定销售指标为1200万元，第二阶段为2004年10月1日至2005年6月31日，核定销售指标为3500万元，第三阶段为2004年10月1日至2005年12月31日，核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%。该合同约定佣金的计算及给付方法为：一、世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为百安公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。二、报酬按套（间）每月结算一次，双方确定成交标准为商品房买卖合同签订、且首付款到位才视为已成交，银行按揭贷款由世纪公司办理；购房分期付款则按实际入帐金额支付佣金。每月最后一天为当月结算日，由百安公司列出清单交由世纪公司；世纪公司核对无误后，每月5日前支付给百安公司上月报酬。三、奖罚为如果百安公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由百安公司赔偿世纪公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由世纪公司奖励百安公司销售佣金的一个百分点；奖罚兑现期限为每一阶段的最后一个月，若购房户从百安公司处退房，则百安公司原取得的该房佣金先退还。如果百安公司在第一阶段末未完成销售额1000万元，其它阶段末未完成本阶段核定销售指标的80%，世纪公司有权解除合同，百安公司在委托代理期限内为本项目投入的广告、促销费用及员工工资全部由百安公司自理等。
2004年9月6日，百安公司与世纪公司签订《补充合同》一份，在列举《绿茵名都一期房屋销售清单》外，约定该清单所示面积为合同约定面积，双方当事人结算时以当月签订的商品房买卖合同约定的面积、金额为准；为促进销售、尽快回笼资金，结合衢州市区当前商品房销售情况，世纪公司同意百安公司可高于或低于委托销售单价销售该商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售额，当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成，本合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由百安公司赔偿。
2004年9月9日，百安公司与世纪公司签订《补充说明》一份，约定绿茵名都小区9幢3单元302室住宅等房屋由世纪公司自留，以住宅2400元/平方米、贮藏室1300元/平方米、营业用房6000元/平方米、车库3300元/平方米为计算单价，所得销售总额3936844元列入2004年8月16日签订的《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第一阶段销售指标中，已作为百安公司的销售业绩，但百安公司不得对以上房屋的销售额提取佣金等。
2004年10月9日，百安公司与世纪公司又签订《补充说明》一份，约定绿茵名都一期阁楼委托销售总价为68万元，该销售额百安公司不提佣金等。
2005年11月1日，世纪公司致函百安公司要求收回售楼部，并承诺对百安公司已经销售的楼盘全面履行合同的约定等。2005年11月4日，百安公司又与世纪公司签订《补充合同》一份，确认双方当事人于2004年8月16日签订《楼盘委托策划销售代理合同》后，百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标；在第三阶段销售过程中，世纪公司提出绿茵名都第二期需自行销售，发函要求百安公司从绿茵名都现场售楼部退出。双方当事人在该合同中约定，世纪公司自即日起视同百安公司已完成绿茵名都一期第三阶段的销售指标；世纪公司于2005年11月8日之前向百安公司付清《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的代理保证金、佣金，于2005年11月15日之前向百安公司付清《楼盘委托策划销售代理合同》约定的奖励、超额部分分成等所有款项，上述所有款项结清后绿茵名都一期销售合同终止等。
2004年9月20日，世纪公司向公益事业"孔子文化节"捐赠35000元；2004年9月29日，世纪公司支付衢州市名典装饰企划有限公司广告费19450元；2005年11月16日，世纪公司支付衢州日报社广告费52800元。
