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转让方不能按合同约定办理土地使用权变更登记的应当承担违约责任
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/30

转让方不能按合同约定办理土地使用权变更登记的应当承担违约责任

土地使用权人作为转让方不但应当在合同约定内将土地交付给受让方,而且应当及时办理土地使用权变更登记手续,由受让方取得土地使用权属证书。从合同目的而言,受让方不但要在事实上占有、开发利用和经营土地,而且要取得该宗土地的土地使用权。也只要取得该宗土地的土地使用权的情况下,其才能自主地支配土地,其占有控制土地、开发利用和经营土地行为才取得物权上的支持和保障,否则转让方或者其他受让人及其他利害关系人随时可以主张该宗土地的土地使用权,或者转让方的债权人也可以请求法院予以查封。受让方要取得土地使用权,必须由转让方与受让方一起到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。土地使用权的变更登记具有物权公示的法律效力,一经登记,该权利即产生对第三人的法律效力。

因为现行法律、行政法规和司法解释均没有规定土地使用权转让应在多长时间内时办理土地使用权变更登记,故土地使用权变更登记期限主要视双方合同当事人的约定而定。如果因为转让方的原因,未能在合同规定的期限内办理土地使用权变更登记手续,或者转让方拒绝履行办理上地使用权变更登记义务者,均构成违约行为。转让方应当承担违约责任,主要包括支付违约金、赔偿受让方的损失;如果导致受让方订立合同口的落空的,受让方可以请求解除土地使用权转让合同。

合同双方对办理土地使用权变更登记出现纠纷,经常发生在转让方转让不符合 《 城市房地产管理法 》 第 39 条规定上地使用权转让应当具备的法律条件的情形,即存在未按照出让合同约定支付全部土地出让金,或者未按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额未达到 25 %以上,属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件。此时,因转让方不具备法律规定的条件,即使签订的土地使用权转让合同有效,政府上地管理部门通常也不会为当事人办理土地使用权变更登记手续。此时如何当事人的违约行为及责任承担?我们认为,上地使用权未达到投资开发条件,双方订立合同转让土地使用权,特别是受让方明知不符合条件的,如出现不能按照合同约定时间完成办理土地使用权变更登记的,双方均负有责任,责任不完全在转让方一方,不能判决由转让方承担全部责任。

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