上海南台投资开发公司与上海申浦广告装潢有限公司、上海恒兴置业咨询有限公司房屋买卖合同纠纷案
上海市第二中级人民法院民事判决书
（2007）沪二中民二(民)再终字第4号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人(一审原告)上海南台投资开发公司，住所地上海市汉口路515号717室。
法定代表人张书奎，总经理。
委托代理人和法礼，上海市经纬律师事务所律师。
原审被上诉人(一审被告)上海申浦广告装潢有限公司，住所地上海市汉口路515号1102室。
法定代表人沈念慈，总经理。
原审被上诉人(一审被告)上海恒兴置业咨询有限公司，住所地上海市汉口路515号1104室。
法定代表人霍依，总经理。
两原审被上诉人共同委托代理人张震方、江澄，上海市长江律师事务所律师。
原审上诉人上海南台投资开发公司(以下简称南台公司)与原审被上诉人上海申浦广告装潢有限公司(以下简称申浦公司)、上海恒兴置业咨询有限公司(以下简称恒兴公司)买卖合同纠纷一案，上海市黄浦区人民法院于2004年6月4日作出(2004)黄民四(民)初字第762号民事判决。南台公司不服，提出上诉。本院于2004年9月24日作出(2004)沪二中民二(民)终字第1183号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院于2006年11月4日向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于同年11月23日以(2006)沪高民一(民)抗字第31号案件移送函，将本案移送本院审理。本院于2007年1月9日作出(2007)沪二中民二(民)抗字第2号民事裁定书，决定另行组成合议庭对本案进行再审，再审期间，中止原判决的执行。同年3月28日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了再审。上海市人民检察院第二分院代理检察员钱渊出庭支持抗诉。原审上诉人南台公司的委托代理人和法礼、原审被上诉人申浦公司、恒兴公司共同委托代理人江澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2004年4月16日，南台公司诉至上海市黄浦区人民法院称：2002年3月7日，南汇区工商局工作人员程智敏在年检时，收缴了南台公司的公章、财务章和法定代表人私章。该三枚印章在2003年4月3日才发还南台公司。期间，程智敏伙同他人先是非法变更了南台公司的法定代表人，接着于2003年1月3日由变更后的法定代表人黄军弟同恒兴公司、申浦公司恶意串通签订了一份《协议书》，作出将南台公司拥有的本市汉口路515号1102室、1104室、1106室、1108室四套办公房给恒兴公司、申浦公司无偿使用10年的处分。因该四套房屋自1999年起已由上海市第二中级人民法院委托相关物业公司协助执行，代收房租。恒兴公司、申浦公司企图以订立《协议书》的方法来达到规避法律拒交租金的目的。该《协议书》是由无权处分的人在南台公司不知情的情况下签订的，非南台公司意思表示，损害了南台公司的合法权益和第三人的利益，要求判令三方于2003年1月3日签订的《协议书》无效。
申浦公司和恒兴公司共同辩称，两公司自1998年3月就开始使用涉讼的四套房屋，2003年1月，三方签订的《协议书》是原协议的继续，系三方真实意思表示，主体和内容符合法律规定，不存在损害他人利益的事实。另《协议书》不存在无偿使用房屋的情况，南台公司尚欠人民币(以下币种均为人民币)44万元，用该债务抵冲租金。三方原约定南台公司以每平方米8,000元的价格将涉讼的四套房屋转让给恒兴公司，因南台公司至今未办出该房屋的大产证，故转让手续无法办理。要求驳回南台公司的诉请。
一审法院经审理认定以下事实：
1、南台公司的年检材料及公章、财务章、法定代表人私章于2002年3月7日由案外人程智敏收取，当时的法定代表人为张书奎。同月，南台公司法定代表人由张书奎变更为张宏。2002年8月，经南汇区三墩镇人民政府批复同意，南台公司法定代表人由张宏变更为黄军弟。
