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转让土地未达到投资开发条件订立的合同效力认定
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/23

转让土地未达到投资开发条件订立的合同效力认定

当事人在土地没有达到法定投资开发条件的情况下,订立的土地使用权转让合同进行转让,其合同效力如何?在理论界和实务界一直存在不同观点。一种观点认为, 《 城市房地产管理法 》 第 38 条、第 39 条规定的转让条件是对出让土地使用权转让行为的强制性规定,根据 《 合同法 》 第 52 条规定,出让土地使用权转让时如不完全具备上述转让条件的,即是违反法律、行政法规强制性规定的行为,不仅出让土地使用权不得转让,而且对转让合同也应认定为无效。这样可有效规范土地交易行为,防止投机炒地,符合 《 城市房地产管理法 》 立法精神。另一种意见认为,土地使用权作为用益物权,其权利转移应遵循物权变动的法律规则,根据我国民事立法规定,物权变动采取债权形式主义的模式。在此模式下,物的交付和登记与合同债权行为是相互独立的行为。 《 城市房地产管理法 》 第 38 条、第 39 条规定,是对土地使用权权属变动所作的强制性规定,即不得转让,而非针对转让合同这种债权行为。因此,只要土地使用权转让合同符合 《 民法通则 》 和 《 合同法 》 所规定的民事行为有效条件,合同即成立生效。

我们认为,此问题应当在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下予以认定。依前述通说的观点,我国民事立法虽在物权变动采取的是债权形式主义的模式,但没有严格区分负担行为和处分行为,而是将处分行为纳人债权行为之中,在该模式下的处分行为实际所指,为当事人对特定标的物所订立的以引起标的物物权变动为目的的债权合同。债权合同与处分行为相统一,交付或者登记并不是对标的物的处分行为,其只是完成物权变动必须践行的法定方式,否则不发生物权变动的效力。因此,债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为标的物所有权转移的表征,属丁债权合同的履行问题,而非债权合同的生效要件。同时, 《 城市房地产管理法 》 作为行政性法律,其规范调整的主要是房地产开发经营行为,第 38 条、第 39 条所规定的转让条件的立法本意也只是对“炒地”行为的限制,属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施,而非针对转让合同这种债权行为所作的效力性强制规定。因此, 《 城市房地产管理法 》 规定的转让条件,即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让,仅是从行政管理的角度规定转让的土地不符合法定投资开发条件的,不得办理土地使用权权属变更登记手续。土地使用权转让合同所转让的标的物土地因没有达到法定的投资开发条件,导致无法办理土地使用权权属变更登记的,属于上地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题。此可以通过物的瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济。作为民事合同法律关系,不能因为转让的标的物有瑕疵而认定合同无效,标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务,不能因为其不能按约履行转让义务,就否认合同的效力。

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