北京基业房地产咨询有限责任公司诉海南信泰实业有限公司合同纠纷案
北京市第一中级人民法院民事判决书 （２００１）一中民终字第２１２１号
上诉人（原审原告）北京基业房地产咨询有限责任公司，住所地本市朝阳区北三环中路２号。
法定代表人王葳，总经理。
委托代理人张晓光，北京市中旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南信泰实业有限公司，住所地海南省海口市义龙西路１号中深物业。
法定代表人金鹏，董事长。
委托代理人白静，众鑫律师事务所律师。
委托代理人刘学政，男，５７岁，海南信泰实业有限公司办公室主任，住该单位。
上诉人北京基业房地产咨询有限责任公司（以下简称基业公司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（２０００）海民初字第１２１２０号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
２０００年１０月，基业公司诉至原审法院称，１９９８年９月７日，其与海南信泰实业有限公司（以下简称信泰公司）签订承包销售合同，双方约定其以信泰公司销售部的形式承包销售信泰公司拥有合法出售权的文慧家园小区２#、３#楼；销售底价为７５００元／平方米；在销售率达到４０％至８０％时，双方可按市场情况，经协商一致后对该底价作出调整。对于佣金，双方约定为已出售房屋底价全款的２％，超出底价部分双方按５０％∶５０％分成；低于底价部分，则由其全部承担。此外合同还约定，信泰公司应及时足额支付其佣金，除非其应领佣金累计达双方认可的９０％总额，否则信泰公司不可扣留其佣金。但实际情况是，当其以高于底价的价格卖出了部分房屋后（销售率已达４０％），信泰公司要求对原底价进行调整，并拒不按原约定办法支付佣金，试图否认其高于底价销售的应得利益。经几经拖延，其在无奈之下，只得按信泰公司要求的底价报了佣金请领表，信泰公司才支付了部分佣金，但仍然拒绝支付其对超价部分应得的款项。至今其已售出房屋７９套，销售率落入４０％-８０％之间，双方未就底价调整作出一致协议。以底价７５００元／平方米计算，信泰公司应支付其佣金２３２７５８８元，减去已支付的１１６０３３１元，尚余１１６７２５７元。
此外，信泰公司还扣留其广告费押金１０万元。现要求信泰公司支付欠款１２６７２５７元，并按日万分之四支付逾期付款违约金３４０２３０元。原审法院经审理后确认，双方所签承包销售合同合法有效。双方在合同履行过程中，对于将销售底价调整为每平方米７６００元一节，未订有书面协议，但基业公司在向信泰公司请款时，所报的请款明细表是以底价７６００元计算应得佣金及分成，并已按请款表取得相关款项，应视为双方在调整售房底价问题上已达成一致，故基业公司要求信泰公司按每平方米７５００元的底价计算其佣金及分成的主张，缺乏事实依据，不予支持。双方在所签的合同中约定了基业公司应履行的广告宣传义务及相关费用的扣付方式，但未就进行广告宣传的条件及形式作出约定，虽然信泰公司未向基业公司提供销售许可证，但并不影响基业公司履行广告宣传的义务。基业公司未就因信泰公司没有提供销售许可证即无法在进行部分广告宣传后继续进行广告宣传之主张提供证据予以证实，故对此主张，不予采信。依承包合同约定，基业公司保证销售期内平均每月广告费支出不少于１０万元，宣传广告费总额不少于６０万元，每月每期广告费的支付方式是由信泰公司自基业公司当月销售佣金中扣减，故基业公司应按合同的约定在销售期内足额支付６０万元的广告宣传费，对其未支出的部分，应自其应得的佣金中予以扣除。关于信泰公司参与销售人员的工资、奖金及午餐费１２１３８元，应按双方约定自基业公司应得的佣金中予以扣除。基业公司主张的逾期付款违约金，没有法律依据，不予支持。信泰公司辩称因客户退回两套房屋而不应就此两套房屋的房款向基业公司支付佣金及分成，对此信泰公司未提供证据证明退房责任应由基业公司承担，以及信泰公司称于１９９８年１１月与基业公司达成以每平方米７８００元的底价出售房屋的协议，亦未就此提供证据予以证明，故对信泰公司的上述辩称，不予采信。判决：一、被告海南信泰实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京基业房地产咨询有限责任公司支付销售房屋佣金及分成共计三十一万六千三百元；二、被告海南信泰实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告北京基业房地产咨询有限责任公司广告费押金十万元；三、驳回原告北京基业房地产咨询有限责任公司其他诉讼请求。判决后，基业公司不服，其上诉理由是，原判认定事实不清，其所报的佣金请款表不是其真实意思表示，是处于经济胁迫下的行为，请款表是为了催款，并不意味着是对合同作出的任何变更。此外，由于信泰公司未能提供发布广告所需的相关证书，致其不能开展广告业务，原审法院对于信泰公司的过错没有认定。信泰公司违反合同约定延迟付款，给其合法权益造成损害，依照法律规定，信泰公司应当支付其违约金或赔偿损失。基业公司的上诉要求是，撤销原判，判令信泰公司支付其欠款１２３２７１９元及逾期付款违约金３４０２３０元。信泰公司同意原判。
