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政府批准划拨土地使用权转让并由受让人办理出让手续的转让合同可按照补偿性质合同处理
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/29

政府批准划拨土地使用权转让并由受让人办理出让手续的转让合同可按照补偿性质合同处理

划拨上地使用权人对土地使用权可循“先出让后处分”和“先处分后出让”两种流转途径进行转让。不同的流转途径,导致双方签订的土地使用权转让合同的性质似有所不同。对循“先出让后处分”所订立的转让合同,它是实实在在的土地使用权转让合同,殊无异义。但对通过“先处分后出让”实现土地使用权流转的转让合同的性质,则不无疑问。第一种观点认为,根据 《 城市房地产管理法 》 第 40 条第 款的规定,受让人与政府部门办理上地出让手续是基于政府同意划拨上地使用权人与受让人之间的转让行为,所以划拨土地使用权人与受让人之间订立的合同仍然是土地使用权转让合同。第二种观点认为,划拨上地使用权人与受让人之间订立的转让合同为一种补偿合同。所谓补偿性质的合同属于无名合同,是一方当事人对另一方当事人所失去利益的补偿。因为土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,必须经得有批准权的人民政府批准或者追认同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续。此时存在两个合同、三方当事人,两个合同分别是指划拨土地使用权转让合同和国有土地使用权出让合同。划拨土地使用权转让合同由转让方与受让方签订,国有土地使用权出让合同由有批准权的市、县人民政府土地管理部门与受让方签订。划拨土地使用权转让合同是受让方取得上地使用权的前提条件,但受让方取得土地使用权的依据则是出让合同,即由政府收回土地使用重新出让给受让方,而不是依据划拨土地使用权转让合同。在这一过程中,政府要给予划拨土地使用权人一定的补偿,但由于政府收回土地的行为源于原划拨上地使用权人将划拨土地使用权转让给受让方,受让方按照双方合同的约定需支付给原划拨土地使用权人相应的价款,此笔价款可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿,只是给予补偿的主体是受让方,而不是政府。

最高人民法院在制定 《 国有上地使用权合同解释 》 时采用了第二种观点,在该司法解释第 12 条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,上地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同按照补偿性质的合同处理,因为该合同行为已经取得有批准权的人民政府同意转让,并且补偿合同为无名合同,国家并不对其进行干预,故只要是当事人真实意思的表示,合同自然有效。合同约定的土地转让价款实质为受让人对划拨土地使用权人的补偿,包括对上地占有、使用权和地上物拆迁安置费用,还包括对划拨土地使用权人开发利用土地、建造地上房屋及其他附着物等财产和人员安置费用的补偿。

另外,在这里应注意对政府批准的理解。通常人民政府对土地使用权转让并没有设立专门的批准机关,也没有规定单独批准的法律程序。如果受让人已经与有批准权的人民政府土地管理部门订立土地使用权出让合同,办理了土地出让手续并交纳土地出让金,则应视为政府主管部门对划拨土地使用权转让合同的批准。

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