河南省洛阳市老城区人民法院
民事判决书
（2011）老民初字第1146号
原告：薛站斌，男，56岁。
委托代理人：何耀芳。
被告：刘中军，男，56岁。
被告：寇俊峰，男，38岁。
原告薛站斌因与被告刘中军、寇俊峰房屋买卖合同纠纷一案，于2011年9月21日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后依法向被告刘中军、寇俊峰送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2011年10月28日对本案公开开庭进行了审理。原告薛站斌及其委托代理人何耀芳，被告刘中军、寇俊峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛站斌诉称：2005年1月26日，二被告将位于老城区居业家园9号楼4单元302室房产以13万元的价款抵给了原告,被告刘中军给原告出具了相关手续，并将房产交付给原告占有使用，但二被告至今不履行为原告办理房地产过户登记手续的法定义务，为维护原告的自身合法权益，诉至法院，要求确认老城区居业家园9号楼4单元302室房产为原告所有，要求二被告立即为原告办理老城区居业家园9号楼4单元302室房地产过户登记手续，过户费用按法律规定分担。
被告刘中军辩称：原告所诉不属实，被告刘中军给原告写的条子是将房子抵给原告的，而不是卖给原告的，被告也没有承诺将房屋卖给原告。现在被告刘中军要求原告将房屋退回，被告刘中军愿向原告退还房款，并给予适当的补偿。
被告寇俊峰辩称：因为欠被告刘中军60000元，当时就将房屋抵给被告刘中军，房屋装修花了16000元。被告寇俊峰现已经将欠款付完了，可房屋现由寇××居住使用，现无法退还。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告与二被告在2005年1月26日的房屋移交行为是房屋买卖行为还是房屋抵押行为；2、原告的诉求是否合理合法。
原告薛站斌围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：
第一组证据：被告刘中军于2005年1月26日给原告出具的证明一份。证明原告已支付相应对价（购房款12万元，装修费1万元），依法取得本案讼争房产所有权（居业家园9—4—302）的事实。
第二组证据：1、洛市（2005）字第X301264号房权证。
2、洛市国用（2005）字第X301264号土地使用权证。证明本案讼争房产的产权登记状况及二被告至今未履行为原告办理房地产过户登记手续的法定义务。
第三组证据：1、2003年7月18日购房发票一份。证明被告刘中军、寇俊峰已将购房手续交付原告的事实。
2、2005年6月2日契税完税证一份。3、2005年6月27日维修基金票据一份。4、2005年7月22日登记费票据一份。证明上述费用在被告寇俊峰的积极配合下，已由本案讼争房产的实际使用人寇××交付并合法持有相关票据的事实。
5、2005年10月1日物业费收据一份。6、2009年9月1日物业费收据一份。
证明本案讼争房产的实际使用人寇××交付相关物业费并合法持有相关票据的事实。
第四组证据：2011年8月16日老城法院调查笔录一份。
证明二被告自愿将本案讼争房产处分给原告的事实。
被告刘中军、寇俊峰对原告薛站斌向本院提交的证据材料质证意见如下：
被告刘中军对原告所举以上四组证据均无异议。
被告寇俊峰对原告提交的第一组证据认为与被告寇俊峰无关，被告寇俊峰不知道具体情况，无法质证；对第二、三、四组证据均无异议。
原告申请证人寇××到庭作证，主要证明：位于老城区居业家园9号楼4单元302室房屋是刘中军、寇俊峰抵账抵给原告薛站斌的，当时该房屋还未办理房屋所有权证，只有原始购房发票。薛站斌购买该房屋后，于2004年10月将该房屋交给寇××居住使用至今。在寇××要求薛站斌给办理该房屋过户手续时，薛站斌就找刘中军、寇俊峰要求给办理该房屋过户手续，因该房屋原始购房发票的名字是寇俊峰的，寇××要求变更原始购房发票名称，刘中军、寇俊峰和同寇××一起找房屋开发商（居业房地产开发公司），房屋开放商以该住房已上微机为由不予更名。按照相关政策规定，房产应先取得房屋所有权证后才能办理房屋转让过户手续，所以，寇俊峰向寇××承诺，先将房屋所有权证办在寇俊峰的名下，然后再办理房产转让过户手续。故寇俊峰将自己的身份证复印件和私章提供给寇××，由寇××到相关部门办理该房屋的房产权证和土地使用权证，寇××向相关部门交纳了契税完税证2358元、维修基金2357.58元、土地使用权证办证费80元。在寇××办理完房屋所有权证、土地使用权证后，寇俊峰不再为寇××办理房屋转让过户手续。现该房屋原始购房发票、房屋所有权证、土地使用权证、完税发票、维修基金发票和办理土地使用证发票（以上均为原件）以及寇俊峰的私章、身份证复印件均在寇××处保管存放。
原告薛站斌对证人证言的质证意见为：对寇××办理房产登记手续时所陈述的相关事实无异议，证明本案诉争房产是房屋买卖行为，而非抵押行为，同时证明二被告已自愿将房产权利处分给原告。
被告刘中军对证人证言的质证意见为：对证人证言认为不属实，有些事情被告刘中军知道，有些事情不知道，证人与被告刘中军无关。
被告寇俊峰对证人证言的质证意见为：证人所说不属实，办证时办证材料是被告寇俊峰提交给证人的，是被告刘中军让办证材料交给证人的，原始购房发票和钥匙是被告寇俊峰交给被告刘中军的。办好的房产证、土地证、契税发票等原件在证人处保管属实。
