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划拨土地使用权转让合同的性质属于效力待定合同
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/28

划拨土地使用权转让合同的性质属于效力待定合同

划拨土地使用权也是一种用益物权,依据 《 物权法 》 第 134 条规定,土地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。而划拨土地使用权恰好就是受法律限制转让的一种用益物权,其占有、使用和收益三项权能与一般土地使用权无异,不同的是划拨土地使用权人对划拨土地使用权的处分受到限制,或者说欠缺处分权能。那么划拨土地使用权作为用益物权的处分权能到哪里去了呢?人们不无疑问。根据 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 47 条规定,市、县人民政府保留收回土地使用权并重新出让的权力,我们认为国家实质上保留着划拨土地使用权的处分权能。从法理角度看,影响划拨土地使用权转让合同法律效力的,正是划拨土地使用权人欠缺对划拨土地使用权的处分权能。因为划拨土地使用权缺乏处分权能,现行法律原则上禁止流转,例外允许划拨土地使用权有条件地流转。但既然允许有条件流转,则其转让合同的效力并非当然无效,视是否取得划拨土地使用权的处分权能而定,包括一是转让土地使用权的性质,取得自由转让的权利;二是取得有批准权的人民政府批准,并办理一定的手续。也就是说,在满足法律规定的要件时,划拨上地使用权转让合同应认定合法有效。因此,划拨土地使用权转让合同的性质属于效力待定合同。

因为划拨土地使用权缺乏处分权能,本身不具有流转属性,因为在现阶段,只有通过出让方式有偿取得的土地使用权才具有可流转性。因此,划拨土地使用权自由流转的前提,是先办理出让手续。办理出让手续不仅明确上地出让金、使用期限,也使得划拨上地使用权转化为出让性质的土地使用权。具体规范划拨土地的转化,应按照国家土地管理局制定的 1992 年 《 划拨国有土地使用权管理暂行办法 》 、 《 划拨国有土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明 》 的规定办理,土地使用权出让方为市、县土地管理部门,受让方为原划拨土地使用者。划拨土地必须先办理出让手续,划拨上地使用权取得处分权能后,才能进行市场化处分,此即先出让后处分原则。当划拨土地使用权人遵循先出让后处分原则,在划拨土地使用权转化为出让性质的土地使用权再转让时,即为普通土地使用权转让,其转让合同的效力按一般土地使用权转让合同认定标准处理。

但是实践中,划拨土地使用权人先办理土地的出让手续再行转让的情况较少。因为,原划拨土地使用权人与政府办理出让手续,取得出让土地使用权,需要交纳一笔数目可观的土地出让金,原来在无偿划拨土地基础上订立的转让合同价款,可能会由于过低而使其无利益可言。另外,还要将出让土地使用权变更至受让方名下,不但变更登记手续复杂、周期长,还要再支付大笔费用,对于转让双方来说,都是不经济的。因此,要求划拨土地使用权一律按“先出让后转让”仅是一种理想状态,当事人更多的是走“先处分后出让”的道路,即直接订立转让合同转让划拨土地使用权。

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