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划拨土地使用权转让合同未经政府批准并办理出让手续的无效
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/29

划拨土地使用权转让合同未经政府批准并办理出让手续的无效

如上述划拨土地使用权缺乏处分权能,划拨土地使用权转让合同的性质属于效力待定合同,划拨土地使用权人转让土地使用权,必须经有批准权的人民政府批准,否则无效。也就是说,在取得有批准权的人民政府批准,满足法律规定的要件时,划拨土地使用权转让合同应当认定合法有效。对此, 《 城市房地产管理法 》 第 40 条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳上地出让金。”具体由土地受让人与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地出让金。

如果划拨上地使用权人转让上地使用权,未经批准权的人民政府批准,其合同因当事人没有处分权而最终无效。对此,最高人民法院 《 国有上地使用权合同解释 》 第 11 条明确规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨上地使用权的,应当认定合同无效。”另外,根据 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 46 条规定,对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收人,并根据情节处以罚款。人民法院在审理相关划拨土地使用权转让纠纷案件,除可向有关部门发出司法建议书外,还可以依法予以收缴财产等处罚措施。

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