2、2003年1月3日，南台公司与申浦公司、恒兴公司签订《协议书》，就南台公司欠申浦公司、恒兴公司的债务及系争房屋的使用购买等作了确认。主要内容是：1998年3月，南台公司曾委托上海南汇珠宝城开发区与恒兴公司签订《上海南汇珠宝城开发区委托招商协议书》一份，该协议第三条约定，南台公司将所属汇金大厦第十二楼层的1202、1204、1206、1208室四间办公用房(现为1102、1104、1106、1108室，建筑面积为265平方米)5年内提供给恒兴公司使用。同时汇金大厦出租的所有房产均系装修房，但恒兴公司于1998年取得使用的上述房屋系毛坯房，故上海南汇珠宝城开发区同意由恒兴公司先行垫付装修费用进行房屋装修，并承诺日后偿还装修款；装修费用的实际发生金额为158,000元。现南台公司确认由其负责偿还该款项本金158,000元及滞纳金56,737.80元(滞纳金为每日万分之二点一)。1998年2月，南台公司曾委托上海三田实业发展有限公司、上海方东实业公司两家单位与申浦公司签订《广告代理协议书》一份，该协议约定，由申浦公司对汇金大厦的促销广告进行整体策划和广告实施总代理。后申浦公司在此合同的履行过程中为汇金大厦垫付各种广告费用共计165,650元。现南台公司确认应当由其负责承担该债务本金165,650元及滞纳金59,484.92元(滞纳金为每日万分之二点一)。《上海南汇珠宝城开发区委托招商协议书》第四条约定，恒兴公司有权以每平方米8,000元的均价购买上述四间办公用房，并同意从恒兴公司应得的代理招商引资的服务费中予以冲抵房款。现南台公司再次确认该条款，并同意恒兴公司将南台公司拖欠的款项本息合计439,872.72元直接冲抵为房屋销售款。在恒兴公司未行使上述房屋之约定购买权的期间内，南台公司同意将该房屋无偿提供给恒兴公司使用10年(自2003年3月11日至2013年3月10日止)。恒兴公司亦同意在此前提下免去南台公司欠款本息合计439,872.72元之债务。南台公司同意恒兴公司于2013年3月10日后继续使用上述房屋，但恒兴公司须每年向南台公司支付50,000元作为房屋租金。另未经恒兴公司同意，南台公司不得在任何时间、以任何原因撤销恒兴公司对该房屋的承租使用权。
3、2003年4月30日，南台公司与案外人南汇区三墩镇人民政府签订"变更企业注册地和终止'97.10.30协议书'的协议书"，其中第五条约定："甲乙双方一致同意，本协议签订之日，甲方(即南汇区三墩镇人民政府)将乙方(即南台公司)的营业执照正副本、工商IC卡、公章、财务专用章、乙方陆雄委托的法定代表人张书奎私章等交付给此次履行本协议代理人王文琪女士。乙方须支付给甲方150,000元，用于甲方支付该企业前阶段运作过程中所欠的管理人员和职工工资。"其中第六条约定：甲乙双方同意，本协议生效后，由乙方指定代理人王文琪女士负责变更事宜，甲方予以积极帮助，提供乙方在办理工商、税务等相关变更手续时必要的政府公文。同日，案外人南汇区三墩镇人民政府出具通知文件，内容为"经镇政府研究，黄军弟同志不再担任南台公司法人代表"。2003年5月30日，案外人严春龙代南汇区三墩镇人民政府从黄军弟处收取了南台公司的公章一枚，营业执照正副本各一份、IC卡一张。2003年6月7日，南台公司的法定代表人变更为张书奎。
4、系争房屋因涉及他案，于1999年底被上海市第二中级人民法院列入协助执行范围，即法院委托上海临港房地产有限公司出租"汇金大厦"11－16层房屋，出租合同需经法院认可；租金收入除扣除必要物业管理费用后必须全部给付法院。
一审法院认为，南台公司提起诉讼的目的意在表明与申浦公司、恒兴公司签订协议书系非真正南台公司，而是骗取并占有南台公司公章的案外人即非法变更后的法定代表人黄军弟。黄军弟的行为是否代表公司行为。根据南台公司提供的证据显示，公章等由案外人程智敏收取后由当地人民政府返还。期间发生了南台公司法定代表人数次变更之事实和与申浦公司、恒兴公司签约之事实。南台公司法定代表人的变更不仅有工商行政部门的变更手续，而且有当地人民政府文件的介入。南台公司称"程伙同他人背着南台公司使用南台公司的公章，先是非法变更了南台公司单位的法定代表人"一节事实无证据证明；南台公司称黄军弟为非法变更后的法定代表人，亦无事实依据，故认定由黄军弟签名和盖有南台公司公章的系争协议书系南台公司的签约行为，系南台公司的真实意思表示。基于上述理由，南台公司主张的与申浦公司、恒兴公司签约的是非真正南台公司，该协议书是非南台公司真实意思表示，均不成立。另系争房屋在系争协议签订前就已经由申浦公司、恒兴公司使用数年，即系争房屋在由上海市第二中级人民法院发出协助执行之前就已经由申浦公司、恒兴公司使用数年，现申浦公司、恒兴公司继续使用系争房屋，正是基于与南台公司的协议，故南台公司指证申浦公司、恒兴公司与他人恶意串通损害南台公司利益之事实并不存在。据此判决：驳回南台公司要求确认其公司和申浦公司、恒兴公司于2003年1月3日所签订的《协议书》无效的诉讼请求。