百安公司以世纪公司应付佣金1400666元、超底价分成467184元、提前完成销售指标奖励1678797元，三项合计3546647元，而实际仅付给百安公司报酬总计1115000元、其余部分怠于履行付酬义务、双方不能达成一致意见为由，于2005年12月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：世纪公司支付百安公司销售报酬2431647元（其中佣金285666元，超底价部分分成467184元，超核定部分奖励1678797元）。在2006年2月13日第一次庭审中，百安公司以认可世纪公司在证据交换时提出的部分数据为由，变更其诉讼请求为要求世纪公司支付销售报酬2380706元（其中佣金285666元，超底价部分分成433442元，超核定部分奖励1661598元）。
世纪公司在第一次庭审时答辩称：一、百安公司关于佣金的计算数据和计算方法错误。百安公司实际完成销售总价为38340685元，然后乘以3%计算出应得佣金为1150221元。世纪公司已支付百安公司1115000元（扣除了35000元的捐赠款），双方对佣金部分已经结清。百安公司起诉提出继续支付佣金的请求缺乏事实依据。二、百安公司关于超底价分成的数据及计算方法错误。根据世纪公司提供的销售报表，百安公司完成销售超底价金额合计1604377元，按照各得50%比例及扣减低于底价部分、阁楼销售额、营业税、土地增值税、企业所得税及分红税后，百安公司实际应分得68271元。百安公司在计算超底价分成时将阁楼销售额63万元和低于底价销售金额45738元均在分成前扣除，相当于要世纪公司承担一半，这与合同约定相悖。三、百安公司对奖励的计算数据和计算方法错误。世纪公司依据《资金到位表》确定百安公司第一、二阶段完成的销售指标，而百安公司依据《绿茵名都销售报表》来确定销售指标不可靠；世纪公司抽回的3936844元不应列入销售指标中；销售佣金应是双方核定的销售佣金，而非百安公司实际完成的每阶段的销售佣金。四、关于广告费、捐赠费及楼书制作费用的承担。该笔费用142250元均由世纪公司垫付，双方在结算佣金时除扣回了捐赠款35000元外，其余107250元也应从百安公司所得的费用中扣回。五、对于前二十名的购房奖励和无法销售的架空层损失应由百安公司赔偿。在结算百安公司佣金及其他奖励时，应将6万元优惠款和35737元架空层损失扣回。世纪公司请求在扣除上述费用后将其余款项支付给百安公司。在2006年2月28日第二次庭审中，世纪公司放弃了关于百安公司分得超底价销售部分和奖励部分款项应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张。
根据百安公司提供的《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以计算出在销售业绩考核的第一阶段百安公司实现销售底价为29435907元，实际完成销售额为30540905元；在销售业绩考核的第二阶段百安公司实现销售底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元，累计实际完成销售额为36334155元。
在本案一审证据交换和庭审中，双方当事人确认世纪公司委托百安公司代理销售总指标为51659014元，其中住宅部分为45224328元，车库、贮藏间部分为6434686元；百安公司超底价销售部分溢款1604377元，低于底价销售部分短款45738元，销售阁楼部分价值63万元；百安公司应承担3000元水费、电费、电话费等费用，该款在确定世纪公司应支付给百安公司的款项中扣除。另百安公司认可分得超底价销售部分款项应缴纳营业税、土地增值税税率之和为6.65%；认可世纪公司主张的两客户因分期付款，在销售业绩考核第二阶段到帐的款项合计332868元。
原审法院审理认为：一、佣金的计算依据和方法。百安公司与世纪公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定，世纪公司分三个阶段对百安公司进行销售业绩考核：第一阶段核定销售指标为1200万元，第二阶段核定销售指标为3500万元，第三阶段核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为百安公司的佣金。2005年11月4日，百安公司与世纪公司签订的《补充合同》确认百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并确认视同百安公司已完成第三阶段的销售指标。按照双方当事人确认的委托代理总销售指标为51659014元，其中住宅部分为45224328元，车库、贮藏间为6434686元。世纪公司主张按照《绿茵名都销售报表》确认百安公司完成销售指标合计38340685元（其中住宅的销售底价为34955614元，架空层底价为1134293元，大架空层底价为2386516元，合计38476423元；应扣除住宅低于底价部分45738元，扣除一户分期付款欠9万元，实际完成销售总价为38340685元），从而计算出百安公司应得佣金为1150221元。