河南省巩义市人民法院
民事判决书
（2011）巩民初字第3602号
原告谭筱琳，女，1969年1月15日出生，汉族，住巩义市康店镇黑南村二组。
委托代理人李清海，男，1964年10月20日出生，汉族，住巩义市康店镇黑南村山沟南12号，系原告谭筱琳丈夫。
被告翟安敏，男，1952年12月2日出生，汉族，住巩义市涉村镇浅井村西岭南147号。
被告翟二昌，男，1979年10月17日出生，汉族，住巩义市涉村镇浅井村，系翟安敏之子。
委托代理人张丰普，巩义市新中第二法律服务所法律工作者。
原告谭筱琳诉被告翟安敏、翟二昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月31日立案受理，依法由审判员李继卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭筱琳及原告代理人李清海、被告翟二昌的代理人张丰普到庭参加诉讼。被告翟安敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告谭筱琳诉称：2004年10月1日，原告与被告翟安敏签订租房协议一份约定原告将自己的房屋一套租给被告翟安敏使用；在被告翟安敏搬走时，应保证房内设施一切完好无损。后被告翟安敏将该房屋交由其子被告翟二昌结婚居住，翟二昌在使用房屋期间将房屋转卖给第三人李进幸、魏先菊。为此，原告诉之法院，经郑州市中级人民法院审理作出郑民一终字第141号判决，判决被告李进幸、魏先菊返还原告谭晓琳房屋，被告翟安敏赔偿原告谭筱琳损失。判决生效后，经巩义市人民法院强制执行，原告于2011年4月18日经执行法院拿到房屋钥匙。但在原告接收房屋时，发现房屋内部被故意损坏。原告认为，被告翟安敏与原告签订房屋租赁协议取得房屋承租权后，翟安敏又将房屋转给其子翟二昌长期居住，翟二昌作为长期居住人未经原告同意将房屋转卖他人，现房屋出现严重毁损，二被告应当承担相应责任。请求法院判令二被告恢复房屋原状、赔偿损失，在诉讼过程中原告变更诉讼请求为要求判令二被告承担因未完全履行租房协议而给原告造成的损失13955.80元及鉴定费1500元。
被告翟二昌辩称：一、原告与被告翟安敏签订租房协议时存在乘人之危情况，该租房协议应为无效协议；二、该案件为侵权纠纷，被告并非真正的侵权人，故不应当承担责任；三、该争讼房屋内的装修材料均为被告翟二昌所装修，装修材料不在房屋租赁协议范围之内，应当由被告翟二昌主张权利，故被告不应当赔偿原告损失；四、原告的鉴定申请超过举证期限，故其提交的评估鉴定报告不应采纳。
被告翟安敏缺席未答辩。
经审理查明：原、被告所争议房屋位于巩义市杜甫路街道办事处里沟村南苑小区8号楼6楼603室，原系翟东升、翟振西、杨新生联合所建。2002年6月15日，原告谭筱琳以45000元的价格购买了该房屋，2002年9月3日，巩义市房地产管理局为该房屋颁发了房产证，房屋所有权登记为杨新生。后原告谭筱琳与杨新生、翟东升发生纠纷，后经本院调解原告与杨新生、翟东升达成协议，由原告将购房余款15000元付给杨新生，杨新生协助原告办理房产过户手续，该协议履行后，原告于2004年7月1日取得了该房产的房产证。2003年1月5日，被告翟二昌与翟振西签订协议，以70000元价格也购买了该套房屋。翟振西将户名为杨新生的宅基证交给了被告翟二昌。因原告于2004年7月1日取得了该房产的房产证，故原告之夫李清海持房产证要求被告翟二昌从房中搬出。翟二昌当时急于结婚使用并正在装修该房屋，其父翟安敏与原告谭筱琳遂于2004年10月1日签订租房协议一份，载明：“甲方：谭筱琳，乙方：翟安敏，甲方有一套房子（南苑小区603室）租给乙方使用，经甲乙双方协商达成如下协议：一、每月租金为300元整，期限一个月；二、乙方在搬走时，提前通知甲方，并保证房内设施一切完好无损，乙方当场把房屋门锁锁芯全部更换，达到甲方满意为止；三、乙方交保证金500元整。此协议自2004年10月1日起签字后生效。”协议签订后，原告收取了被告翟安敏租金300元及保证金500元。翟安敏租赁该房屋后让其子翟二昌居住，翟二昌对该房屋进行了装修。
2005年6月26日，翟二昌与翟东升、翟振西达成协议一份，载明：“经私下协商，翟东升负责解决翟二昌与谭筱琳关于里沟村16组8号楼603房之纠纷，并在2005年年底将603房过户给翟二昌，如因其他事项不能过户，翟振西可把翟东升新建商品房过户给翟二昌一套或退还翟二昌所交房款及装修费用。”
