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划拨上地使用权在符合法定条件下允许有限度流转
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/28

划拨上地使用权在符合法定条件下允许有限度流转

在现实社会生活中,划拨土地使用权也存在用于商业的情况,而且现行法律也允许划拨土地使用权有条件地流转。因为在改革开放前,我国国有土地利用主要是通过划拨方式实现的, 1990 年之后方设立可流转的出让土地使用权和不可自由流转的划拨土地使用权。这样,现实中存在两种划拨土地使用权:一种是适用于公益目的新划拨土地使用权;另一种是过去体制下形成的旧划拨土地使用权。原有划拨土地使用权制度给我国的地产市场的秩序和发展带来了一个必须解决的问题:如何解决大量的划拨土地自发进人市场?一方面,企业要进人市场,就要使用其资产从事各种经营活动,其中自然也包括对上地资产的市场利用。人为地禁止这种利用,势必限制企业的生存和发展,并且往往是禁而不止。而现行的“先出让后处分”、“先交出让金再人市”的规则,在企业普遍缺乏资金的情况下,实际上也难以操作。另一方面,机关和事业单位以国家财政投人不足为理由,也纷纷自行将自己使用的划拨土地投人经营用途。这来便形成了所谓“土地隐形市场”。

鉴于划拨土地使用权的现状,为了合理利用土地资源,现行法允许一些划拨土地使用权进行流转 ― 市场化处分。即在一定条件下赋予划拨土地使用者与出让土地使用权人基本相同的转让、出租、抵押或投资等权利,使划拨土地使用权因处分而改变性质,改变成为出让性质的土地使用权。如 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 45 条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

学者指出,允许经营目的划拨土地使用权在满足一定条件时通过市场化处分,使其转让化为出让土地使用权。这是因为它们形成于旧的体制下,按照现在法律本应以出让方式取得,而因历史原因采用划拨方式,因此需要校正到本来应处的位置。应注意的是,并不是所有的划拨土地使用权均可以市场化处分。凡是 1990 年之后采用划拨方式取得的土地使用权,原则上不应当允许其商业化处分,否则违背这项制度设计的初衷。但是实践中往往不作区分,产生许多不合理现象,甚至导致许多腐败现象产生,因此允许划拨土地使用权的转让、抵押、租赁、投资等处分只是弥补传统划拨土地使用权缺陷的变通做法,并非适用于一切划拨土地。故应该从严掌握转化条件,不以主体而依用途界定允许市场化处分的范围,将可转化的划拨土地限于商业用途的土地。

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