该院认为，因双方当事人在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同百安公司已完成第三阶段的销售指标。故世纪公司要求按照《绿茵名都销售报表》来确认百安公司完成销售指标的抗辩主张不能成立，不予采信。但按照百安公司与世纪公司在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，世纪公司收回作为自留部分的绿茵名都小区9幢3单元302室住宅等房屋，所得销售总额列入《楼盘委托策划销售代理合同》约定的第一阶段销售指标中，作为百安公司的销售业绩，百安公司不得对以上房屋的销售额提取佣金；2004年10月9日，百安公司与世纪公司签订的《补充说明》中约定绿茵名都一期阁楼委托销售总价为68万元，该销售额百安公司也不提佣金。故上述《补充说明》中约定世纪公司收回作为自留部分价值3936844元的房屋及委托销售总价为68万元的阁楼部分，应从百安公司可以提取佣金的委托代理总销售指标中扣除，再计算百安公司的可得佣金部分。另外，从双方当事人在2005年11月4日签订《补充合同》中的约定来看，百安公司并未实际完成第三阶段的销售指标，双方当事人仅约定视同百安公司已完成第三阶段的销售指标，故百安公司可得佣金部分应按照《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算。综上所述，百安公司可得佣金为（51659014×90%-3936844-680000）×3%=1256288元。百安公司要求按照委托代理总销售指标51659014元计算佣金的主张部分成立，其请求世纪公司支付佣金1394793元的合理部分，予以支持。扣除双方当事人认可的世纪公司已支付佣金1115000元的数额，世纪公司尚应支付百安公司佣金141288元。二、超底价分成的计算依据和方法。双方当事人认可百安公司超底价销售部分溢款1604377元，低于底价销售部分短款45738元，销售阁楼部分价值63万元，据此可以确认百安公司实现超底价部分款项为1604377-45738-630000=928639元。根据《楼盘委托策划销售代理合同》的约定，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。百安公司认可该款项应缴纳营业税和土地增值税税率之和为6.65%，则百安公司税后可得分成为（928639-928639×6.65%）×50%=433442元。世纪公司抗辩认为百安公司分得超底价销售部分溢款1604377元的50%、即802189元的同时，应扣减低于底价部分45738元，扣除销售阁楼部分价值63万元，再扣除营业税、土地增值税、企业所得税以及分红税后，实际应分得68271元。关于应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张，世纪公司已在第二次庭审中放弃该主张，对此不予评判。对世纪公司要求在百安公司分成802189元后扣减低于底价部分45738元、销售阁楼部分价值63万元的抗辩主张，根据双方当事人在2004年9月6日签订《补充合同》的约定，百安公司可高于或低于委托销售单价销售房屋；在合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按《楼盘委托策划销售代理合同》的约定分成；在合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋的委托销售总价的，由百安公司赔偿。据此，可以确认百安公司低于底价销售部分的短款及销售阁楼部分的价值，应在百安公司超底价销售部分溢款1604377元中扣除，扣除后剩余928639元为百安公司实现的累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价部分的款项。世纪公司该抗辩主张不能成立，不予采信；百安公司请求由世纪公司支付超底价部分的分成款项433442元，予以支持。三、奖励的计算依据和方法。百安公司与世纪公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定，世纪公司核定百安公司销售指标第一阶段为1200万元，第二阶段为3500万元，第三阶段为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为百安公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%；如果百安公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由百安公司赔偿世纪公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由世纪公司奖励百安公司销售佣金的一个百分点。