湖南省麻阳苗族自治县人民法院
民事判决书
（2010）麻民一初字第595号
原告张XX。
委托代理人谭XX。
委托代理人滕XX，男，湖南XX律师事务所律师。
被告麻阳苗族自治县XX房地产开发有限责任公司。
法定代表人龙XX，该公司经理。
委托代理人谭X(特别授权)。
被告龙XX。
委托代理人张X。
委托代理人颜X。
原告张XX就与被告麻阳苗族自治县XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）、龙XX建设工程施工合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员滕明建担任审判长，审判员向好英、人民陪审员黄彦彰参加的合议庭，于2011年4月18日、2011年7月29日公开开庭进行了审理。书记员张慧担任庭审记录。原告张XX及委托代理人谭XX、滕XX，被告XX公司委托代理人谭长友，被告龙XX及委托代理人张X、颜X均到庭参加了诉讼，被告XX房公司法定代表人未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张XX诉称：原告系原麻阳县政府大院第五栋楼（以下简称第五栋楼）四单元三层5号住户，拥有对原住房屋的产权证和相应土地的使用权，被告龙XX挂靠在XX公司名下。2007年6月28日，原告所在楼房的所有住户与被告协商一致，签订了房屋改建施工合同。合同约定由被告对整栋楼房进行翻新、改建及开发，被告于2008年8月28日给原告一套改建后四单元405号的房屋用于折抵原告的原住房面积，如折抵后房屋尚有新增面积，则原告按照662元/?支付给被告，2008年12月31日原告张XX与被告另订一份补偿协议，对被告改建张XX名下的房屋改建事项和违约责任进行了全面约定，并将被告交付房屋的最后期限定为2009年11月12日。但直至今日，被告仍没有按照合同约定履行房屋交付义务，且存在其他严重违约事实，造成原告的合法权益遭受严重损害，故原告起诉至法院请求：1、责令被告继续履行合同，将有关部门验收合格的第五栋楼四单元三层5号房屋限期交付原告，并限期将此房的土地证、房产证手续办好交付原告；2、责令被告按合同约定向原告支付搬家费600元及从2008年8月29日到被告交付房屋日止每月200元租房费用；3、责令被告承担违约责任，并增加违约金额或承担原告损失赔偿责任，向原告支付人民币10万元；4、责令被告返还原告原住房的装修费3.5万元；5、本案诉讼费用由被告负担。
被告XX公司辩称：1、依法驳回原告的诉讼请求，原告在2007年与答辩人签订建筑施工合同后，并没能妥善处理土地及周边相邻关系，致使工程无法进行，因此合同无法履行的主要原因在原告方；2、原告方又与他人另行签订建筑施工合同，事实上终止了与XX公司的施工合同关系。
被告龙XX辩称：1、本案应定性为房屋改建工程施工合同纠纷，改建工程的发包方是楼内四十户住户，滕XX、龙XX只是承包方，并不具有商品房经营开发资质；2、答辩人不应承担房屋无法交付的违约责任，合同无法履行有其客观原因，不是由答辩人行为引起的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为了支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：
1、原告的身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实原告的基本身份情况；
2、房屋改建工程施工合同复印件1份，经核对与原件一致，欲证实麻阳县政府大院原五栋五单元40户住户与被告XX公司就第五栋楼改建工程签订了工程施工合同的事实；
3、住房改建工程施工协议复印件1份，经核对与原件一致，欲证实张XX与龙XX对政府大院五栋四单元301房改建工程相关事宜另行达成协议的事实；
4、建筑效果图复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告应交付给原告房屋的房屋结构情况；
5、收款收据复印件1张，欲证实张XX给龙XX垫付政府大院五栋四单元407房电表安装费1060元的事实；
