田玲玲诉新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
(2003)新郊民初字第445号
河南省新乡市郊区人民法院民事判决书
原告：田玲玲，女，汉族，1980年3月5日出生，住新乡市红旗区平原路305号2单元15号。
委托代理人：郭振雷，河南辉龙律师事务所律师。
委托代理人：王清芳，同上。
被告：新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司，住所地：新乡市荣校路2号5-5号。
法定代表人：赵云泉，董事长。
委托代理人：刘进梅，河南维和律师事务所律师。
委托代理人：肖建濮，同上。
田玲玲诉新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司(以下简称四方公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告田玲玲及委托代理人郭振雷、王清芳，被告四方公司委托代理人刘进梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田玲玲诉称，2003年3月27日，田玲玲与四方公司签订了《聚仁花园》商品房认购协议，由田玲玲认购了四方公司开发建设的《聚仁花园》天宝阁D栋的房屋。田玲玲依约交纳购房款，可是四方公司违反合同，在签订合同时，故意隐瞒其公司和房产销售的真实情况，欺诈田玲玲。现诉称法院，请求认定双方签订的商品房认购协议无效，要求四方公司返还已付购房款；要求四方公司赔偿田玲玲已付购房款一倍的赔偿金并承担全部诉讼费用。
被告四方公司辩称，本案应追加新乡市东方红房产营销代理有限公司(以下简称东方红公司)为本案共同被告参加诉讼。因四方公司没有取得商品房预售许可证，东方红公司作为四方公司房屋销售代理商是明知的，代理人明知代理行为违法仍照代理，应由代理人和被代理人承担连带赔偿责任。在售房过程中，全程都是东方红公司与田玲玲洽谈接触，四方公司工作人员从未介入，因此是否给田玲玲说过没有取得预售房许可证是东方红公司的责任。东方红公司与田玲玲签订的是房屋认购协议而非正式的商品房买卖合同。四方公司对东方红公司签订的认购协议不予认可。赔偿金额过高不应赔偿。
原告田玲玲在法定期限内向本院提供下列证据：1、2003年3月27日田玲玲与四方公司签订的《聚仁花园》商品房认购协议；2、2003年3月27日四方公司收到田玲玲交纳《聚仁花园》天宝阁D栋购房款13万元的收据；3、2003年4月19日四方公司收到田玲玲交纳天宝阁购房款12.65万元的收据。
被告四方公司对上述证据收据部分表示认可，对商品房认购协议认为是东方红公司代理签订的不予认可。
被告四方公司在法定期限内向本院提交下列证据：1、2002年7月31日四方公司与东方红公司签订的《聚仁花园》策划、推广及销售代理委托协议书复印件；2、2003年8月29日东方红公司向四方公司出具的收取田玲玲等6户购房户代理费收据复印件。
原告田玲玲对上述证据发表质证意见，认为田玲玲购买的房是与四方公司签订了商品房认购合同不涉及东方红公司；四方公司所出具证据均是复印件，未提供原件，故不予质证。
根据原告田玲玲提供证据及被告四方公司质证意见，本院确认以下事实:
2003年3月27日，田玲玲与四方公司签订1份《聚仁花园》商品房认购协议，约定田玲玲自愿向四方公司购买新乡市新汲路《聚仁花园》天宝阁D栋房屋，该房屋规格为5室三厅，屋数为3层；总造价为人民币256500元；建筑面积为房产管理机构实测面积；田玲玲同意以一次性付款方式向四方公司交付房款；田玲玲应于2003年4月20日前支付后期款；该房屋应为合法企业建筑，手续齐全合法，房屋质量符合国家标准；四方公司应保证在2003年5月30日前完工，签订正式购房合同；四方公司给田玲玲开具正规售房发票，并提供合法的办理房屋产权证的手续。四方公司准许田玲玲使用门口空地。合同签订后，田玲玲于当日支付四方公司购房款13万元；2003年4月19日田玲玲又依约定向四方公司交纳购房款126500元；四方公司均出具了收款收据。
经本院审理，本案的争议焦点为：是否应追加东方红公司为本案共同被告；双方所签订的商品房认购合同的效力；赔偿金额是否过高，应如何确定。
本院认为：田玲玲与四方公司签订的《聚仁花园》商品房认购协议，由于该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人四方公司已经按照约定收取田玲玲足额购房款256500元。该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于四方公司在田玲玲提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的全部责任应由四方公司承担。即四方公司应当返还田玲玲已付足额购房款256500元。四方公司在未取得商品房预售许可证的情况下，而与田玲玲订立商品房买卖合同，其行为属出卖人四方公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，该行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人田玲玲，同时亦损害了买受人的合法权益，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，买受人田玲玲除可请求出买人承担合同无效的责任外，其亦可请求四方公司承担已付购房款不超过1倍的赔偿责任。田玲玲请求四方公司赔偿其已付购房款1倍的赔偿金的诉讼请求虽说未超过最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，但四方公司在抗辩中亦称赔偿金额过高，故本院确定四方公司应承担已付购房款90%的赔偿责任。鉴于四方公司与东方红公司所签订的《聚仁花园》策划、推广及销售代理委托协议书系双方之间的权利、义务关系，且田玲玲对他们双方的代理关系不知晓，本院认为合同具有相对性，四方公司与东方红公司所签委托代理销售房的合同属另一民事法律关系，应另案处理。故四方公司抗辩应追加东方红公司为本案被告并承担相应民事责任的理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)项、第(五)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第(一)项的规定，判决如下：
一、田玲玲与新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司签订的《聚仁花园》商品房认购协议无效。
二、新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还田玲玲购房款256500元。
三、新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿田玲玲已付购房款256500元90%的赔偿金。
本案受理费10000元，财产保全费5100元，由新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 员：刘 浩
二○○三年十二月十五日
书 记 员：张双喜