双方当事人在2004年9月6日签订的《补充合同》又约定，世纪公司同意百安公司可高于或低于委托销售单价销售商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售金额；当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成等。从上述合同的约定内容来看，当百安公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金；世纪公司对百安公司实现销售额超过委托销售总价的部分按销售佣金的1%奖励百安公司；对合同终止时百安公司累计实现销售额超过委托销售总价的部分，当事人约定扣除税后双方各分成50%。根据百安公司提供《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以确认在销售业绩考核的第一阶段百安公司实现销售部分底价为29435907元；实际完成销售额为30540905元。百安公司认可世纪公司主张的两客户因分期付款、在第一阶段实到帐合计332868元不能计算佣金，因此第一阶段百安公司可得佣金为（29435907-332868）×3%=873091元。再根据双方当事人在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，世纪公司收回部分价值3936844元的房屋作为百安公司的销售业绩。故可认定在销售业绩考核的第一阶段百安公司实现销售额为30540905+3936844=34477749元，百安公司超约定比例为187.3146%，其可得奖励为873091×187.3146%=1635427元。根据百安公司提供的《绿茵名都销售报表》记载数据，可以确认在销售业绩考核的第二阶段百安公司实现销售部分底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元；加上百安公司认可世纪公司主张的两客户因分期付款、在第二阶段到帐可以计算佣金的332868元，百安公司在第二阶段可得佣金为（5459760+332868）×3%=173779元。百安公司在第二阶段累计实际完成销售额为36334155元，再加上世纪公司收回但作为百安公司的销售业绩部分价值3936844元的房屋，可以认定在销售业绩考核的第二阶段百安公司累计实现销售额为36334155+3936844=40270999元，其在第二阶段超约定比例为15.06%，百安公司可得奖励为173779×15.06%=26171元。共计在销售业绩考核的第一、二阶段，百安公司可得奖励为1635427+26171=1661598元。世纪公司认为根据《2005年6月30前签订购房合同的资金到位表》的记载，百安公司在第一阶段实际完成销售指标29079254元，第二阶段实际完成销售指标6135363元，合计完成销售指标35214617元，奖励金额为518817元；同时，其抽回的3936844元不应列入百安公司的销售指标当中。因世纪公司未提供相应证据印证《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》中记载的资金实际到位的数额，应按照世纪公司认可的、由百安公司提供的《绿茵名都销售报表》中记载的销售数据来认定百安公司的实际销售业绩。另外，双方当事人于2004年9月9日签订的《补充说明》明确约定世纪公司收回部分房屋价值3936844元作为百安公司的销售业绩，故世纪公司该抗辩主张不能成立。世纪公司认为《楼盘委托策划销售代理合同》中约定作为奖励依据的"销售佣金"，指向的是双方当事人核定的每一阶段的销售佣金，而非百安公司每一阶段实际完成的销售佣金。如前所述，当百安公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金，该"销售佣金"并非指向当事人核定的每一阶段的销售佣金，对世纪公司的抗辩意见不予采信。百安公司请求世纪公司支付奖励金额1661598元的主张成立，可予支持。四、广告费、捐赠款及楼书制作费用的承担。世纪公司主张百安公司为了达到其销售目的，先后以世纪公司的名义向"孔子文化节"捐赠，在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼书，共计花费142250元，均由世纪公司垫付。双方当事人在结算佣金时除扣回了捐赠款35000元外，其余107250元应从百安公司所得费用中扣回。