重庆市第五中级人民法院
民事裁判书
（2011）渝五中法民终字第4035号
上诉人(原审原告):陈XX，男，1968年5月28日出生，汉族，住重庆市江津区几江街道办事处长风路88号附1号5幢1单元7-1，身份证号码：510213196805283673。
上诉人(原审原告):唐XX，女，1968年6月30日出生，汉族，住重庆市江津区几江街道办事处长风路88号附1号5幢1单元7-1，身份证号码：510211196806300625。
二上诉人委托代理人：李XX，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。
被上诉人(原审被告):重庆市XX房地产开发有限责任公司，地址：重庆市江津区几江街道办事处江州大道66号津都鼎苑C1幢1-2-1号，组织机构代码76268468-0。
法定代表人：唐XX，总经理。
委托代理人：廖XX，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人陈XX、唐XX与被上诉人重庆市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2011年6月30日作出（2011）津法民初字第2356号民事判决，陈XX、唐XX不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈XX、唐XX的委托代理人李XX、被上诉人XX公司的委托代理人廖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，XX公司系取得相应房地产开发资质（二级）的企业法人。2007年1月20日，XX公司在取得商品房预售许可证（2008预字第009号）后与陈XX、唐XX签订了《商品房买卖合同》。合同约定，陈XX、唐XX以174360元的价格购买XX公司开发的“津都鼎苑”C1幢1单元19-7号住房一套，建筑面积145.30平方米，交房时间为2007年12月31日，同时约定预售商品房的，在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》，如因XX公司的责任，致使陈XX、唐XX不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由XX公司按已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向陈XX、唐XX支付违约金等内容。同时双方签订了《补充协议》。补充协议约定待XX公司综合验收后180日内办理《房地产权证》，重庆市商品房买卖合同与本补充协议不符的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，陈XX、唐XX按约履行了付款义务。2008年8月，XX公司所开发的“津都鼎苑”商住楼取得建设工程竣工验收备案登记证，该登记证上载明竣工验收时间为2007年3月20日。2009年3月2日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》，对“津都鼎苑”工程的建筑面积等内容予以验收。2009年9月29日，XX公司向重庆市江津区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理陈XX、唐XX等人所购房屋的产权登记。2009年，陈XX、唐XX取得所购房屋的《房地产权证》。
陈XX、唐XX向一审法院提起诉讼，认为其与XX公司签订《商品房买卖合同》后，陈XX、唐XX按约履行了支付房款的义务。依据《补充协议》的约定，XX公司所开发项目的综合验收时间应当是重庆市江津区建设委员会出具建竣备字（2008）26号建设工程竣工验收备案登记证上所载明的竣工验收时间即2007年3月20日，按约定XX公司应在2007年9月20日前向房管部门申请办理《房地产权证》，但XX公司于2009年9月29日才向房管部门提交资料申请办理产权登记，已构成违约。请求XX公司按中国人民银行规定的同期贷款年利率5.56%给付2008年3月20日至2009年9月29日期间的逾期办证违约金14714元。
XX公司在一审中辩称，签订《商品房买卖合同》属实。双方在补充协议中约定待XX公司在综合验收后180日内办理《房地产权证》。重庆市江津区国土资源和房屋管理局作为综合验收部门之一，该局于2009年3月2日作出的《房地产竣工验收意见书》是该房屋综合验收内容之一，且应当以此时间作为建设工程综合验收的时间。XX公司于2009年9月29日向房管部门提交资料申请陈XX、唐XX的产权登记，按合同约定计算，XX公司只逾期28天。XX公司同意按照中国人民银行同期贷款年利率5.56%支付陈XX、唐XX逾期办证违约金725.80元。
一审法院认为，陈XX、唐XX、XX公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》不违反法律、行政法规的效力性强制规定，当属有效，双方应当按约履行。陈XX、唐XX、XX公司双方在房屋买卖合同及其补充协议中均约定了办理《房地产权证》的期限，但补充协议是在房屋买卖合同之后双方重新协商形成的。该协议所约定的办证期限应视为对房屋买卖合同约定的办证期限的变更，应以补充协议的约定为准。补充协议约定XX公司在建设工程综合验收后180日内办理《房地产权证》，双方对此约定并无异议，双方有争议的是该建设工程综合验收的时间。建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条第（二）项规定，“城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组”，该规定明确了参与建设工程综合验收的是多个部门，而房地产部门是参与综合验收的部门之一。