6、协议书、收条、房产证、土地证、县职工住房买卖合同复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实张XX购买政府大院五栋原住户王学其的四单元301房并已交付购房款，具有原告主体资格的事实；
7、民事裁定书1份，欲证实麻阳县法院已对政府大院第五栋楼13号门面进行查封的事实。
被告XX公司为支持自己的辩解主张，向本院提交了下列证据：
8、营业执照、组织机构代码复印件个1份、法定代表人身份证明书1份，经核对与原件一致，欲证实被告XX公司的营业范围、主体资质及法定代表人身份情况。
被告龙XX为支持自己的辩解主张，向本院提交了下列证据：
9、户籍证明复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告龙XX的基本身份情况；
10、建筑施工合同复印件1份，经核对与原件一致，欲证实原、被告协议由两被告对政府大院第五栋楼进行改建施工的事实；
11、建筑工程施工图纸复印件2张，经核对与原件一致，欲证实龙XX按照合同约定的房屋结构准备施工图纸；
12、报告复印件7份，欲证实（1）被告龙XX和原告为工程情况多次向上级报告；（2）工程施工后情况变更致使工程无法按照约定进行，龙XX不应承担违约责任的事实。
13、会议纪要复印件2份，欲证实原告为解决涉案工程用地、审批手续问题及相邻关系问题与县领导、各部门协调的事实；
14、关于县政府大院五栋住宅楼拆除重建的几点诉求、签名表、申明及公告复印件各1份，欲证实第六栋楼住户因采光问题反对房屋按照施工图纸修建，工程停工不是龙XX个人行为所致；
15、通告、送达回证、听证报告书、停止施工通知单复印件各1份，欲证实县建设局为协商政府大院第5、6栋楼间的采光问题召开听证会，要求第五栋楼只能修建四楼一地，不得超过第六栋楼现有高度4米以上的事实；
16、关于反映政府大院第五栋干部住宅楼改扩建有关问题的函复印件1份，欲证实因第五栋楼存在侵占政府土地和公共用地现象，麻阳县机关事务管理委员会函告县建设部门否决其改建规划方案的事实；
17、滕XX笔记、证明复印件各1份及当庭陈述，欲证实改建施工过程中遇到无法避免的客观阻力致使工程一度停工的事实；
18、房屋改建服务小组成员花名册复印件1份，欲证实政府大院第五栋楼房改工程设立了建房服务小组应对建房过程中出现的各种问题的事实；
19、国有土地使用权权证1份，欲证实现争议的建房土地系通过划拨方式取得的事实；
20、价格评估报告书1份，欲证实第五栋楼改建工程用地由划拨变为出让方式需要交纳的土地出让金的具体数额；
21、照片2张，欲证实（1）被告龙XX已经建好第五栋楼的32套住房，尚差8套未建；（2）张XX房屋已经建好，因原告不愿交纳房屋增加面积费用致使房屋无法交付的事实；
22、建设土地规划平面图复印件1份，欲证实被告龙XX准备在政府大院内原小卖部、澡堂所在地上修建房屋以交付尚未取得房屋的住户；
23、押金收条复印件各2张，欲证实被告已垫付工程押金16万元并办好建房手续，准备为尚未取得房屋的住户再建房屋的事实；
24、被告XX房地公司资质证明复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告龙XX挂靠的XX公司具有相关建房资质的事实；
25、公示复印件1张，欲证实原告违法张贴公示干扰被告建房的事实；
26、张X、滕X证明各1份，欲证实原告张XX等人阻止被告按照施工图纸规划的5个半单元施工，并要求以4个单元施工的事实。
本院依职权调取如下证据：
27、建筑工程报建申请书、建筑工程施工许可表、建筑工程施工承包合同各1份，证实办理政府大院第五栋楼改建工程报建、审批等各项手续的具体情况；
28、测量报告1份，证实政府大院第五栋楼四单元405号房屋及其一层门面的实际面积及层高；
29、票据1张，证实张XX测量共花费用为370元的事实；
上述证据，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证及辩论，本院综合审查后作出如下认证：