该院认为，世纪公司未能举证证明百安公司为了达到其销售目的，从而以世纪公司的名义进行捐赠、发布广告及制作楼书等事实；世纪公司提供的证据也不能证明双方当事人在结算佣金时达成协议、进而扣除了捐赠款35000元的事实，故世纪公司认为应从百安公司所得费用中再扣回107250元的抗辩主张不能成立，不予支持。五、购房奖励和架空层损失的赔偿问题。世纪公司主张百安公司在策划销售时承诺对前二十名购房者给予6万元的实物奖励，但在实际操作中改为在房价中给予一定的优惠，该降价结果实际由世纪公司承担；另百安公司在售房过程中不合理搭配架空层，在销售结束后使得有四间架空层无法销售，给世纪公司造成损失35737元，因此在结算百安公司的佣金及其他奖励时，应将6万元房价优惠款和35737元架空层损失扣回。该院认为：百安公司与世纪公司在2004年9月6日签订的《补充合同》中约定，百安公司可高于或低于委托销售单价销售房屋，在合同终止时百安公司累计实现销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由百安公司负责赔偿。百安公司对购房者给予6万元房价优惠款的降价结果实际由世纪公司承担，对该事实世纪公司未能举证证明，其抗辩主张不能成立，不予采信。另百安公司与世纪公司在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同百安公司已完成第三阶段的销售指标，世纪公司应支付百安公司代理保证金、佣金、奖励及超额部分分成等款项。该合同的约定内容中未提及百安公司造成四间架空层无法销售的相关事实，相反却确认了百安公司按约定完成销售指标的事实。故世纪公司认为百安公司在售房过程中不合理搭配架空层造成损失35737元的抗辩主张缺乏事实依据，不予支持。
综上，该院认为：百安公司与世纪公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》、《补充说明》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。世纪公司应依据上述合同的约定，支付百安公司尚欠佣金141288元、超底价部分的分成款项433442元及奖励款项1661598元。鉴于双方当事人在诉讼中对百安公司承担3000元水电及电话费用达成合意，该3000元费用可在世纪公司应支付百安公司的佣金部分扣除，即世纪公司支付百安公司佣金138288元。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零五条的规定，于2006年4月19日判决：一、衢州世纪房地产开发有限公司支付衢州市百安房地产服务有限公司佣金138288元；二、衢州世纪房地产开发有限公司支付衢州市百安房地产服务有限公司超底价部分的分成款项433442元；三、衢州世纪房地产开发有限公司支付衢州市百安房地产服务有限公司奖励款项1661598元；四、驳回衢州市百安房地产服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，衢州世纪房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定办理。一审案件受理费22170元，其他诉讼费4430元，合计26600元，由衢州市百安房地产服务有限公司负担2171元，衢州世纪房地产开发有限公司负担24429元。
宣判后，上诉人世纪公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定世纪公司应支付佣金141288元缺乏事实依据。根据《楼盘委托策划销售代理合同》第七条约定，按委托销售单价所得销售总价的3%作为乙方佣金，合同签订首付款到位才视为成交，若是分期付款则按实际入账金额支付佣金。2005年11月4日签订的《补充合同》虽有"视同完成第三阶段销售指标"之约定，但该约定仅能作为免除对百安公司的处罚的依据，与佣金的计算并无必然关联，《补充合同》明确按前合同第七条来确定佣金，百安公司未实际完成第三阶段的销售，故不符合提取佣金的条件。世纪公司在一审中主张扣除低于底价部分45738元和未到位的9万元房款后按实际完成销售总价计算得出的佣金为1150221元正确。二、一审判决对超底价分成的计算方法不妥。一审法院采用了百安公司提供的销售底价及销售额数据，根据其主张应得出超底价销售部分溢价款是1438488元，但在最终计算时却以世纪公司所报的数据1604377元为据进行计算，显见偏袒百安公司。一审法院在双方当事人所提供的数据不一的情况下，未对该事实进行核查，其裁决有违公正。