河南省洛阳市老城区人民法院
民事判决书
（2011）老民初字第863号
原告（反诉被告）：洛阳涨亿物业管理有限公司。住所地：洛阳市涧西区嵩山路15号。
法定代表人：王兴娜。
委托代理人：王扬。
被告（反诉原告）：陶晓东，男，35岁。
委托代理人：陶登全（系被告陶晓东之父），53岁。
第三人：刘东，男，39岁。
委托代理人：候玉赠，男，65岁。
原告（反诉被告）洛阳涨亿物业管理有限公司（以下简称涨亿公司）诉被告（反诉原告）陶晓东、第三人刘东房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年6月17日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，于2011年6月22日依法向被告陶晓东送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，于2011年7月26日公开开庭进行了审理。2011年8月24日，本院根据被告陶晓东以2010年10月21日将其所租赁的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间转租给刘东为由向本院提出追加刘东为本案第三人的申请，本院依法追加刘东为本案的第三人参加诉讼。于2011年10月25日公开开庭进行了审理，原告洛阳涨亿物业管理有限公司的委托代理人王扬、被告陶晓东及其委托代理人陶登全、第三人刘东及其委托代理人候玉赠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涨亿公司诉称：2009年8月8日，原告涨亿公司与被告陶晓东双方签订了《房地产租赁协议》，原告涨亿公司将其位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间出租给被告陶晓东使用，租期自2009年8月8日始至2011年8月7日止，租金每月500元。2011年2月，原告涨亿公司在要求被告陶晓东支付租期最后6个月租金及水电费时，被告陶晓东却百般托词不予交纳。经多次交涉无果，现诉至法院，要求1、被告陶晓东支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间自2011年2月7日始至8月7日止的租金3000元（每月500元）；2、被告陶晓东支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司自2010年11月-2011年7月垫付的水电费4619元；3、被告陶晓东支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司自2011年2月17日始至2011年6月17日止的逾期违约金1800元。
审理中，原告涨亿公司自愿申请撤回2011年7月26日第一次庭审中所增加两项诉求：即要求依法解除原告洛阳涨亿物业管理有限公司与被告陶晓东于2009年8月8日签订的《房地产租赁协议》；要求被告陶晓东返还给原告洛阳涨亿物业管理有限公司其所租赁的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间。本院2011年10月25日庭审中口头裁定：准许原告洛阳涨亿物业管理有限公司自愿撤回上述两项诉求。
被告陶晓东辩称：原告涨亿公司要求被告陶晓东支付其位于洛阳市道北世纪新城小区的门面房2间自2011年2月7日-8月7日的租金3000元（每月500元）和要求被告陶晓东支付给其自2010年11月-2011年7月拖欠的水电费4619元，认为事实属实，但对水电费4619元不予认可。原告涨亿公司要求被告陶晓东支付其自2011年2月17日始至2011年6月17日止的逾期违约金1800元之诉讼请求，与事实不符。法律规定违约金应当与造成的实际经济损失相符，被告陶晓东没有给原告涨亿公司造成实际经济损失，故原告涨亿公司无权要求被告陶晓东支付该1800元的违约金。