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最高人民法院对未达到投资开发条件订立的转让合同效力的法律见解
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/26

最高人民法院对未达到投资开发条件订立的转让合同效力的法律见解

最高人民法院对未达到投资开发条件订立的转让合同的效力认识,也存在一个渐进的修正过程。在早期的司法政策中,一般认为不符合投资开发条件的转让合同无效,例外情形方有效。如最高人民法院答复广西高级人民法院桂高法 〔 2001 〕 342 号 《 关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示 》 时认为:“根据 《 城市房地产管理法 》 第 38 条的规定,以出让方式取得土地使用权的转让房地产时,应当符合 2 个条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25 %以上。因此,未同时具备上述 2 个条件,而进行转让的,其转让合同无效。”最高人民法院在认为不达到投资开发条件的转让合同无效的同时,设置了例外有效的情形,即“以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已经支付全部土地出让金,并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的 25 %以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可以认定有效

虽然上述答复尚未清理废除,但最高人民法院后来在 《 最高人民法院公报 》 发布的权威司法判例,则完全修正了过去不符投资开发条件的转让合同无效的观点,转而改采有效观点。

例如,在桂馨源公司诉全威公司等上地使用权转让合同纠纷案中,当事人以合同签订时国有土地出让金未全部付清,尚未取得国有土地使用权证,转让的工业用地没有投入开发资金,更未达到 25 % 的投资标准,不符合法律规定的转让条件为理由,请求确认土地使用权转让合同无效。最高人民法院判决认为:关于投资开发的问题, 《 城市房地产管理法 》 第 38 条(该法修正前条款)关于土地转让时投资应达到开发投资总额 25 %的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到 25 %以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。 《 城市房地产管理法 》 第 38 条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于 《 土地开发合同 》 未达到 25 %投资开发条件应认定无效的主张,不予支持。

当前,为国际金融危机和房地产业发展低谷时期,土地使用权受让方主动违约情形增多,更应规范土地使用权转让合同,促进市场诚信体系的建立。如受让方多以转让方没有达到 《 城市房地产管理法 》 第 39 条规定的转让条件为由主张合同无效,以规避经营风险。因 《 城市房地产管理法 》 的上述条款规定是房地产行政管理部门审批房地产过户登记手续的法律依据,不影响上地使用权转让合同的效力。人民法院在该类案件审理中,要依照 《 物权法 》 的规定,明确区分物权变动的原因与物权变动的结果,依照 《 民法通则 》 和 《 合同法 》 及其司法解释的规定,依法认定合同效力,保护有效含同的履行,促进房地产市场诚信体系的建立。

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