双方当事人在2004年10月9日的《补充说明》中将阁楼的委托销售总价确定为68万元，且在实际销售过程中，阁楼全部用于赠送（二套回收除外），故该63万元应在超底价分成后从百安公司所得中扣回，而不应先扣后分，否则世纪公司损失了31.5万元。三、一审判决对奖励的计算依据和方法错误。《补充合同》仅对当月佣金的计算办法作了明确的约定，对奖励的计算依据及办法未作任何约定。当事人双方在奖励方面的主要分歧是计算方法不一，在计算销售佣金时应以核定销售指标和《资金到位表》为依据来计算奖励数额，百安公司主张以实际销售额来计算佣金并作为奖励的基数不当，也缺乏科学依据。四、7万元捐赠款应由百安公司负担，根据百安公司与衢州市文化局签订的《协议书》，百安公司至少应负担其中的35000元，一审法院对世纪公司提出的捐赠款由百安公司负担的主张不予支持错误。综上，原判认定事实不清，判决结果不公，请求二审法院撤销原判，予以改判。
被上诉人百安公司答辩称：一、对于佣金部分。百安公司在前二个销售阶段均已超额完成指标，双方当事人在2005年11月4日签订的《补充合同》中明确约定视同百安公司完成第三阶段销售指标。因双方当事人对委托销售总底价50659014元没有异议，百安公司根据约定计算佣金为50659014x90%x3%＝1394793元，原判仅支持1256288元，系错判。世纪公司将"视同完成第三阶段销售指标"的约定理解为对百安公司免以处罚没有依据。二、原判对超底价分成部分的判决正确。根据合同约定及《补充合同》说明，百安公司在合同终止时与世纪公司算总账，即在合同终止时累计实际销售额高于相对应委托销售总价，双方五五分成，低于相对应委托销售总价的由百安公司赔偿，因此，63万元的阁楼核定价值应在总溢价中先扣除再双方分享溢价。世纪公司提出63万元阁楼因无实际资金到位应由百安公司单方负担的理由与合同约定不符。原判认定的1604377元溢价款是世纪公司提出、百安公司认可的，双方一致确认的数字，原判予以确认并无不当。三、原判对奖励的计算依据和方法正确。根据合同对奖罚的约定，是以"销售佣金"为计算奖罚基础的。根据2004年9月6日签订的《补充合同》约定的佣金部分的结算办法，世纪公司以百安公司每月实际销售底价来结算佣金，每阶段末也应同样以实现销售总底价为依据结算佣金。奖励应依照实际销售佣金来计算符合合同约定，世纪公司提出以核定销售指标佣金为基础计算奖励没有依据，世纪公司认为当月佣金结算办法与奖励的计算依据和方法没有任何关联的主张不能成立。四、世纪公司在一审判决后提交了一份世纪公司于2004年8月25日与衢州市文化局签订的协议书，但从该份协议书中不能得出百安公司承诺支付3.5万元的捐赠款的依据。原判程序合法，除佣金部分对百安公司诉请支持过少外，其余部分均有据可依。请求二审法院予以维持。
上诉人世纪公司在原审判决结束后，向原审法院提交了二份证据材料。一、2004年8月25日衢州市文化局和世纪公司签订的协议书，来源于衢州市文化局。欲证明7万元捐赠款是由世纪公司和百安公司共同出资。二、中国建设银行的明细账单，来源于银行，欲证明该7万元全部系世纪公司先行垫付。被上诉人百安公司在二审举证期限内无新证据提供。百安公司对世纪公司提供的证据材料质证认为：该二份证据材料均一直处于世纪公司的掌握中，其在一审庭审结束后提供，不符合二审新证据的要求；第一份证据材料不能证明百安公司应负担多少捐款，仅能说明世纪公司向文化局捐过款。第二份证据材料与本案无关联性。本院认为，因世纪公司提供的证据材料一系世纪公司与衢州市文化局在本案起诉前签订，故应推定世纪公司和衢州市文化局在一审举证期限届满前均应持有；证据材料二从其形成产生时间看在一审举证期限届满前即应为世纪公司所持有，故该二份证据材料均不属最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项之规定"新发现"的情形，不符合二审新证据的条件，且该二份证据材料本身也不能证明百安公司有捐赠款项的意思表示，故对该二份证据材料均不作认定。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：世纪公司、百安公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》、《补充合同》、《补充说明》等，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。本案的争议焦点主要集中在世纪公司应支付百安公司佣金、超底价分成部分、奖励的金额和百安公司应否分担捐赠款等费用问题上。（一）、原判认定世纪公司尚应支付佣金141288元有无依据。