对原告提交的第1、2、4、6、7号证据、被告XX公司、龙XX提交的第8、9、10、16、19、21、24、25号证据及本院调取的第29号证据因当事人均不持异议，且证据来源合法、形式有效，本院对上述证据予以采信；第3号证据中本院对张XX与龙XX另订修房协议的事实予以认定，但因龙XX缺乏缔约主体资质，本院对该证据不予采信；第11号证据因原告持有异议，且缺乏原告方有效签名，本院不予采信；第12、13、14、15号证据及17号证据中滕XX的当庭陈述、笔记相互之间能印证，共同证实施工过程中因与相邻楼栋的采光问题无法妥善处理致使工程延期的事实，本院对该事实予以认定；第18号证据因被告无法提交证据原件，且原告持有异议，本院不予采信；第20号证据原告虽持有异议，但未能提供反证，本院予以采信；第5号证据、第17号证据中滕XX的证明、第22、23号证据与本案无关联性，本院不予采信；第26号证据两证人无正当理由未出庭作证，本院不予采信；第27号证据中的建筑工程报建申请书、建筑工程施工许可表因原、被告均不持异议，本院予以采信，对建筑工程施工承包合同因原告持有异议，且原告并未在该合同上实际签名，故对该证据不予采信；第28号证据系相关部门出具的现场勘测报告，二被告虽持有异议，但未能提供证据予以反驳，本院予以采信。
本院根据所采信的证据及当事人的陈述，确认如下案件事实：
原告原为第五栋楼住户， 2007年6月28日，第五栋楼40户住户为了解决住房楼体老旧、结构不适问题，改善居住条件，与被告龙XX及其合伙人滕XX协商，被告龙XX、滕XX挂靠被告XX公司（即合同乙方）与该40户住户（即合同甲方）签订房屋改建工程施工合同。合同约定，由被告XX公司负责旧房拆除及新房修建，工程为包工包料，商品房销售性质；房屋结构为框混结构，建六楼一地，一层为门面，二至七层为住宅房，房内为面积约为100-120?，门面高为4.8米，住宅房屋高为3米，屋顶为红瓦防水屋面；合同自签订后，房屋拆除前，甲方所有住户将该房屋的房产证、土地证复印件一份自存，将原件交给甲方公选服务小组办好手续，小组负责人转交给乙方办好一切手续，所需费用乙方承担；旧房拆除时及修建时出现临边关系矛盾的均由甲方处理；甲方房屋按原土地证、房产证面积为准，属甲方所有新建住房二至五层归原住40户所有，新建一层门面及六、七层住房归乙方出卖，甲方无权干涉；甲方新建房屋增加面积，乙方平均按662元/?计算面积销售给甲方原住户；付款方式：乙方完成每层主体工程盖板，该层所属用户按增加面积交60%房款给乙方，乙方完成屋面盖瓦，甲方所有用户必须交纳增加面积房款25%给乙方，剩余房款乙方修好房屋办好房产证、土地证一次交清；住户位置安排：甲方原住户排位按原居住楼层位置上升一层，房号不变，从左至右依次类推；工期：从2007年6月28日至2008年8月28日竣工，如乙方不能按期交付新建房屋，应承担延期每月200元住房费用（长期雨季及自然灾害除外）。原告与其他住户以及XX公司法定代表人龙启刚、被告龙XX及其合伙人滕XX均在合同中签名盖章。合同签订之后，在办理相关建房规划审批手续时，因与第五栋楼相邻的该大院内第六栋楼住户认为本县建设局对第五栋楼规划影响其采光权，要求修改规划方案，并要求举行听证会。2008年12月下旬，被告龙XX对第五栋楼进行了拆除，在房屋拆除施工之前，滕XX与龙XX协商退出该工程修建。此后，龙XX未经第五栋楼40户住户同意，采取弄虚作假方式以第五栋楼40户住户名义与麻阳苗族自治县建筑工程公司（以下简称麻阳建筑公司）签订建筑工程施工承包合同，并将工程发包给该公司项目负责人舒刚修建，合同约定工期从2009年3月28日至2009年12月28日，合同中没有注明签订日期。2009年1月4日，本县建设局组织第五栋楼及其相邻的第六栋楼住户举行听证会，最终听证结论及处理意见为：两栋楼保持原有6米间距，第五栋楼层高为四楼一地，楼高不得超过第六栋楼高4米。2009年4月2日，本县建设局同意第五栋楼以40户住户为建设方、麻阳建筑公司为承建方报建，并颁发施工许可证。同月下旬，该工程始由麻阳建筑公司项目经理舒刚负责动工修建。2009年9月25日，本县建设局又因相邻纠纷以该工程违章下达停止施工，听凭处理的通知，并与同年12月29日向政府大院第六栋楼住户发出通告，处理与第五栋楼的相邻纠纷。直至原告起诉之日，该工程修建已基本完工，部分房屋已交付使用，但该工程尚未通过竣工验收。