被告陶晓东同意依法解除原告洛阳涨亿物业管理有限公司与被告陶晓东于2009年8月8日签订的《房地产租赁协议》；同意返还给原告洛阳涨亿物业管理有限公司其所租赁的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间，但被告陶晓东现无法向原告涨亿公司交付位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间的理由是：2010年10月21日，被告陶晓东已将该2间门面房转租给刘东，虽说被告陶晓东现将该2间门面房转租给刘东无房屋转租的相关证据，被告陶晓东将该2间门面房转租给刘东后，曾将该房租转租一事告知过原告涨亿公司，故被告陶晓东现无法向原告涨亿公司交付位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间。2010年10月21日，被告陶晓东与原告涨亿公司徐斌副经理协商该2间门面房房屋租赁终止相关事宜，徐斌曾同意被告陶晓东解除房屋租赁，但被告陶晓东对所租赁的2间门面房解除租赁合同关系无证据，虽说被告陶晓东所主张的房屋解除租赁没有证据，但房屋解除租赁事实存在。刘东也曾与原告涨亿公司徐斌副经理多次协商过该2间门面房房屋租赁等相关事宜，2010年10月21日前，该2间门面房的租金和水电费被告陶晓东已向原告涨亿公司全部缴纳。此后，刘东也实际上向原告涨亿公司缴纳了该2间门面房的部分租金和水电费等相关费用，可以推定刘东与原告涨亿公司之间的租赁合同关系成立。故原告涨亿公司所主张的租金、水电费应向刘东主张权利。徐斌的行为应系职务行为，其后果理应由原告涨亿公司承担。
被告陶晓东反诉称：2009年8月8日，被告陶晓东租赁原告涨亿公司的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间做生意，因被告陶晓东所租赁原告涨亿公司的该门面房2间漏雨，原告涨亿公司未修，仅支付修房费300元，让被告陶晓东自修该房，为修房一事原告涨亿公司应再赔偿给被告陶晓东经济损失1000元；原告涨亿公司要求被告陶晓东缴纳该门面房2间的物业管理费不合理，应赔偿给被告陶晓东该物业管理费840元；原告涨亿公司不及时给被告陶晓东安装电表，造成被告陶晓东的电费无法计量，原告涨亿公司因不及时安装电表应赔偿给被告陶晓东经济损失400元；原告涨亿公司与被告陶晓东签订的《房地产租赁协议》系欺诈、未向被告陶晓东提供租赁房屋的房产权证，造成被告陶晓东无法办理营业执照，原告涨亿公司应赔偿给被告陶晓东的经营损失13000元（每天30元，自2009年8月8日始至2010年10月20日止，计436天）。综上，被告陶晓东反诉要求被反诉人洛阳涨亿物业管理有限公司因《房地产租赁协议》欺诈赔偿给反诉人被告陶晓东上述各项经济损失款计15540元。
原告涨亿公司反诉辩称：首先，反诉人被告陶晓东提出的反诉请求与本案不属于同一法律关系，不应受理。原告涨亿公司提起的是违约之诉，要求反诉人被告陶晓东承担违约责任，而反诉人提起的是损害赔偿之诉，反诉能够与本诉合并审理的实质条件是必须与本诉基于同一法律关系，违约之诉与损害赔偿之诉是截然不同的法律关系，因此，反诉人被告陶晓东的反诉请求不应在本案与本诉合并审理。其次，反诉理由不能成立。反诉人被告陶晓东在反诉状的最后总结了“合同欺诈”的理由，依照《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，截止现在，本案的租赁合同都已经履行完毕了，何来欺诈，难道原告涨亿公司没有交付租赁房给反诉人被告陶晓东使用吗？所谓的合同欺诈只是反诉人被告陶晓东为自己不履行合同义务所提出的托词。况且，合同欺诈是可撤销、可变更合同，现在合同已经履行完毕，根本没有撤销和变更的内容，反诉人被告陶晓东提出的观点或者理由实属荒唐。综上，请求法院依法驳回被告陶晓东的反诉请求。
第三人刘东述称：第三人刘东在原告洛阳涨亿物业管理有限公司与被告陶晓东所争议的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间房屋租赁合同纠纷一案中不是本案适格的第三人，理由是：第三人刘东与被告陶晓东没有事实和法律上的民事权利义务关系，不是本案的第三人。第三人刘东与被告陶晓东既无书面、也无口头的任何房屋转租协议，更不存在事实租赁合同关系，第三人刘东根本就不认识被告陶晓东。被告陶晓东向法院申请追加第三人刘东的理由是被告陶晓东自称2010年10月21日被告陶晓东将位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间转租给第三人刘东，事实不成立，被告陶晓东没有将位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间转租给第三人刘东。被告陶晓东在与原告洛阳涨亿物业管理有限公司租赁合同未履行期满之中，为不履行付款义务，转嫁责任和经营风险；在诉讼中为逃避法律后果，又恶意申请将刘东追加为第三人为其垫背，应不予支持。综上，第三人刘东与被告陶晓东双方之间没有位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间转让租赁关系，第三人刘东依法不应承担任何责任。