《楼盘委托策划销售代理合同》第七条约定，世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为百安公司的佣金，双方确定成交标准为：《商品房买卖合同》签订，且首付款到位才视为成交，银行按揭贷款由世纪公司办理，购房分期付款则按实际入账金额支付佣金等；2004年9月6日的《补充合同》约定：当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售额；当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足。2005年11月4日的《补充合同》确认：百安公司已按约完成前二阶段的销售指标；世纪公司自即日起视同百安公司已完成绿茵名都一期第三阶段销售指标，世纪公司愿意付清《楼盘委托策划销售代理合同》第七条所约定的佣金等。因2004年9月6日的《补充合同》主要侧重于对佣金的计算所作的约定，是对《楼盘委托策划销售代理合同》中佣金的计算方式的补充，应视为是《楼盘委托策划销售代理合同》的组成部分，对于在此之前佣金提取约定与《补充合同》约定的提取佣金计算方法相悖者，应以后者形成的约定意见为准。根据2004年9月6日《补充合同》中关于佣金的计算依据，在双方当事人均确认本案的销售溢价为1604377元，房屋合同销售总价高于委托销售总价的情形下，应依照房屋委托销售总价计算佣金。世纪公司主张按照实际合同销售总价来计算佣金缺乏合同依据。根据2005年11月4日《补充合同》，双方当事人明确百安公司已完成了前二阶段的销售指标，对前二个阶段的佣金可按照房屋委托销售总价计算，对未实际完成销售指标的第三阶段佣金的计算则需联系该《补充合同》中"视同百安公司已完成绿茵名都一期第三阶段销售指标"文义的理解。世纪公司提出该文字仅是作免除对百安公司处罚的依据，与佣金的计算无关。因双方当事人均确认百安公司已完成前二阶段的核定销售指标，且根据世纪公司主张的实际销售额也已超出《楼盘委托策划销售代理合同》约定的前二阶段的核定销售指标3500万元，现百安公司之所以未实际完成第三阶段销售指标，根据现有证据应归因于世纪公司要求提前终止委托合同，在此情形下，世纪公司并无处罚百安公司的理由，故其主张对该文字应理解为免除百安公司的处罚缺乏依据。相反，根据世纪公司解除委托合同的事实，依照我国《合同法》第四百一十条之规定，其应对因解除合同给百安公司造成的损失承担赔偿责任。因此，既然双方当事人"视同百安公司完成第三阶段销售指标"，必然要产生相应的完成后果，包括按照合同约定支付相应的百安公司本应得到的佣金等。在百安公司不另行向世纪公司主张损失的前提下，根据相关法律规定精神和公平诚信原则，对上述文字理解为百安公司已完成销售指标、世纪公司应依约支付佣金更为妥当。因双方当事人签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定世纪公司分三个阶段对百安公司进行销售业绩考核，而该三个阶段的考核目标均是对前一阶段考核目标的累计，故原判在认定百安公司可得佣金部分应按照《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算后，对前二阶段的佣金不再另作计算正确。至于应否将低于底价的45768元和未到位的9万元分期付款从计算佣金的基数中予以扣除问题。虽然安公司对该二部分款项的真实性未提出异议，但因世纪公司与百安公司约定"视同百安公司完成第三阶段的销售指标"，本院认同原判依照第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算佣金，故该二部分款项对佣金的计算不产生影响。原审法院采纳百安公司提出的按照委托代理总销售指标51659014元计算佣金的主张，并据此计算出百安公司可得佣金为（51659014X90%－3936844－680000）X3%＝1256288元，在扣除世纪公司已支付的1115000元后，判令世纪公司应支付百安公司141288元并无不当。世纪公司上诉提出应按实际销售总价来计算佣金、"视同百安公司完成第三阶段销售指标"系免除对百安公司处罚的主张缺乏依据，本院不予采纳。（二）、原判对超底价分成的计算方法是否妥当。世纪公司在上诉状中对原审法院采用其提供的证据认定百安公司超底价销售部分的溢价款为1604377元提出异议，认为原审法院在采用百安公司提供的《销售报表》数额的同时，采用了己方较高数额，显见原审法院存在偏袒对方当事人的行为。本院认为，一审中，在世纪公司自认百安公司超底价销售部分溢价款额为1604377元，而百安公司对此予以认同的情况下，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，原审法院对此数额予以认定并无不当。况且世纪公司在其二审代理词中对该数额及原审法院据此认定的超底价分成数额再次予以确认，故本院对原判认定的此项事实及数额予以确认，世纪公司就此提出的上诉理由不予采信。