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划拨国有土地使用权转让合同效力的补正
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/29

划拨国有土地使用权转让合同效力的补正

在现实社会中,面对大量土地隐形市场的存在,要求划拨上地使用权一律先出让后转让,或者划拨土地使用权人转让土地使用权前必须取得有批准权的人民政府批准,要求不但会严重限制土地的流转,还会使土地市场上的更多合同归于无效。这不仅不符合 《 合同法 》 的立法本意,还因为土地流转的目的在于对土地的使用,土地转让后,土地的受让者往往已对土地进行了投,合同无效后,不但会带来相互返还的麻烦,且不利于对土地的有效利用。因此,对划拨土地使用权转让的效力是否可以允许补正,成为一个重要的现实法律问题。

从理论上讲,合同效力的补正即对合同的效力进行修正,使合同转化为有效合同。合同效力的补正分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行修正,消除其违法内容,从而使合同变为有效合同。后者是指合同欠缺有效要件,能否发生当事人预期的法律效力尚未确定,只有经过有权人的追认,才能化欠缺有效要件为符合有效要件,发生当事人预期的法律效力。 划拨上地转让合同的效力补正属于效力待定合同的效力补正。合同效力补正制度的设立,既可以保护当事人的合法权益,又能促成交易,维护市场秩序。因此,最高人民法院 《 国有土地使用权合同解释 》 第 11 条在规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权无效的同时,作了允许合同效力补正的规定:起诉前经有批准权的人民政府批准办理上地使用权出让手续的,应当认定合同有效。据此规定,转让合同在起诉前经过政府主管部门的追认批准,在转让方或者受让方与政府办理土地使用权出让手续后,该土地权利性质已经转化为出让土地使用权,而根据出让土地使用权转让的相关规定,应当认定转让合同有效。

需要注意的是,关于合同效力补正的时间,司法解释限定于当事人起诉前,而不是采用其他司法解释规定的限定在“一审诉讼期间”或者“一审法庭辩论终结前”。这是因为采用后者时间,都会使诉讼法律关系处于不确定的状态,并且在诉讼中法院对法律关系的定性还要受到当事人意志的影响,这显然对司法权威提出了挑战,构成了威胁,是很不严肃的事情。因此,考虑到当事人就双方争议的法律关系诉讼到法院后,形成的诉讼法律关系必须处于稳定的状态,同时也为了避免个别法官故意拖延诉讼,给当事人制造时间的违规现象,应将当事人取得政府部门批准和办理出让手续的期限限定在起诉前。这一规定更为严格,也符合诉讼规律,便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果,增加诉讼的可预测性,更好地行使诉权。

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