根据各方当事人的诉、辩意见和第三人述称意见，本院对本案的争议焦点确认如下：1、被告陶晓东、第三人刘东谁是位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间的承租人；2、被告陶晓东是否尚欠原告洛阳涨亿物业管理有限公司位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间的房屋租赁费、水电费；3、原告涨亿公司要求被告陶晓东支付的逾期违约金是否符合法律规定？4、被告陶晓东的反诉是否与本案属同一法律关系，5、原告洛阳涨亿物业管理有限公司的诉求是否成立、合法；6、被告陶晓东的反诉请求是否成立、合法。
针对本案的争议焦点，原告涨亿公司向本院提交的证据材料如下：
证1、2001年10月18日，洛阳市工商行政管理局给洛阳涨亿物业管理有限公司颁发的企业法人营业执照（注册号410300120028829 1/2）一份。
证2、2006年3月1日，河南荣森置业有限公司出具的委托书一份，载明：河南荣森置业有限公司委托洛阳涨亿物业管理有限公司对七里河周城大厦一楼门面房、道北荣森世纪新城大门口门面房等房屋进行出租管理。
证3、2009年8月8日，原告涨亿公司（甲方，出租方）与被告陶晓东（乙方，承租方）签订的《房地产租赁协议》一份，载明：1、甲方同意将座落于道北荣森世纪新城小区的门面房一间出租给乙方使用；2、甲乙双方协定的上述房地产月租金为人民币500元。租赁期限为2年，自2009年8月8日始至2011年8月7日止。租金半年结算一次，由乙方在每6个月的前10日内交付给甲方。乙方所交租金不含发票。乙方如需发票，应向甲方另付税金。按租金的20%支付（房产税12%、营业税5.5%、企业所得税2.5%）；3、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理；4、乙方保证所租房屋用于合法经营，不搞违法违规活动，否则乙方承担由此造成的一切后果；7、未征得甲方许可，乙方不得将所租房屋进行转租、转让或转借；13、对可能发生纠纷的处理。协议期内如发生纠纷而又没达成协议时，均可提起诉讼；14、本协议未尽事宜，双方应及时协商解决，达成的补充协议与本协议同等有效。
证4、2010年8月26日，原告涨亿公司出具的收据副联（号码为001511）一份，载明：陶晓东缴纳2间门面房自2010年8月8日始至2011年2月7日止的租赁金3000元。
证5、洛阳涨亿物业管理有限公司出具的计量帐卡一份2页，主要载明：被告陶晓东租赁的位于洛阳市道北世纪新城小区的门面房2间房自2010年1月始至2011年7月31日止的水电抄表数额。主要证明：该计量卡上的用户姓名为被告陶晓东，以此证明位于洛阳市道北世纪新城小区的门面房2间承租人系被告陶晓东，如果原、被告双方对该2间门面房租赁关系予以解除，该计量卡上的姓名不应是被告陶晓东。
证6、2011年5月24日，洛阳涨亿物业管理有限公司给被告陶晓东出具的水电费通知单一份。载明：被告陶晓东于2011年5月24日向原告涨亿公司缴纳2010年9月1日至10月20日水电费款计557.60元。主要证明：被告陶晓东与原告涨亿公司双方之间未解除位于洛阳市道北世纪新城小区的门面房2间的租赁合同关系。
证7、2011年5月12日，河南坤达律师事务所出具的豫坤律函字（2011）163号律师函一份及特快专递邮寄送达回执。主要证明：1、原告涨亿公司不承认被告陶晓东与刘东之间的转租关系；2、原告涨亿公司在起诉之前一直要求被告陶晓东履行合同义务；3、原告涨亿公司也没有追认被告陶晓东的转租行为。