经审理查明，１９９８年９月７日，信泰公司（甲方）与基业公司（乙方）签订承包销售合同，双方约定乙方受甲方委托，并以甲方销售部形式作为甲方投资建设的文慧家园小区２#、３#楼的惟一承包销售方；在销售期间，甲方向乙方逐步提供与该商品房销售相关的证件；乙方保证销售期内平均每月广告费用支出不少于１０万元，销售期内宣传广告费用总额不少于６０万元；为保证广告宣传工作落实，乙方应在本合同签字当日将首期广告费１０万元存入甲方指定帐户；此后每月每期广告费由甲方在乙方当期销售佣金中扣减，剩余部分按本合同第六条的有关规定支付乙方，如乙方当月销售佣金不足支付当月广告费用，则其差额部分应由乙方立即补足支付甲方；乙方承担甲方派入参与销售的２名左右工作人员每人每月不低于１０００元的月收入，及其按销售额千分之三至千分之五计提的奖金。甲方有关人员的上述工资、奖金在双方核准后由甲方按月按销售额从乙方销售佣金中直接扣除；双方约定销售期自本合同签订之日起，到项目全部售出日终止，原则总计６个月；该２#、３#楼销售底价为人民币７５００元／平方米建筑面积，该底价在销售率达到４０％前不变，销售率超过４０％至８０％时，底价可按市场情况经甲乙双方协商一致后作出调整。全部销售过程中乙方均需按甲方认可的销售价格出售房屋，当客户与甲方签订买卖合同书并交付３０％首期款时即视为成交。甲方同意支付已售出房屋底价全款的２％作为乙方佣金，超出底价的部分由双方按５０％∶５０％分成低于底价部分由乙方承担。与甲方完成签约的客户，即视为乙方已完成销售工作，若因甲方责任发生买方退房，甲方不应扣除乙方有关佣金；本合同有效期间，如确需增减或变更条款，需经双方协商一致后作出修订或补充协议。承包销售合同签订后，基业公司支付信泰公司广告费押金１０万元。在合同履行过程中，基业公司共售出房屋７８套，在基业公司以每平方米７６００元的底价４次向信泰公司出具请款明细表后，信泰公司分３次向基业公司付款１１６０３３１.２７元，现欠佣金及分成７１１６９７.９元。在销售期间，基业公司制定了广告宣传计划并自１９９８年１０月至１９９９年１月在《精品购物指南》、《参考消息》、《北京晚报》上陆续刊登广告，支出广告费２１６７４０元。后双方就售房底价及应扣款问题发生争议，信泰公司未再向基业公司付款。１９９９年３月１０日，双方在结算佣金及分成时，就文慧园３号楼３单元２０２号房屋达成底价为每平方米７８００元另行结算的协议。在信泰公司未支付基业公司的款项中包括信泰公司参与销售工作的人员的工资、奖金及午餐费１２１３８元。另查，在销售期间，信泰公司未向基业公司提供售房许可证。此间，基业公司亦未取得房地产经纪资质。
上述事实，有双方当事人陈述，承包销售合同，广告宣传计划，请款明细表，收款发票等相关证据在案佐证。
本院认为，信泰公司与基业公司签订的承包销售合同，系双方在合意的基础之上所签订，该合同应属有效。诉讼中，双方就售房底价是否由７５００元调整为７６００元一节各执一词，鉴于基业公司在向信泰公司请款时所报明细表是以７６００元的底价计算的佣金及分成，并已领取了部分款项，故基业公司的上述行为应视为双方就售房底价已达成了一致。基于此，基业公司以７５００元的底价为基础要求信泰公司支付前欠佣金及分成，本院不予支持。就基业公司在合同履行中所应承担的广告宣传费用及其所应承担的信泰公司参与销售人员的工资、奖金及午餐费问题，基业公司应按双方的约定履行其义务，未足额支出的广告宣传费及未支付的工资、奖金及午餐费，应从基业公司应得的佣金及分成中扣除。基业公司要求信泰公司支付逾期付款违约金，无法律依据，本院不予支持。基业公司的上诉理由不能成立，其要求，本院不予支持。综上所述，原判正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万六千三百四十六元，由北京基业房地产咨询有限责任公司负担一万一千三百四十九元（已交纳）；由海南信泰实业有限公司负担四千九百九十七元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万六千三百四十六元，由北京基业房地产咨询有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 玉
代理审判员 刘新泉
代理审判员 刘玉红
二零零一年八月二日
书 记 员 梁 冰