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土地使用权权属变更登记与否不影响转让合同的效力
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/23

土地使用权权属变更登记与否不影响转让合同的效力

土地使用权转让应通过合同的形式进行,合同行为为其基础行为。只有在合同有效成立的前提下,才发生合同的履行问题,才产生不动产权属变更登记问题。土地使用权的转让正是基于合同发生的物权变动,而土地使用权转让合同就是当事人以转让土地使用权的意思表示为内容,以发生债法上的给付义务为效果的民事法律行为,属于债权法律行为。按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则,土地使用权转让合同成立生效后,还必须通过履行土地使用权权属变更登记行为才能实现物权变动,而不能直接发生物权变动的效果。

由于合同行为是物权变动的基础行为,因此合同效力如何,直接关系到能否发生物权变动的效力。但是,物权变动登记与否并不影响其基础合同行为的效力。因为按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则,物权变动的合同和物权变动本身是相互区分的,根据该原则的要求,物权变动中的债权合同是所有权移转的内在动力和根本原因,基于合同发生的物权变动转移,虽然一般以交付或者登记为准,但物权变动是债权契约履行的当然结果。在此物权变动原则下,以发生物权变动为目的的债权合同,属于债权法律关系的范畴,其成立生效应依据债权法、合同法的规定,标的物是否成就、能否交付,物权是否发生变动,只是合同履行的结果问题,并非当然是合同的生效要件,决不能以合同不能履行或者物权没有发生变动来反推合同无效。对此, 《 物权法 》 第 15 条作了非常明确的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,白合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

学者认为,如果认定土地作用权转让合同的效力以办理土地使用权变更登记为准,不但犯了上述法律逻辑上因果倒置的错误,不符合房地产市场的实际情况,而且还会出现纵容当事人在民事活动中违反诚实信用原则,签订合同后任意反悔或者违约的现象因为,在当事人签订转让合同后,在土地价格出现较大波动时,往往会以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效。在土地使用权转让方主张合同无效,意在反悔,不愿继续履行合同,或将土地使用权转让给他人;受让人主张合同无效,往往是因为无力支付土地使用权转让款而欲摆脱违约责任,或者因为地价下跌等原因不愿再接受该土地使用权。 因此,最高人民法院 《 国有土地使用权合同解释 》 第 8 条规定:“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”

地使用权转让合同作为物权变动的根本原因和内在动力,其成立生效应当符合合同的生效要件,即能够按照当事人意思表示的内容发生法律效果应当具备的条件。根据 《 民法通则 》 、 《 合同法 》 有关规定,合同的生效应当具备以下三个要件: ( 1 )行为人具有相应的民事行为能力; ( 2 )意思表示真实; ( 3 )不违反法律或者社会公共利益。凡土地使用权转让合同符合法律法规规定的合同生效要件的,应当认定合法有效,不受土地使用权变更登记与否的影响。

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