（三）、原判对奖励的计算依据和方法是否正确。世纪公司上诉提出奖励应依照核定销售指标和己方提供的《资金到位表》中的数据来计算、百安公司的奖励计算方法存在缺陷。《楼盘委托策划销售代理合同》第七条第2项约定：应以委托销售单价所得销售总价的3%作为世纪公司支付给百安公司的佣金；2004年9月6日的《补充合同》约定：在合同销售总价超过或等于委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金；在合同销售总价低于委托销售总价的，则以合同销售总价的3%提取佣金。2005年11月4日的《补充合同》已确认百安公司完成前二个阶段的销售指标任务，同时世纪公司又认为百安公司超底价销售额为1604377元，故在世纪公司未主张也未提供证据证明在该二阶段存在合同销售总价低于委托销售总价的情形下，对该二阶段的佣金应按照委托销售总价来计算。世纪公司主张应依照每阶段完成的委托销售指标来计算销售佣金缺乏相应的合同依据，世纪公司的该上诉理由不能成立。世纪公司与百安公司在原审举证期限内各提供《绿茵名都销售报表》一份，该二份《报表》打印部分一致，根据世纪公司在二审庭审中对"案涉的相关数据应采用百安公司提供的《绿茵名都销售报表》"的陈述，在世纪公司始终未提供印证其在一审中提供的《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》中所列实际到位资金证据的情形下，原审法院按照双方当事人均确认的百安公司提供的《绿茵名都销售报表》来认定百安公司的实际销售业绩并无不当。世纪公司提出应依据其提供的《资金到位表》中的数据来计算奖励的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。世纪公司提出百安公司计算奖励的公式存在缺陷，但因双方当事人已自愿对奖励计算方式作出上述约定，应从其约定。根据百安公司提供的《绿茵名都销售报表》可确认，在销售业绩考核的第一阶段百安公司实现销售部分底价为29435907元；实际完成销售额为30540905元。百安公司认可世纪公司主张的两客户因分期付款、在第一阶段未到帐合计332868元不能计算佣金，原审法院因此依照《楼盘委托策划销售代理合同》中关于奖励的计算方式确认第一阶段百安公司可得奖励为（29435907-332868）×3%×（30540905+3936844－12000000）÷12000000=1635427元。第二阶段百安公司实现销售底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元；百安公司认可世纪公司主张的两客户因分期付款、在第二阶段到帐可以计算佣金的332868元，百安公司在第二阶段的可得奖励为（5459760＋332868）×3%×（30540905＋5793250+3936844－35000000）÷35000000＝26171元，在销售业绩考核的第一、二阶段，百安公司可得奖励为1635427+26171=1661598元。根据百安公司提供的《绿茵名都销售报表》，百安公司在第三阶段还完成了部分销售额，但因百安公司并未实际完成第三阶段的销售指标，其亦未主张第三阶段的奖励，故对第三阶段百安公司的奖励不作审理。据此，原判对百安公司奖励的计算依据和方法并无不当，世纪公司相应的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。（四）、关于捐赠费等费用的承担。世纪公司上诉提出百安公司应分担3.5万元衢州市孔子文化节捐赠款，并为此在一审庭审结束后提供了协议书和银行对账单二份证据材料予以证明。本院认为，因该二份证据材料不能作为二审新证据，且证据材料本身亦不能证明其欲证明协议书上的7万元捐赠款是由世纪公司和百安公司共同出资的事实，故世纪公司主张百安公司应承担3.5万元捐赠款的主张缺乏依据，不能成立。对世纪公司上诉提出百安公司先后以世纪公司的名义在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼书共计花费72250元，均由世纪公司垫付的主张，因世纪公司对此均未提供相应的证据证实，本院不予认定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。世纪公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22170元，由衢州世纪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞少春
代理审判员 包如源
代理审判员 王 丽
本件与原本核对无异
二00六年八月二十八日
代 书记员 余 音