2008年翟二昌就与翟振西房屋买卖合同发生纠纷诉至法院，同年7月28日，本院作出（2007）巩民初字第962号判决，判决解除翟二昌与翟振西的购房合同，由翟东升、翟振西、杨新生退还翟二昌购房款70000元，对于房屋装修部分，翟二昌撤回要求退还30000元装修费用的诉讼请求，且表示自愿另案处理。
翟二昌在居住该房屋期间，于2006年8月份与案外人李进幸签订协议以80000元的价格将该房屋卖给李进幸、魏先菊居住。为此，原告谭筱琳诉至法院，经本院审理后于2010年7月20日作出（2010）巩民初字第335号民事判决，判决李进幸、魏先菊返还原告谭筱琳所有的房屋；翟安敏赔偿原告谭筱琳自2004年11月1日起按每月三百元计算至法院判定李进幸、魏先菊搬出房屋之日止的租金损失。李进幸、魏先菊不服判决，提起上诉，经郑州市中级人民法院审理于2011年1月10日作出郑民一终字第141号判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，经本院强制执行，原告谭筱琳于2011年4月18日经巩义法院执行取得房屋钥匙，在原告与法官同时进屋时发现房屋装修部分被损坏，引起诉讼。
经原告申请，本院对房屋进行勘验，发现房屋内所装修的水管、电灯及插座被破坏，门框、窗框装修及装修衣柜表面都有不同程度的划痕及损坏。诉讼中原告申请对房屋损坏部分价值进行评估鉴定，本院依法委托郑州宏信价格评估咨询有限公司进行评估鉴定，该公司于2011年12月5日作出郑宏价估鉴（2011）0670号评估鉴定报告，其结论是原告房屋装修部分的损坏部分的价值为13955.80元，原告支出鉴定费1500元。
本院认为：原告谭筱琳与被告翟安敏之间签订的租房协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该房屋租赁合同合法有效。原、被告在房屋租赁协议中明确约定，被告翟安敏在交还房屋时保证房内设施一切完好无损，但翟安敏在却在承租房屋后将房屋交由其子翟二昌使用，翟二昌在居住期间又擅自将房屋卖给第三人，原告接收房屋时，房屋装修部分已严重受损，经郑州宏信价格评估咨询有限公司进行评估鉴定，其房屋损坏部分价值为13955.8元，该房屋的损害系因被告翟安敏未按照约定使用租赁物所致，故此损失应当由被告翟安敏赔偿。因被告翟二昌并非房屋租赁合同的缔约人，依据合同相对性的法律规定，原告谭筱琳请求被告翟二昌承担违约责任的诉讼请求，与法无据，不予支持。被告翟二昌辩称原告谭筱琳与被告翟安敏之间签订的租房协议是乘人之危，系无效合同，因其未提供相关证据予以证明，故对此辩称理由，本院不予采信；被告翟二昌辩称该案件为侵权案件，被告翟二昌并非真正的侵权人，因本案原告谭筱琳系选择违约之诉请求被告翟二昌承担违约责任，故对此辩称理由不予采纳；被告翟二昌辩称该争讼房屋内的装修部分均为被告翟二昌所装修，原告无权主张赔偿相关损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案原告谭筱琳与被告翟安敏虽然对于装饰装修物的归属没有约定，但是该案系由被告翟安敏的违约行为导致合同解除及原告的损失，故原告有权主张赔偿损失。对被告翟二昌辩称房屋系其装修，应由其主张权利，与法无据，本院不予采纳；被告翟二昌辩称原告鉴定申请超过举证期限，故其提交的评估鉴定报告不应采纳。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款之规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。在本案的诉讼过程中，原告谭筱琳将侵权之诉变更为违约之诉，故本院重新指定了举证期限，原告谭筱琳在举证期限内向本院提交了鉴定申请，本院依法委托郑州宏信价格评估咨询有限公司进行评估鉴定，故郑州宏信价格评估咨询有限公司作出评估鉴定报告合法有效，应当采纳，故对被告翟二昌的此辩称理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告翟安敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭筱琳财产损失一万三千九百五十五元八角；
二、驳回原告谭筱琳其他诉讼请求。
如被告翟安敏未按本判决指定的期限给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百元，减半收取五十元，鉴定费一千五百元，共计一千五百五十元，由被告翟安敏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 员 李继卫
二?一二年二月六日
书 记 员 张朝辉