南台公司不服一审判决，向本院提起上诉称：南台公司原法定代表人黄军弟系非法变更后的法定代表人，黄军弟与申浦公司、恒兴公司签订的《协议书》非南台公司真实意思表示。系争房屋在《协议书》签订前已被法院查封，《协议书》擅自处分了法院查封的财产，损害了第三人的利益，应认定无效，故请求改判支持其一审时的诉讼请求。 申浦公司、恒兴公司辩称：南台公司的法定代表人的变更是合法的，2003年1月的《协议书》系双方真实意思表示。申浦公司、恒兴公司自1998年3月就开始使用系争房屋，《协议书》是双方原协议的继续，不存在损害他人利益之事实，请求驳回上诉，维持原判。
原二审经审理查明，一审法院认定的事实属实。
原二审认为，关于南台公司与申浦公司、恒兴公司于2003年1月3日签订的《协议书》是否系南台公司真实意思表示一节，赞同一审法院观点。南台公司关于该《协议书》非其真实意思表示的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。虽然申浦公司、恒兴公司自1998年3月就开始使用系争房屋，但原协议系争房屋的使用期限仅为5年，而在双方当事人签订系争《协议书》前，系争房屋已被法院列入协助执行范围，系争房屋的出租合同必须经法院认可。《协议书》约定恒兴公司无偿使用10年，恒兴公司免去南台公司欠款，且恒兴公司于2013年3月10日后继续使用系争房屋，需每年向南台公司支付租金，故该《协议书》实质为有偿使用合同。因此《协议书》未经法院认可，且损害了第三人利益，应认定无效。南台公司关于《协议书》擅自处分了已被法院查封的财产，损害了第三人的利益，应为无效的上诉理由和请求成立，法院予以采纳。一审法院对南台公司要求确认《协议书》无效的请求不予支持错误，予以更正。至于申浦公司、恒兴公司与南台公司之间的债权债务纠纷，双方可另行诉讼解决。据此，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2004)黄民四(民)初字第762号民事判决；二、南台公司和申浦公司、恒兴公司于2003年1月3日所签订的《协议书》无效。一、二审案件受理费41,346元，由上诉人南台公司负担20,673元，被上诉人申浦公司、恒兴公司共同负担20,673元。
上海市人民检察院抗诉认为：原终审判决以系争《协议书》所涉房屋已被法院列入协助执行范围，该协议未经法院认可，且损害了第三人利益为由，判决《协议书》无效，适用法律错误。理由如下：系争《协议书》并非单纯的房屋租用协议，而是包含确立南台公司、恒兴公司、申浦公司三方多项法律关系及相关权利义务的协议。主要包括三部分，第一部分是关于清结三方合作过程中有关债权债务的约定，明确珠宝城拖欠恒兴公司装修款56,737元(滞纳金按每日万分之二计)由南台公司偿还；申浦公司为汇金大厦垫付广告费165,650元及滞纳金59,484元，由南台公司偿还；申浦公司该广告费债权转归恒兴公司所有，由南台公司直接向恒兴公司支付。第二部分是有关南台公司以每平方米8,000元价格向恒兴公司转让汇金大厦1202、1204、1206、1208四间办公用房的约定。第三部分是有关恒兴公司租用南台公司四间办公用房的约定。上述三部分内容虽同时出现在一份协议书中，但所确立的法律关系性质完全不同，具有相对独立性，其中有关三方债权债务、房屋买卖的约定并不以房屋租赁条款为前提，彼此并无必然联系。该协议中有关四套办公用房租赁部分内容，因涉及法院协助执行的财产范围，该租赁未经法院认可，且内容损害第三人利益，被确认无效，但依照合同法第56条"合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效"的规定，租赁部分无效并不能必然推及协议书其他部分内容无效。原终审法院未对协议中有关三方债权债务、房屋买卖内容进行审查，即以系争房屋租赁无效为由简单推定协议书全部无效，有违合同法规定。终审判决虽明确双方其他债权债务可另行诉讼解决，但由于该判决已对协议书有关债权债务、房屋买卖问题作了无效确认，也将给恒兴公司、申浦公司向南台公司另案诉讼带来法律障碍。故提出抗诉，请依法再审。
再审中，南台公司称，黄军弟非南台公司法人代表，三方签订的《协议书》非南台公司真实意思表示，涉讼房屋的产权、租赁权在签订《协议书》前已被法院查封，且该房屋至今没有预售许可证和大产证，按照有关规定禁止出售，故请求法院确认该协议无效。
申浦公司、恒兴公司一致辩称，不同意南台公司的上诉请求，原终审判决有误。三方签订的《协议书》是三方公司真实意思表示，不存在恶意串通行为，也没有损害第三人利益。其与南台公司不是租赁关系，也就没有支付租金的义务。三方公司之间的债权债务、房屋买卖是合法有效的，二审仅依据房屋使用的约定损害了第三人的利益为由，认定整个协议内容无效，显然是违法的。
