王晓君诉深圳市合正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
（2002）深福法房初字第2354号
广东省深圳市福田区人民法院民事判决书
（2002）深福法房初字第2354号
原告王晓君，女，汉族，身份证号码522227197311050029，住深圳市福田区新闻路景田合正名园A-5A。
委托代理人赵昀，广东鹏都律师事务所律师。
被告深圳市合正房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路66号庐山大厦B座7楼A室。
法定代表人袁富儿，职务董事长。
委托代理人梅蕾，该公司职员。
第三人魏寿祥，男，汉族，身份证号码422228620618891，住址湖北省汉川县三星垸农场新街66号。
上列原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2002年11月5日受理后，2002年12月1日魏寿祥以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，经过审查予以准许。本院依法于2002年12月10日、12月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵昀、被告委托代理人梅蕾及第三人魏寿祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称2000年8月3日，原、被告双方签订了《深圳市房地产买卖（预售）合同》，约定原告购买被告开发的深圳市福田区景田合正名园A栋5A房产，随即原告即按合同约定支付了购房首期款180248元。2001年10月30日，原、被告双方签订解除合同协议书，约定解除上述《深圳市房地产买卖（预售）合同》，被告退还原告已缴付的房款180248元。但是直到原告起诉之日，被告依然未退还该笔房款，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告退还原告购房款180248元及利息10093元整（从2001年10月31日计至2002年10月30日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩状，庭审时答辩称，原告依据双方签订的《解除合同协议书》，请求被告退还购房首期款人民币180248元，原告起诉不符合事实。以原告名义购买的合正名园A-5A号房产，房款的支付方式为三成首期，七成按揭。首期款180248元分期支付，首期款付款方式为签订购房合同之日付一成房款60248元，余款分四期每期30000元，具体为2001年、2002年各付两期，至双方解除合同之时（2001年10月），原告尚有两期款未付，被告实际收到的购房首期款仅为120248元，而非180248元。A-5A号房实际首期款支付人是本案的第三人魏寿祥，该房原告与第三人共同购买，手续以原告名义办理，而房款由第三人支付，第三人持有的房款收据为证。被告与原告解除合同之后，与第三人签订了购房合同及一份协议，协议约定第三人应支付A-5A房在原告名下已付款之外的尚欠款项，被告在两份购房合同中仅收取了一份首期款。被告与原告签订《解除合同协议》，约定退款180248元，该条款并非双方真实意思表示，是虚假的不能作为认定案件事实的依据，该约定目的在于为原告办理解除银行按揭手续提供方便。原告起诉的唯一依据为公证的《解除合同协议书》第二条，该条款内容不实，且约定侵犯了第三人的合法权益，该约定应认定为无效条款。原告否认第三人交款之事实，声称首期款均由其现金交清，却举不出任何证据予以佐证。反之，被告与第三人举证充分证明原告未交首期款。请求法庭驳回原告的诉讼请求，支持第三人的诉讼请求。
第三人提出独立诉讼请求称，第三人与原告于2000年8月3日与被告签订《深圳市房地产买卖（预售）合同》，约定购买合正名园A-5A房产，合同以原告名义与被告签订，购房首期款60248元及二成款中的6万元实为第三人支付。后因故三方约定买方更名为第三人，为此原告与被告签订《解除合同协议书》，办理了解除合同手续，并由第三人与被告另行签订了该房的买卖合同，第三人已交纳的上述120248元抵作第三人应付房款。现因原告与被告之间签订的《解除合同协议书》第二条之约定侵犯了第三人的合法权益，为此特请求法院：1、依法确认原告与被告之间签订的《解除合同协议书》第二条无效；2、依法确认第三人已支付的购房款人民币120248元归被告所有；3、诉讼费由原告承担。
