河南省洛阳市老城区人民法院
民事判决书
（2011）老民初字第315号
原告：徐国忠，男，46岁。
委托代理人：李怀栋，男，67岁。
被告：习静，女，34岁
委托代理人：范江波（系被告之夫），38岁。
委托代理人：党翠玲（系被告之母），57岁。
被告：洛阳市环球房地产开发公司。住所地：洛阳市西工区金谷园路6号。
法定代表人：任斌良。
被告：马乙的日，男，37岁。
原告徐国忠因与被告习静、洛阳市环球房地产开发公司、 马乙的日相邻关系纠纷一案，于2010年12月20日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向三被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。审理中，原告撤回对洛阳市环球房地产开发公司项目部的起诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李怀栋、被告习静及其委托代理人范江波、党翠玲到庭参加诉讼，被告洛阳市环球房地产开发公司及被告马乙的日经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于洛阳市老城区丽京门瓮城编号为1号楼的房产，除第一层仅靠城门北侧的第一间商铺约40余平方米属于被告习静的产权外，其余一层及二、三、四层面积达4500平方米房屋产权均属原告购买所的私有房屋，原告持有该部分房屋的产权证书。被告习静商铺北临为通往二、三楼的楼梯间通道。2008年下半年，原告发现属于被告习静的那间商铺的北承重墙上开通一门，直通楼梯间楼梯下面，由承租人马乙的日使用商铺及楼梯间下面的空地经营拉面馆时，原告考虑到此行为直接影响到原告上、下二、三楼的通行，也破坏了该楼房的整体结构，即通过多种形式与被告习静、马乙的日协商解决，习静从不照面，马乙的日则称系习静将该地段租给他使用的。在多次协商未果的情况下，原告无奈只好以被告习静、马乙的日侵权为由，于2010年7月27日向老城区人民法院提起诉讼。老城区法院在开庭审理本案时，被告习静称：“该楼梯间楼梯底层面积系开发商洛阳市环球房地产开发公司于2004年4月17日与其签订书面协议，以人民币玖仟元的价格卖给其使用的，该地段未办理房产证。墙上的门也是开发商开的，习静将其商铺及楼梯间楼梯底层一并出租给马乙的日经营餐饮业使用。”因此案牵连到开发商洛阳市环球房地产开发公司项目部，并与其有直接利害关系。鉴于该项目部不具备法人资格，故应将该项目部及洛阳市环球房地产开发公司列为共同被告参加诉讼才能解决纠纷，只好向法院申请撤诉。老城区人民法院已于2010年10月28日裁定准予原告撤诉。综上情况，原告认为：按照房产建筑惯例，该楼梯间用途系通往二、三、四楼时使用，楼梯间右侧一层的房产均为原告所有，该物权应受法律保护。对该楼梯间面积使用权被告洛阳市环球房地产开发公司项目部竟无视有关法律规定，与被告习静签订所谓“合同”，将该楼梯间环行楼梯底层面积的使用权二次出卖给被告习静使用，并在该楼梯间承重墙上开门是违法的。他们也自知理亏，在“协议”中约定：该地段不办理房产证。这当然不受物权保护。被告习静受利益驱动，又将其出租给被告马乙的日开餐馆使用，此行为严重损害了原告的利益，对原告构成民事侵权。为维护原告的合法权益，为排除建筑安全隐患，特依法向人民法院提起诉讼，要求：1、确认被告洛阳市环球房地产开发公司项目部与被告习静签订的楼梯间使用权转让合同无效；2、要求三被告立即停止侵权，恢复楼梯间南墙原状；要求被告习静、马乙的日退出所侵占的楼梯间。
被告习静辩称：习静在丽京门的商铺是2003年购买，同时向开发商购买了商铺北面的楼梯间的使用权，均有凭证。习静当年购买这个商铺，用尽家里的储蓄还借了一些钱，习静本人没有工作，主要依靠该商铺的房租生活。习静拥有使用权的楼梯间所处的位置，不影响其他业主使用各自的商业房。去年原告向老城区人民法院提起同样的诉讼，但未到开庭就主动撤诉，给习静经济造成了损失。有权就本案所涉问题提起诉讼的应该是丽京门的全体业主或是业主委员会，原告无权代表全体业主提起诉讼，其原告主体资格不适格。关于楼梯间的使用权问题，原告提出楼梯间属于公共部分，开发商无权处分，其依据的是物权法，但还有一条法律原则即“法无明文规定不为过”，2003年习静从开发商处有偿取得商铺北面楼梯间的使用权时，当时并没有任何禁止性法律规定。物权法是2007年10月1日起颁布实施的，约束的是颁布之日起以后的民事行为，对以前的民事行为没有约束力。民事案件的诉讼时效一般为两年，侵权为一年。习静拥有并使用其商铺北面的楼梯间已有9年，为什么之前原告没有就楼梯间提出异议，原告现在起诉早已过了诉讼时效期间。基于以上理由，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告洛阳市环球房地产开发公司、马乙的日未提交答辩状及证据材料。
根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、洛阳市环球房地产开发公司与被告习静签订的楼梯间使用合同是否有效；2、楼梯间南墙上开的门是否侵犯原告的合法权益；3、原告能否代表全体业主进行起诉？4、原告的起诉是否超过了法定的诉讼时效期间。
审理中，原告提交的证据材料及被告习静的质证意见如下：