本院经再审认定原审查明的事实属实。再审中，双方均未提供新的证据。
再审另查明，涉讼的本市汉口路515号汇金大厦整幢房屋早在1997年4月16日即被本院查封，至今仍处于查封状态，且该房屋没有取得预售许可证和产权证。
再审中，本院多次组织双方当事人进行调解，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为，本案再审中主要争议焦点是：三方当事人在2003年1月3日签订的《协议书》所涉及的几项内容是否有效。
一、关于南台公司所称黄军弟非南台公司法人代表，三方签订的《协议书》非南台公司真实意思表示之主张的审查。
2002年8月13日，经南汇区三墩镇人民政府批复同意南台公司法定代表人由张宏变更为黄军弟。同年8月18日，南台公司向南汇区工商局提出申请报告，请求变更公司法定代表人。南汇区工商行政管理局按照有关程序，将南台公司的法定代表人登记为黄军弟。故黄军弟成为法人代表程序合法。黄军弟在2003年1月3日的三方协议书上签了字，盖了南台公司的公章，且南台公司在诉讼之前从未对黄军弟的法人代表身份提出过异议。故本院认为，南台公司提出的黄军弟非南台公司法人代表，三方签订的《协议书》非南台公司真实意思表示的主张，没有依据，不予采信。
二、关于《协议书》中包含的三个主要内容：即房屋的买卖、房屋的使用和有关债权债务效力的认定。
(一)关于涉讼房屋买卖效力的认定。
系争房屋早在1997年4月16日因南台公司欠债涉讼被本院查封，成为执行案件的标的物，该房屋至今没有取得预售许可证和产权证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第三款的规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，本案系争房屋不得买卖、转让、变更和处分。恒兴公司虽在1998年就意欲购房，但因系争房屋的权利受到司法限制，买卖当事人之间未能履行相应的买卖义务，从而也未能成就系争房屋买卖和转让的事实。且恒兴公司居住使用系争房屋多年，在2003年1月签订《协议书》时，南台公司、恒兴公司均知道和应当知道系争房屋不能办理变更手续，更知道不得擅自转让、买卖和处分。在系争房屋产权被司法查封的情况下，三方公司订立系争房屋的买卖约定，明显违反了法律禁止性规定及司法查封规定。故本院认为，应认定协议中关于系争房屋买卖的约定无效。申浦公司、恒兴公司称，协议书的买卖约定是合法有效的，没有依据，不予采信。
(二)关于涉讼房屋使用效力的认定。
1999年12月，南台公司因涉讼他案，系争房屋的租赁使用权益被法院查封限制。嗣后，该权利限制一直没有解封。虽然申浦公司、恒兴公司在1998年3月就开始使用系争房屋，但原协议约定的使用期限仅为5年。而5年后，在法院对系争房屋使用权利限制一直没有解封的情况下，三方签订的同意恒兴公司继续使用系争房屋10年，恒兴公司免除南台公司拖欠款本息43万余元的约定，既损害了相关债权人的利益，又违反了司法查封的规定。故本院认为，申浦公司、恒兴公司称没有损害第三人利益，与南台公司不是租赁关系，也就没有支付租金的义务的主张，与事实不符，于法无据，依法应认定协议中关于系争房屋使用的约定无效。
(三)关于三方协议中约定的有关债权债务内容的效力。
本案三方当事人均具有独立民事行为能力，在各自意思表示真实、不违反法律和损害他人权益或社会公共利益的前提下，可以进行相关民事法律行为。原判决并没有否认本案三方当事人曾确认相互之间的债权债务的事实。但是，鉴于三方当事人在协议中确认南台公司欠有43万余元债务的目的和用途，是予以冲抵房款或房租，故该协议并不是纯粹独立的三部分，而是一个构成对价的整体条款，相互有牵连关系。原判决已充分注意到三方之间有欠款纠纷，明确指出三方之间的债权债务可另行诉讼解决。据此，本院认为，原判决认定三方于2003年1月3日所签订的《协议书》无效，并无不当。
综上，本院认为，原判决对于本案的处理是恰当的，应予维持。检察院的抗诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百八十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院(2004)沪二中民二(民)终字第1183号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
代理审判员 程丽颖
代理审判员 王达民
二○○七年六月十二日
书 记 员<, SPAN style="FONT-SIZE: 14pt"> 李 娜