经质证，被告陶晓东对原告涨亿公司提交的上述证据中的证1-5、7均无异议，对证6有异议，认为：该证据载明被告陶晓东向原告涨亿公司缴纳了2010年9月1日至10月20日的水电费557.60元，由此证明被告陶晓东与原告涨亿公司双方解除位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间租赁关系事实成立。第三人刘东对原告涨亿公司提交的上述证据中的证1-7均无异议。
原告涨亿公司向本院提交的上述证据1-7来源合法，且具有客观性，与本案待证事实具有关联性，可以作为本案认定事实的依据。
针对本案的争议焦点，被告陶晓东向本院提交的证据材料如下：
证1、2009年8月8日，原告涨亿公司与被告陶晓东签订的《房地产租赁协议》一份（同原告涨亿公司举证3）。
证2、2011年7月27日，证人王××出具的证言一份（复印件）。载明：2010年10月20日，大门口门面房店主陶登全转让商店，我也想接，条件是23000元，房租水电让自己交，说这事刘东他母亲也在，她说她也想接。陶说谁先给钱谁先接，第二天10月21日，我出去借钱回来，老陶已经把店转给刘东他妈了。
证3、2011年7月26日，洛阳市老城区洛浦办事处烧沟村民委员会出具的证据材料一份（复印件）。载明：根据我村存档有关资料显示，荣森世纪新城征地界限南至现新城内7号楼外围墙直往西至西界线。此接线以南属于烧沟村土地，洛阳市涨亿物业管理有限公司在此土地上强行建两间门面房，出租收取租金，又在一旁建了大门，属违法行为，侵害烧沟村利益。
经质证，原告涨亿公司对被告陶晓东向本院提交的上述证据证1无异议，对证2-3均有异议，认为：该2份证据均系证人证言，又系复印件，如果没有原件，原告涨亿公司不予质证，且该2份证据均与本案无关。第三人刘东对被告陶晓东向本院提交的上述证据证1无异议，对证2、3均有异议，认为：证2、3与本案、第三人刘东均无关；证2系单独的证人证言，除特殊情况外，证人应当出庭作证，未出庭作证的证人证言不能作为证据使用；证2所证明将位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间转租给刘东之母，事实不属实。
被告陶晓东提交的上述证据证1来源合法，且具有客观性，与本案待证事实具有关联性，可以作为本案认定事实的依据；证2、3证人应当出庭作证，未出庭作证的证人证言不能作为证据使用，且均系复印件，无法与原件核对其真实性，又与本案待证事实不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。
关于被告陶晓东称其所租赁原告涨亿公司的位于洛阳市道北荣森世纪新城小区门面房2间于2010年10月21日转租给第三人刘东、该门面房2间的租赁费、水电费原告涨亿公司应向第三人刘东主张权利之主张，鉴于被告陶晓东对其主张举证不能，陶晓东将其所租赁的该2间门面房的租赁费又缴纳至2011年2月7日止，2011年5月24日又向原告涨亿公司缴纳水电费；且第三人刘东对该2间门面房转租一事当庭予以否认等事实，故本院不予采信。
本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见和第三人述称，对本案的事实确认如下：2009年8月8日，涨亿公司（甲方、出租方）与陶晓东（乙方、承租方）签订了一份《房地产租赁协议》，该租赁协议主要载明：甲方同意将座落于道北荣森世纪新城小区的门面房一间出租给乙方使用；甲乙双方协定的上述房地产月租金为人民币500元。租赁期限为2年，自2009年8月8日始至2011年8月7日止。租金半年结算一次，由乙方在每6个月的前10日内交付给甲方。未征得甲方许可，乙方不得将所租房屋进行转租、转让或转借；物业管理费和垃圾处理费每月60元，每月直接交小区物业办公室。租赁合同履行前期，原、被告双方合作尚好，均能依合同履行。2010年8月26日，陶晓东向涨亿公司缴纳了其所租赁的该2间门面房自2010年8月8日始至2011年2月7日止的房屋租赁金3000元。2011年5月24日，陶晓东向涨亿公司缴纳了该2间门面房的自2010年9月1日始至10月20日止的水电费款计557.60元。自2011年2月8日始至2011年8月7日止，陶晓东尚欠涨亿公司该2间门面房的房屋租赁费3000元（每月500元）。