本案中，陈XX、唐XX提出重庆市江津区建设委员会于2008年8月8日出具的建竣备字（2008）26号建设工程竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间为综合验收时间，与建设部的上述规定不符，因为该备案登记证是依据建设、监理、施工、设计、勘察单位的验收意见书所形成的，它是根据《建设工程质量管理条例》颁发的，因此，该备案登记证主要证明的是房屋质量是合格的，它不能代表国土房管局、消防等部门的验收，更不能证明房屋通过了综合验收。XX公司自认重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》的时间即2009年3月2日为综合验收时间，对此予以确认。依照补充协议的约定，XX公司应在2009年9月1日前向国土房管部门申请产权登记，XX公司于2009年9月29日向重庆市江津区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理陈XX、唐XX所购房屋的产权登记，已逾期28天，构成违约，XX公司应当按照约定支付逾期办证违约金。由于陈XX、唐XX、XX公司在庭审中均同意按照年利率5.56%支付逾期办证违约金至XX公司向重庆市江津区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理陈XX、唐XX所购房屋的产权登记之日即2009年9月29日，因此，XX公司应支付陈XX、唐XX2009年9月1日至2009年9月29日期间的逾期办证违约金共计743.68元。陈XX、唐XX请求XX公司支付2009年9月1日以前的逾期办证违约金缺乏事实依据，不予支持。XX公司的抗辩理由充分，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，遂判决：一、重庆市XX房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付陈XX、唐XX逾期办证违约金743.68元。二、驳回陈XX、唐XX的其他诉讼请求。案件受理费182元，由重庆市XX房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，陈XX、唐XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已失效，小区综合验收已取消了。商品房验收合格唯一有效的证明文件是《建筑工程竣工验收备案登记证》。综合验收的时间应当是《建筑工程竣工验收备案登记证》载明的竣工验收时间。
被上诉人XX公司答辩称：虽然建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已取消，但国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》重新规定了综合验收的程序及参与部门、条件。因此，一审法院认定《房地产竣工验收意见书》载明的时间为住宅小区建设工程验收时间是正确的。请求维持一审判决。
本院另查明：重庆市江津区国土资源和房屋管理局关于修订《重庆市江津区土地房屋权属及交易登记服务指南》的通知规定商品房初始登记应提交资料：1、《建设工程竣工验收备案登记证》或《房屋工程质量验收合格证》、《建设工程规划竣工验收合格证》、《国土房管验收通知书》、《消防验收意见书》。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据上诉人的上诉请求、理由以及被上诉人的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点为：双方当事人签订的补充协议第一条“待甲方综合验收后180日内办理《房地产权证》”中综合验收的时间认定问题。虽然建设部建法（1993）814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已取消，但根据“综合验收”的词义并联系合同上下文、结合相关法律规定的精神，双方当事人在合同中约定的“综合验收”应当是指住宅小区由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等各部门进行了相应职能范围内的验收。就本案查明的事实而言，重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》，表明其履行了相关的验收职责。一审法院认定重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具《房地产竣工验收意见书》载明的验收时间应视为双方当事人约定的XX公司综合验收最后完成的时间并无不当。故本院对上诉人提出的以重庆市江津区建设委员会于2008年8月8日出具的建竣备字（2008）26号建设工程竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间为综合验收时间的上诉意见不予采纳。依照补充协议的约定，被上诉人应在综合验收后180日内办理《房地产权证》即2009年9月1日前向国土房管部门申请产权登记，被上诉人于2009年9月29日向重庆市江津区国土资源和房屋管理局提交资料申请办理上诉人所购房屋的产权登记，已逾期28天，构成违约，被上诉人应当按照约定支付逾期办证违约金。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费149元，由上诉人陈XX、唐XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙建强
代理审判员 邓方彬
代理审判员 宋彩扬
二?一一年十月十三日
书 记 员 曾 燕