咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判参考 >> 审判参考
土地使用权权属变更登记与否不影响转让合同的效力
摘自:龙房川
点击: 9559714次
发布时间:2010/7/23

土地使用权权属变更登记与否不影响转让合同的效力

土地使用权转让应通过合同的形式进行,合同行为为其基础行为。只有在合同有效成立的前提下,才发生合同的履行问题,才产生不动产权属变更登记问题。土地使用权的转让正是基于合同发生的物权变动,而土地使用权转让合同就是当事人以转让土地使用权的意思表示为内容,以发生债法上的给付义务为效果的民事法律行为,属于债权法律行为。按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则,土地使用权转让合同成立生效后,还必须通过履行土地使用权权属变更登记行为才能实现物权变动,而不能直接发生物权变动的效果。

由于合同行为是物权变动的基础行为,因此合同效力如何,直接关系到能否发生物权变动的效力。但是,物权变动登记与否并不影响其基础合同行为的效力。因为按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则,物权变动的合同和物权变动本身是相互区分的,根据该原则的要求,物权变动中的债权合同是所有权移转的内在动力和根本原因,基于合同发生的物权变动转移,虽然一般以交付或者登记为准,但物权变动是债权契约履行的当然结果。在此物权变动原则下,以发生物权变动为目的的债权合同,属于债权法律关系的范畴,其成立生效应依据债权法、合同法的规定,标的物是否成就、能否交付,物权是否发生变动,只是合同履行的结果问题,并非当然是合同的生效要件,决不能以合同不能履行或者物权没有发生变动来反推合同无效。对此, 《 物权法 》 第 15 条作了非常明确的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,白合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

学者认为,如果认定土地作用权转让合同的效力以办理土地使用权变更登记为准,不但犯了上述法律逻辑上因果倒置的错误,不符合房地产市场的实际情况,而且还会出现纵容当事人在民事活动中违反诚实信用原则,签订合同后任意反悔或者违约的现象因为,在当事人签订转让合同后,在土地价格出现较大波动时,往往会以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效。在土地使用权转让方主张合同无效,意在反悔,不愿继续履行合同,或将土地使用权转让给他人;受让人主张合同无效,往往是因为无力支付土地使用权转让款而欲摆脱违约责任,或者因为地价下跌等原因不愿再接受该土地使用权。 因此,最高人民法院 《 国有土地使用权合同解释 》 第 8 条规定:“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”

地使用权转让合同作为物权变动的根本原因和内在动力,其成立生效应当符合合同的生效要件,即能够按照当事人意思表示的内容发生法律效果应当具备的条件。根据 《 民法通则 》 、 《 合同法 》 有关规定,合同的生效应当具备以下三个要件: ( 1 )行为人具有相应的民事行为能力; ( 2 )意思表示真实; ( 3 )不违反法律或者社会公共利益。凡土地使用权转让合同符合法律法规规定的合同生效要件的,应当认定合法有效,不受土地使用权变更登记与否的影响。

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555