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划拨国有土地使用权的性质决定其不能直接进入市场流转
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/28

划拨国有土地使用权的性质决定其不能直接进入市场流转

在我国土地法律制度的立法设计上,已经从改革开放以前的无偿行政划拨使用土地,转变为以有偿出让土地使用权为原则,以划拨社会公益事业设施和国家重点工程建设用地为辅的法律制度。 《 物权法 》 第 137 条规定:“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

依照 《 城市房地产管理法 》 第 23 条、 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 43 条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,但应当依照 《 城镇上地使用税暂行条例 》 的规定缴纳土地使用税。一般建设用地依法应当通过国家出让方式取得,依照 《 城市房地产管理法 》 第 24 条规定,只有下列建设用地的土地使用权,确属必需的,方可以由县级以上人民政府依法批准划拨: " (一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。”另外, 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 47 条规定,市、县人民政府保留收回土地使用权并重新出让的权力:一是在土地使用者停止使用土地时收回土地使用权,即依无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解故、撤销、破产或者其他原囚而停止使用上地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权;二是基于城市建设的需要时依法收回土地使用权,即对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回。无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿

从上述规定可见,划拨土地使用权具有以下特征: ( 1 )取得的法定性,即取得划拨上地使用权必须符合法律的规定,并依法经有关部门批准; ( 2 )取得的无偿性,这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一; ( 3 )使用的无期限性、可收回性; ( 4 )权利的受限制性,划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权,缺乏处分权能。

国家利用划拨土地使用权的设立实现各种公益目的,不允许划拨土地使用权直接进人市场交易。理论界认为,正因为在制度设计上,我国已经将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上,由于其特殊用途和公益目的,决定划拨土地使用权的无偿性,也决定了其不可进市场流转的特性。故划拨土地使用权与出让土地使用权存在很大的区别,被排除在市场交易之外。对此, 《 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 》 第 44 条明确规定,划拨上地使用权除该条例第 45 条规定的情况外,均不得转让、出租、抵押。

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