同时查明，第五栋楼土地为划拨土地，直至原告起诉之日仍未补办土地出让手续。龙XX亦未为现修第五栋楼住户办理房地产产权手续。
另查明，现修的第五栋楼共四个单元，一层为门面，门面之上有夹层，一层层高超过4.8米，二至五层每个单元有8套住房，共32套住房，此外，被告龙XX在规划许可证之外的第五层之上另修建低于正常房屋高度的第六层用于对外销售。张XX为该楼四单元405号屋主，该房屋新增面积部分房款，张XX至今尚未予以交纳。
再查明，2008年12月3日，被告龙XX以麻阳第二建筑工程公司（麻阳XX房地产开发有责任公司）为合同乙方与原告张XX为合同甲方签订住房改建工程施工协议。约定，改建后的住房建筑面积为120?，住宅实用面积至少不低于110?。乙方须承担甲方外出租房居住的租金200元/月，搬家费600元人民币，计算时间从农历2007年10月27日起至乙方住房改建完工交付给甲方使用时为止。张XX与龙XX均在合同上签名捺印，但麻阳第二建筑工程公司、XX公司均未加盖公章，亦无两公司法定代表人签名。
本院认为：被告龙XX挂靠XX公司与第五栋楼40户住户签订的房屋改建工程施工合同，并以40户住户为建设方报建该项目工程，该合同性质应为建设工程施工合同，合同的签订系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当合法有效。被告龙XX挂靠XX公司，为实际承包人，在合同履行中被挂靠的单位应与实际承包人承担连带责任。滕XX在合同履行之前已退出与龙XX合伙，未参与合同实际履行，整个合同的实际履行均由龙XX负责行使，因此滕XX在本案中不承担责任。关于被告龙XX在合同签订之后，采取弄虚作假方式以第五栋楼40户住户名义与麻阳建筑公司签订施工合同，并将该工程转包给该公司项目负责人舒刚修建，被告龙XX的行为违反了当事人行使权利应当遵循诚实信用的原则，同时也违反了《中华人民共和国建筑法》第二十八条“禁止承包单位将承包的全部建筑工程转包给他人”的规定，因此其以第五栋楼40户住户名义与麻阳建筑公司签订的建筑工程施工承包合同为无效合同。现原告要求二被告履行限期交付房屋及土地证、房产证并支付从2007年12月6日至交付房屋日止每月200元房屋租金的诉讼请求，由于导致工期拖延不能按期竣工交付的主要原因是相邻纠纷的存在，而依据原、被告所签合同的约定，处理相邻纠纷的责任在于原告等人，原告却没能按照合同约定处理好相邻纠纷，该违约责任应由原告承担，且原告等人在明知道合同约定的施工期限无法实际履行的情况下，未重新与二被告约定工期的起止日期，致使该工程竣工时间无法确定，工程至今没有完工并通过竣工验收，亦无法办理土地证及房产证，因此本院在不能确定二被告履行交房及办证义务期限以及确定二被告是否延期交付而应当向原告支付租金的责任时，对原告该两项诉讼请求不予支持。但前述合同并不能免除二被告依约及依法给原告办理两证的义务。关于被告龙XX以麻阳第二建筑工程公司，XX公司名义与原告签订的住房改建工程协议，因该协议为建筑工程施工合同性质，龙XX个人不具备合同承建方的主体资格及承建方应具有的资质，而麻阳第二建筑工程公司、XX公司未参与合同签订，亦未委托龙XX签订，事后也未对该合同予以追认，故该合同为无效合同，因此原告张XX要求按合同约定由二被告承担其搬家费600元，违约金10万元，本院亦不予支持。对张XX要求返还装修费3.5万元，因未能提供相关依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十八条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告张XX的全部诉讼请求。
本案受理费3060元，由原告张XX负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 滕 明 建
审 判 员 向 好 英
人民陪审员 黄 彦 彰
二O一一年八月二十五日
书 记 员 张 慧