原告薛站斌向本院提交的上述证据材料及证人证言来源合法，客观真实，且与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案的事实的依据。
被告刘中军、寇俊峰均未向本院提交相关证据材料。
本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见，对本案的事实确认如下： 薛站斌与刘中军有业务往来关系，刘中军与寇俊峰系亲属关系（寇俊峰系刘中军的外甥）。薛站斌系首阳山第三砖厂业主，刘中军自己组织一个建筑施工队。由于洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称居业公司）拖欠刘中军工程款，2003年7月12日，刘中军与居业公司协商，居业公司以居业家园9号楼4单元302号房屋一套折抵部分工程款。但购房发票上登记的是寇俊峰的名字，该套房屋价款为117879.20元，建筑面积为89.47平方米，后寇俊峰对该套房屋进行了装修，并搬入居住。由于刘中军拖欠薛站斌砖款9万元，2005年1月26日经双方协商，刘中军将位于洛阳市老城区居业家园9号楼4单元302号房屋一套以12万元抵账转卖给薛站斌，刘中军向薛站斌出具证明一份“今收到薛站斌房款（壹拾贰万元整）抵居业家园9?-4-302一套房款”。薛站斌将购房差价3万元支付给刘中军。随后寇俊峰从该套房屋中搬出，并同刘中军一起将原始购房发票以及房屋钥匙交付给薛站斌，因涉案房寇俊峰已进行装修，2005年3月15日，刘中军找薛站斌协商，要求薛站斌再支付房装修费1万元，薛站斌又向刘中军支付房屋装修费1万元。
另查明：薛站斌购买涉案房后，又将涉案房移交给寇××居住使用至今。由于刘中军将涉案房转卖给薛站斌时涉案房还未办理房屋所有权证，加之涉案房购房原始发票上的名字是寇俊峰，所以，2005年8月该房实际使用人寇××和薛站斌找刘中军、寇俊峰协商涉案房房产过户手续事宜，经协商，后刘中军、寇俊峰、寇××一起到居业公司对原始购房发票予以更名。居业公司以售房手续已上微机无法更名为由不予协助更名。涉案房房产所有权证只能先办理到寇俊峰名下，为此，寇俊峰将自己的身份证复印件、私章提供给寇××，由寇××到相关部门办理涉案房所有权证，并交纳了契税完税证2358元、维修基金2357.58元、土地使用权办证80元，现涉案房的房屋所有权证和土地使用权证以及办理涉案房的相关手续均由寇××保管。
关于刘中军、寇俊峰提出的涉案房是抵押给薛站斌而不是卖给薛站斌的抗辩主张，薛站斌予以否认，刘中军、寇俊峰对此未提交相关证据予以佐证，同时与本案所查明的事实相悖，再加之刘中军、寇俊峰自认涉案房至今没有办理房产抵押登记手续，故对刘中军、寇俊峰的抗辩主张本院不予采信。
本院认为：2005年1月26日被告刘中军在征得被告寇俊峰同意的情况下，以13万元的价格用抵账的方式将位于洛阳市老城区居业家园9号楼4单元302号房屋一套转卖给原告薛站斌，原告薛站斌将涉案房屋的相应对价13万元（其中抵账9万元、装修1万元、差额房价3万元）支付给被告刘中军，充分说明原告薛站斌与被告刘中军、寇俊峰之间的行为是房屋买卖行为，该行为是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方应严格按照约定履行各自的义务。原告薛站斌系善意取得涉案房屋。因双方在买卖房屋时涉案房产所有权证书尚未办理在寇俊峰名下，还不具备办理涉案房相关房地产过户手续，但并不影响双方房屋买卖关系的成立。被告刘中军、寇俊峰在办理房地产过户手续成就时而不予办理，其行为实属不妥。所以原告薛站斌要求被告刘中军、寇俊峰立即为原告办理洛阳市老城区居业家园9号楼4单元302号房产过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，故本院予以支持；其余诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告刘中军、寇俊峰提出的被告刘中军与原告薛站斌之间的房屋转让行为不是房屋买卖关系，而是房屋抵押关系的抗辩主张不能成立，因房屋买卖只需出卖方交付房屋，买受人支付房屋相应对价，双方房屋交易即可成就，而房屋抵押则需要房屋抵押人以房屋相关合法证件进行抵押，接受房屋抵押人不需支付相应房屋对价款，房屋抵押双方需形成书面抵押协议，并到相关部门进行房屋抵押登记，否则抵押无效。可本案原被告双方并未形成书面抵押协议，也未到相关部门进行房屋抵押登记，另外被告刘中军已认可寇俊峰知道被告刘中军与原告薛站斌之间是房屋买卖关系，而被告寇俊峰也自认自己明知被告刘中军与原告薛站斌之间是房屋买卖关系，并积极配合被告刘中军向原告薛站斌移交涉案房和相关手续，故被告刘中军、寇俊峰的抗辩主张不能成立。综上根据根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告刘中军、寇俊峰在本判决生效后30日内为原告薛站斌办理位于洛阳市老城区居业家园9号楼4单元302号房产的房屋所有权证、土地使用权证过户手续，过户费用按照国家法律规定各自分担。
二、驳回原告薛站斌其他诉讼请求。
本案受理费2700元、由被告刘中军、寇俊峰共同承担（原告已垫付，待执行时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 刘军杰
审判员 刘松年
人民陪审员 刘?D晖
二零一一年十一月二十一日
书记员 余 薇