经审理查明，第三人和原告关系比较密切，为达到长期同居的目的，双方商定以原告名义签订房屋买卖合同，由第三人支付购房款的方式购房。2000年8月3日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的位于福田区新闻路合正名园A-5A号住宅，面积101.09平方米，总价人民币590248元。签订合同当日，原告与被告又签订了购房付款协议，约定签订合同当日支付一成房款人民币60248元，七成房款人民币410000元办理银行按揭，余款人民币120000元分四期，按约定的期限向被告支付，即第一期付款为2001年2月3日前支付人民币30000元，第二期付款为2001年8月3日前支付人民币30000元，第三期付款为2002年2月3日前支付人民币30000元，第四期付款为2002年8月3日前支付人民币30000元。同日，原告还向被告出具了借款借据，借款借据上注明原告借到被告人民币120000元，还款日期及双方权利义务按照付款协议执行。签订付款协议当日，第三人向被告支付了A-5A房的一成首期款人民币60248元。
2000年12月1日第三人和原告以夫妻名义入住了合正名园A-5A号住宅。2001年4月4日原告与第三人共同向被告支付了A-5A房的房款人民币30000元，2001年9月12日第三人向被告支付了A-5A房的房款30000元。至2001年9月12日止，被告仅收取了原告和第三人支付的首期购房款共计人民币120248元。
2001年9月14日，原告向被告出具一份书面《声明》，称"由于经济上无能力供房，愿意放弃对合正名园A-5A号住宅的拥有权，同意由发展商处置"
。2001年10月28日被告与第三人之间签订一份《协议书》，约定被告与原告解除购买合正名园A-5A房地产买卖合同后，将原合同更名为第三人及张旭平。同时约定如原告与被告因解除合同产生争议（含要求被告退回已支付房款），一切法律责任由第三人承担。
2001年10月30日，原告与被告签订了解除购房合同协议书，解除合同协议书第二条约定被告应退回原告已缴付的房款人民币180248元。2001年11月5日在福田区公证处办理了公证。2001年11月27日，被告将购房合同的买方更名为第三人和张旭平。第三人与被告将第三人、原告已向被告支付的首期房款共计人民币120248元抵作第三人应付合正名园A-5A房地产的房款。
2002年10月29日，原告以被告未按解除合同协议书约定退还房款人民币180248元为由诉至本院。
被告于2000年4月28日取得合正名园的预售许可证（深福房许字〔2000〕019号）。
上述事实有《深圳市房地产买卖（预售）合同》、《付款协议》、声明、收款收据、借据、业主基本情况登记表、《协议书》、解除合同协议书、公证书、庭审笔录、工商登记资料、预售许可证等证据材料证实。
本院认为，被告具有房地产开发资质，并取得了房地产预售许可证。原、被告之间签订的《深圳市房地产买卖（预售）合同》，主体适格，意思表示真实，没有违反有关法律及行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同和付款协议签订后，第三人经原告许可代原告履行了支付部分房款的义务。原告所诉其向被告支付购房款人民币180248元，证据不足，本院不予采纳。被告和原告之间签订解除合同协议书，协议书擅自处分第三人支付的购房款，侵犯了第三人的合法权益，故该条款并非第三人的真实意思表示，本院不予以确认。原告主张被告退回购房款人民币180248元，并支付违约金，于法无据，本院不予支持。第三人诉称原、被告擅自处分购房款侵犯了第三人的合法权益，并举证充分，本院予以采纳。鉴于第三人与被告签订了房地产买卖合同，并将已支付的购房款人民币120248元抵作履行该合同第三人应付的购房款，该房款其中人民币30000元是原告与第三人于2001年4月4日共同向被告支付的，按共同共有进行分割，原告所占的份额为50％，故解除合同后第三人应返还原告所占的份额即人民币15000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八第四款、第六十条的规定，判决如下：
一、原告与被告确定的《解除合同协议书》第二条无效，其它条款有效。
二、第三人应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告偿付购房款本金15000元，并支付迟延还款的利息（按中国人民银行规定的同期逾期付款利率计算，从2001年10月30日起计至应还清款之日止），逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回第三人的其它诉讼请求。
本案本诉案件受理费人民币5316元，由被告负担300元，第三人负担300元，原告负担4716元（已由原告交纳，被告、第三人对负担之数径付给原告）。第三人提出诉讼请求5316元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庄 啸
二OO二年十二月三十一日
书 记 员 韩 雯 雯