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转让方应对土地使用权瑕疵承担违约责任
摘自:龙房川
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发布时间:2010/8/2

转让方应对土地使用权瑕疵承担违约责任

在土地使用权转让合同中,土地使用权人作为转让方必须保证其转让的土地使用权不存在物的瑕疵和权利瑕疵。世界各国立法例乎都规定,在有偿合同特别是买卖合同中出卖人负担有瑕疵担保责任。为了使买受人的利益得以实现,出卖人在履行交付标的物的义务同时,还负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。如出卖人违反或者未履行此项担保义务,则应承担民事责任。这就是瑕疵担保责任。 《 合同法 》 第 1 50 条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”第 153 条、第 155 条规定,出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物;出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照该法第 111 条的规定要求承担违约责任。上述关于买卖合同的瑕疵担保责任的法律规定,应当参照适用于土地使用权出让合同等有偿合同。因为权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务是一项法定义务,无须当事人在合同中作特别的约定,只要在合同当事人双方未合意排除的情况下,其将作为默示条款直接进入到合同中,作为出卖人合同义务的来源。

在签订上地使用权转让合同过程中,转让方必须正当全面履行瑕疵说明义务。如果转让方事前以明示的方式将转让土地的瑕疵告知受让方,受让方仍然愿意受让并签订合同的,则可免除转让方的瑕疵担保义务。但转让方已经知道或应当知道而没有如实告知,或者出现了告知瑕疵以外的其他瑕疵问题的,转让方应当承担相应的瑕疵担保责任。

在实践中,转让的土地使用权存在物上瑕疵主要有以下情形: ( 1 )土地上存在他人建造的地上建筑物、附着物及其他附属设施,影响受让人开发、利用土地的; ( 2 )土地之上或之下存在管道、电缆、高压线,以及人防工程等,影响受让人开发、利用土地的; ( 3 )土地中实际包含部分城市公共道路、绿化等公共规划用地,造成受让人可开发、利用的土地面积减少的; ( 4 )政府规划建设部门在订立合同之前已经对该土地用途设置了特殊要求或限制的,影响受让人按照合同约定开发、利用土地的; ( 5 )其他影响受让人开发、利用土地的物上瑕疵。

转让的土地使用权存在权利瑕疵主要有以下情形: ( 1 )土地使用权人在转让土地使用权之前已经设定有抵押权、地役权、租赁权等权利; ( 2 )土地使用权为转让人与他人共有,转让人订立合同转让土地使用权未取得共有人的同意,共有人主张权利的; ( 3 )该土地使用权存在其他权利或权利负担的,影响受让人取得土地使用权或者开发、利用的情形。

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