咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 新闻中心 >> 本所
保障房成房产信托促销旗号
摘自:龙房川
点击: 13156429次
发布时间:2012/5/3
不到5%的项目利润收益率竟高达10% 业内揭秘保障房信托实为包括商品房在内的项目融资

  随着第一波房地产信托兑付高峰的过去,房地产信托发行又开始卷土重来。这一波,火的是保障房信托。对于被地方政府限定利润为总投资额的3%~5%的保障房,居然得出10%以上的年化收益率。

  记者连日来调查并综合专业信托人士揭秘发现,不少保障房信托事实上是“保障房信托资产包”,包括一部分保障房融资和一部分商品房融资,但是具体的比例投资者难以知晓。而且财政不能进行担保,因此,在选择此类型信托产品的时候还需要了解各方情况再做定夺。

  地产信托又火了!根据普益财富提供的信托市场3月月度报告来看,从资金运用领域来看,投资于房地产领域的产品仅仅亚于工商企业领域信托产品的数量,成立数量位居第二,为56款,环比增加了60.00%。而这一波,火的是保障房信托。

  当前保障房信托以棚户区、城中村改造是保障房建设热点之一,涉及土地一级开发,及后续的二级开发。

  根据展恒理财基金研究中心统计,截至2012年3月21日,根据展恒理财基金研究中心统计,截至2012年3月21日,2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只,发行总规模38.56亿元,平均发行规模1.93亿元。2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只,保障住房类信托产品的市场平均收益达到9.23%,平均期限为22个月。

  而进入4月以来,保障房信托的收益率更加水涨船高,10%以上的收益率屡见不鲜。4月份上市的“北国投-天房大寺127号地块保障房项目集合资金信托”,发行规模4.9亿元,期限14个月,预期年收益率达到9% ~11.5%。而中航信托在售的“亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”预期年收益率也达到9%至10.5% ,增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房项目。

  由于收益率高,保障房信托根本不愁卖,大部分在一两周内便可售卖完毕。3月,由平安信托发行,用于贵州地区棚户区改造,年化收益率为10.5%至11.5%的地产信托产品更是受到了市场的热捧,转瞬被抢空,“秒杀”等字眼频见报端。

  记者发现,不但是保障房信托的收益率在节节攀升,以往收益率一直较低的基础设施信托,收益率也在今年出现了水涨船高。

  根据用益信托网的集合信托产品统计,去年全年,基础设施信托共发行401只,平均年收益率为8.78%。而今年的前4个月,共发行158只基础设施信托,平均年收益率已经达到9.29%。

  根据住建部、财政部等部门测算的结果,2012年保障房的在建工程量将达到1800万套的历史新高,资金压力可能会攀升到1.8万亿至2万亿元之间。资金筹集的压力让市场对信托寄予厚望。

融资成本

  已经达到15%~18%以上

  众所周知,保障房的利润率并不算高。业内人士透露,保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%~5%。目前市面上发行的保障房信托,预期收益率就已经达到10个点左右。除了给予投资人产品预期收益外,融资方还要付出大约12%的信托报酬发行费用,2%左右的渠道费用,5%左右的给资金中介的介绍费、第三方资产净值尽职调查费用等。这意味着,有很大一部分保障房信托的融资成本已经达到15%~18%以上。

  基础设施是微利行业

  而对于基础设施信托而言,基础设施本身是微利,如果用基础设施的盈利来支撑高达十几个点的基础设施信托融资成本,根本是“不可能的任务”。

  低利润的保障房项目如何支撑如此高的融资成本?在业内,一个公开的秘密是,保障房信托主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资,更有甚者,许多保障房信托以保障房融资之名,行商品房融资之实。专用于保障房的信托占比少之又少。而若非银监会自上而下的检查,很少有机构会对资产包打开“晾晒”。

  记者注意到,由于投资方向多为政府所支持的产业,所面临的政策风险相对较低,投资人对这些信托比较信任,总觉得有政府兜底。但信托人士刘擎认为,不能这么简单理解。根据法律,财政是不能进行担保的,变相担保也被有关部门叫停,这些保障房、基础设施是具有公共性质的服务,政府通常会在一定程度上支持,但是从信托计划信息披露的情况看,没有看出政府担保的含义,全部是有关开发、建设企业在进行抵押担保。

  “打包并不违反相关的规定。”信托人士刘擎介绍,信托公司通过相应的设置来提高信托资金的收益,“实质上保障房信托的收益是由配套的商品房拉上来了。”而这样“炮制”出的保障房信托,在投资者购买的时候,很难获知保障房和商品房的占比究竟如何。

  这样“炮制”出的保障房信托,可能存在的外延风险就很大。刘擎称,如有足值抵押,保障房信托项目单体项目风险从会计角度而言,意义并不大,但投资者需要警惕的是房地产商的外延风险。即如果保障房融资方在其他地方的资金链断裂,也可能影响到该款产品的兑付。

  风险:短贷长投

  而对于基础设施信托来说,高速公路、市政建设等基础设施项目的成本回收期动辄数十年,而信托大部分的融资时间在1~5年之间,期限不匹配、短贷长投也是很大的风险。  展恒理财分析师也在此前表示,目前信托业整体信托资产余额已达4.8万亿元。整体兑付存量较大,因此整体信托业存在一定的兑付风险。建议投资者在选择产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源,项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。  文/表 记者潘彧

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555