1、洛阳市老城区人民法院民事裁定书一份。证明原告曾因此事向人民法院起诉过；
2、被告习静与被告洛阳市环球房地产开发公司项目部签订的楼梯间使用权转让协议书复印件一份。证明项目部不是法人，合同签订主体不合法；楼梯间属于公摊面积，被告违法二次出让公摊面积使用权，合同内容不合法；
3、原告位于老城丽京门瓮城1-4层私有房产明细表一份；
4、原告位于老城丽京门瓮城1号楼一层及二、三、四层部分房屋产权证书复印件数份。
证3、4共同证明：原告在丽京门瓮城除被告房产以外大部分房产都是原告的私人房产；丽京门大概有三到四个楼梯，2、3、4层的楼梯多是原告徐国忠的，被告买的房产二楼以上都是原告徐国忠购买的。
经质证，被告对原告提供的证据1-4真实性无异议，但提出房屋买卖协议都是与项目部签订的，项目部有权代表开发商签订合同；楼梯间使用权协议没有写明楼梯间的使用期限，被告认为楼梯间与商铺使用年限相同；根据现有的法律规定，被告认可楼梯间外墙面、地下室、楼顶、屋面都属于公共部分，但现在的物权法不能约束2003年的民事行为。另外被告购买的商铺北面的第一层楼房不全都是原告所购，还有其他人购买的房产。
审理中，被告提交的证据材料及原告的质证意见如下：
1、2004年4月17日，被告习静与洛阳市环球房地产开发公司项目部签订的楼梯间使用权转让协议一份；
2、习静购买的商铺的房产证一份；
3、2004年7月18日，洛阳市房屋安全鉴定处出具的洛阳市房屋安全鉴定情况通知书一份。
以上证据证明被告合法购买了商铺及楼梯间的使用权，被告在商铺北墙开门并不危及房屋安全。
经质证，原告对证1-3的真实性没有异议，但认为被告在墙上开门是严重的安全隐患，证3鉴定书上的拆改方案不一定指的是在墙上开门的事情。
当事人提交的书证，来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
本院根据各方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
洛阳市老城区丽京门系洛阳市环球房地产开发公司开发。2003年习静购买紧邻丽京门瓮城北边商铺一间，并领取了房产证。2004年4月17日习静与洛阳市环球房地产开发公司项目部签订协议一份，约定：“洛阳市环球房地产开发公司项目部把丽京门1号楼一层1号商铺北临楼梯间底层楼梯间砼梁以西的环步台下面积交给习静使用；该地段不办理房产证；洛阳市环球房地产开发公司项目部已收习静9000元”。洛阳市环球房地产开发公司在习静的商铺与楼梯间隔墙上开一门，使习静的商铺与楼梯间贯通，现习静将其商铺及商铺北临的楼梯间出租给马乙的日经营拉面馆，租赁期限到2012年底。从2004年起徐国忠陆续购买了习静商铺所在的丽京门1号楼其余大部分房屋。徐国忠认为习静使用的一楼楼梯间属公共面积，洛阳市环球房地产开发公司项目部无权将楼梯间卖与习静使用，在协商无果的情况下，即诉至本院。
本院认为：因丽京门1号楼除被告习静购买的商铺以外，超2/3以上的房产均属原告徐国忠所有，故徐国忠具备本案原告主体资格。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的相关规定，丽京门1号楼一层1号商铺北临楼梯间面积依法应属公用建筑面积，属全体业主共有，被告洛阳市环球房地产开发公司无权转让给被告习静单独使用，被告的该行为侵害了其他业主的合法权益，故被告洛阳市环球房地产开发公司将丽京门1号楼一层1号商铺北临楼梯间转让给被告习静使用的协议属无效协议，同理，被告习静与被告马乙的日签订的出租该楼梯间的协议亦应属无效协议，故原告徐国忠要求确认被告习静与被告洛阳市环球房地产开发公司签订的楼梯间使用权转让协议无效之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告习静依据上述无效协议使用楼梯间并将楼梯间出租给被告马乙的日之行为属无效民事行为，故原告徐国忠要求被告习静、马乙的日将该楼梯间腾出并恢复该楼梯间南墙原状之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因2010年7月原告徐国忠起诉被告习静时才知道被告习静与洛阳市环球房地产开发公司签订楼梯间使用转让权协议之事，故原告徐国忠此次起诉请求法院确认被告习静与洛阳市环球房地产开发公司签订的楼梯间使用权转让协议无效等诉讼请求不超法定诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百零六条第二款、第一百一十七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告洛阳市环球房地产开发公司与被告习静于2004年4月17日签订的转让丽京门1号楼一层1号商铺北临楼梯间的使用权的协议无效；
二、被告习静与被告马乙的日将丽京门1号楼一层1号商铺北临楼梯间腾出；
三、被告洛阳市环球房地产开发公司将丽京门1号楼一层1号商铺与其北临楼梯间之间的隔墙上开设的门封堵，恢复该墙原状；
四、本判决第二、三条于判决生效后十日内履行完毕。
本案受理费200元，由被告洛阳市环球房地产开发公司、习静各负担100元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 刘军杰
审判员 李 兵
人民陪审员 刘?D晖
二零一一年十月二十二日
书记员 安 宁