自2010年10月21日始至2011年8月7日止，陶晓东尚欠涨亿公司为该2间门面房垫付的水、电费计4619元｛其中：水费195元（3.90 元/吨×50吨=195元）；电费4424元[门面房外间电费：0.87元/度×2444度=2126.28元（2011年7月电表指数9278度-2010年10月电表底数6834度=2444度）；门面房里间电表（2010年11月加装的电表）：0.87元/度×2642度=2298.54元（2011年7月电表指数2680度-2010年10月电表底数38度=2642度）］｝。涨亿公司多次找陶晓东讨要上述尚欠的房屋租赁费、垫付的水、电费，陶晓东均以其所租赁的该2间门面房已转租给刘东为由拒付；涨亿公司对陶晓东所称的租赁房屋转租一事事先不知道、事后未追认；且刘东否认该2间门面房陶晓东转租其一事；无果。为此，涨亿公司具状诉至本院。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告涨亿公司（出租方）与被告陶晓东（承租方）双方签订的《房地产租赁协议》系当事人的真实意思表示，该租赁合同系有效合同。原、被告双方理应按该租赁合同的约定各自履行其义务，被告陶晓东未按该租赁合同约定的期限按时缴纳房屋租赁费，理应承担违约责任。原告涨亿公司要求被告陶晓东支付其位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间自2011年2月7日-8月7日的租金3000元（每月500元）和要求被告陶晓东支付其自2010年11月-2011年7月垫付的水电费4619元之诉讼请求，事实清楚，证据充分，故本院予以支持；关于原告涨亿公司要求被告陶晓东支付其自2011年2月17日始至2011年6月17日止的逾期违约金1800元之诉讼请求，鉴于被告陶晓东未按《房地产租赁协议》约定的期限按时缴纳房屋租赁费，存在一定的过错，但被告陶晓东在租赁期间内因房屋漏雨曾要求原告涨亿公司对出租房屋及时修缮，原告涨亿公司没有尽到其相应的及时修缮义务，故该项诉讼请求本院不予支持；关于被告陶晓东称其所租赁门面房2间于2010年10月21日转租给第三人刘东、该门面房2间的租赁费、水电费原告涨亿公司应向第三人刘东主张权利之主张，鉴于被告陶晓东对其主张举证不能，且第三人刘东对该2间门面房转租一事当庭予以否认之事实，故本院不予采信；关于被告陶晓东反诉要求被反诉人原告涨亿公司因双方签订的《房地产租赁协议》欺诈应赔偿给反诉人被告陶晓东物业管理费等各项经济损失款计15540元之反诉请求，鉴于原、被告双方签订的《房地产租赁协议》已于2011年8月8日履行期满，根据因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的合同，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭之相关规定，被告陶晓东未在《房地产租赁协议》签订次日起一年内行使其请求变更或撤销权，故该撤销权已消灭之事实，被告陶晓东对其该反诉请求又举证不能，且与本案又不属同一法律关系，故本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告陶晓东于本判决生效后十五日内支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司位于洛阳市道北荣森世纪新城小区的门面房2间自2011年2月7日-8月7日的房屋租金3000元；
二、被告陶晓东于本判决生效后十五日内支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司自2010年11月-2011年7月垫付的水电费4619元；
三、驳回原告洛阳涨亿物业管理有限公司的其他诉讼之请求；
四、驳回被告陶晓东的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告洛阳涨亿物业管理有限公司负担20元，由被告陶晓东负担30元（原告洛阳涨亿物业管理有限公司已垫付，待执行时，由被告陶晓东支付给原告洛阳涨亿物业管理有限公司30元）；本案反诉受理费190元，由被告陶晓东全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 刘松年
审判员 李 兵
人民陪审员 刘?D晖
二0一一年十一月二日
书记员 余 薇