河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郑民四终字第1565号
上诉人（原审原告）熊艳红，女，汉族，1981年9月28日出生，住郑州市管城回族区未来路869号院1号楼2单元6层145号。
委托代理人何泽华，河南华融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南海轮房地产开发有限公司（以下称海轮公司）。住所地郑州市东环路东航海路北。
法定代表人郎志勇，总经理。
委托代理人孙德岩，男，该公司副总经理，住郑州市金水区文化路90号。
上诉人熊艳红因与被上诉人河南海轮房地产开发有限公司（以下简称“海轮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2011）管民二初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊艳红的委托代理人何泽华、被上诉人海轮公司的委托代理人孙德岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年7月11日，熊艳红、海轮公司签订商品房买卖合同一份，约定：熊艳红购买海轮公司开发的位于郑州市管城回族区东环路东与航海路北海轮城市风铃小区1幢2单元6层东二号房，该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，合同约定建筑面积为48.56平方米，每平方米单价为2573.48元，总价款为124968元；面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。合同约定熊艳红应于2006年7月11日缴纳房款现金31968元，余款93000元做银行按揭贷款。海轮公司应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房按照2000年颁布的《建筑质量管理办法》由五大质量责任主体签字验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给熊艳红使用。海轮公司逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海轮公司按日向熊艳红支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，熊艳红有权解除合同。熊艳红解除合同的，海轮公司应当自熊艳红解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按熊艳红累计已付款的0.1%向熊艳红支付违约金。熊艳红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海公司按日向熊艳红支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，海轮公司应当书面通知熊艳红办理交付手续。双方进行验收交接时，海轮公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，海轮公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。海轮公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，熊艳红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海轮公司承担。海轮公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由海轮公司提供的资料报产权登记机关备案。如因海轮公司的责任，熊艳红不能在规定的期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按熊艳红不退房，海轮公司按已付房价款的0.1%向熊艳红支付违约金。2006年8月25日，海轮公司为熊艳红开具河南省销售不动产统一发票一份，发票载明面积48.56平方米，金额124968元。后郑州市房地产管理局将涉案房屋产权证办理在熊艳红名下，该房屋所有权证载明：房屋坐落管城回族区未来路869号1号楼2单元6层145号，建筑面积为49.23平方米。2007年11月30日，海轮公司开发的海轮城市风铃小区经五大质量责任主体验收，12月29日，该工程由郑州市建设委员会进行了竣工验收备案，郑州市建设委员会备案表处理意见载明：“河南海轮房地产开发有限公司开发建设的海轮城市风铃小区1?楼住宅工程于2005年5月开工，2005年6月21日办理完各种建设手续，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条及《建设工程质量管理条例》第十三条的有关规定，郑州市工程质量监督站按行政执法程序执行处罚。该工程进行工程质量监督时，基础结构已施工完，根据国家有关规定责令建设单位对已施工的基础结构进行了结构验证性检测，检测结论为符合设计强度要求。建设单位擅自采用轻质隔板将大户型变更为小户型，在未通过验收的情况下擅自交房，郑州市工程质量监督站按行政执法程序执行处罚。住户因轻质隔墙隔声差等问题集体上访，经市政府协调处理，郑州市工程质量监督站责令建设单位整改后重新组织验收。故依据工程参建五大责任主体的工程竣工验收意见、工程监理单位出具的工程质量评估报告及郑州市工程质量监督站的工程质量监督报告，对河南海轮房地产开发有限公司开发建设的海轮城市风铃1?楼住宅工程予以备案。”2008年1月，海轮公司将熊艳红购买的房屋交付给熊艳红。
原审法院认为，熊艳红购买海轮公司的房屋后，曾就海轮公司采用轻质隔板墙，大户型改小户型等问题向有关行政部门反映，此后郑州市建委依据工程参见五大主体的竣工验收意见、工程监理单位出具的工程质量评估报告及郑州市工程质量监督站的工程质量监督报告，对河南海轮房地产开发有限公司开发建设的海轮城市风铃1?楼住宅工程予以备案。郑州市房管部门根据郑州市建委的备案等材料颁发房产证，该房屋已交付使用。关于熊艳红提出的海轮公司违反约定使用轻质隔板墙，房屋存在质量问题的意见，鉴于有关行政机关已作出相应的行政行为，而有关行政机关不能作为本案民事诉讼主体参加诉讼，故熊艳红上述请求，可先通过其他合法途径解决，不宜在本案民事诉讼中作出处理。对熊艳红要求海轮公司立即将熊艳红所购买的商品房中的FGC轻质隔板墙拆除，并按照合同约定进行重建，重建后对原装修恢复原状的诉讼请求，该院不予处理。关于熊艳红要求海轮公司赔偿其拆除重建期间300元/日的住宿费损失，因该费用尚未实际发生，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八的规定，并经审判委员会研究决定，判决：驳回熊艳红的诉讼请求。案件受理费100元，由熊艳红负担。
熊艳红不服原审判决上诉称：一审查明的事实基本清楚，原审判决以该纠纷已经行政机关作出相应行政行为为由，以行政责任代替民事责任，对上诉人的诉讼请求不予处理，属适用的法律错误，且与讼争焦点严重脱节，法院应当作出合法的实体处理。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人海轮公司辩称：被上诉人已经按照合同的约定履行完了合同义务，不存在违约的情形，且该纠纷已经相关行政部门协调处理过了，上诉人再提起诉讼没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：熊艳红和海轮公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，为合法有效的合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中海轮公司擅自采用轻质隔板墙将大户型变更为小户型，导致房屋隔音、防火效果差等问题引起小区业主的集体上访，后经政府有关部门协调处理，并对海轮公司执行了行政处罚，是海轮公司擅自采用轻质隔板墙构成违约所应承担的行政责任。海轮公司承担行政责任，并不必然表明就不应承担相应的民事责任。熊艳红上诉要求海轮公司承担违反合同约定民事责任，本院予以支持。但鉴于该讼争房屋已经交付使用至今，如将轻质隔板墙拆除，并重建成砂浆实体墙必然会加大房屋主体工程的承重，将对整幢楼房的安全造成极大隐患，不利于整幢楼房内的小区业主们的公共安全，故本案讼争纠纷不宜采取拆除重建的违约补救措施，而应以采取赔偿损失的违约补救措施为宜。结合海轮公司的违约情形、熊艳红所购买房屋的面积及购房时的价格，本院酌定海轮公司向熊艳红支付9000元的违约赔偿金。原判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销郑州市管城回族区人民法院（2011）管民二初字第317号民事判决。
二、河南海轮房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付熊艳红违约赔偿金9000元。
三、驳回熊艳红的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由河南海轮房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹保亮
审 判 员 石红振
审 判 员 陈启辉
二?一一年十一月十日
书 记 员 王 雷