重庆市梁平县人民法院
民事判决书
（2011）梁法民初字第00309号
原告重庆华康物业管理有限公司（反诉被告，以下简称原告）。
法定代表人王XX，该公司总经理。
委托代理人邱XX、方XX。
被告文XX（反诉原告，以下简称被告），男。
委托代理人谭XX（系被告妻子），女。
委托代理人谢XX。
原告重庆华康物业管理有限公司与被告文XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，被告文XX反诉原告重庆华康物业管理有限公司赔偿损失一案，依法组成合议庭，两案公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，由原告将位于梁山街道安宁街青云文化商贸区B2幢5#、6#、7#门面房屋，出租给被告作为服装经营场地使用，租期一年，从2009年11月26日至2010年11月25日止。房屋年租金30000.00元。原告依约将该房屋提供给被告经营使用。在合同约定的租期届满前，原告书面告知被告届时将不再续租，要求及时收回房屋。然而，当租期届满时，被告却拒绝交还房屋。原告多次催告无故。故诉至法院，依法判决被告立即交还承租房，并自2010年11月26日起，除按照原租金标准补交房屋占用费外，还应当按年租金总额每日万分之三的比例支付违约金，至所承租房屋交还时止，并赔偿经济损失59000.00元。
被告答辩并反诉称，我与原告2009年11月30日签订《房屋租赁合同》属实，合同每年一签，当年租金30000.00元，下年租赁金随行就市。被告在得到原告认可后对门市进行高规格装修，用去装修费271905.00元。2010年11月30日合同到期前一个月，被告前去原告处缴纳下年租金时，原告不遵循市场行情猛涨租金要求收取年房租13万元，导致原、被告未续签下一年租赁合同。由于被告投入大量装修仅使用门市一年，造成重大经济损失。故依法提起反诉，请求人民法院判决原告赔偿被告门市装修损失费271905.00元。
原告为了证明自己的主张，向法院递交了以下证据：
1、委托代管协议书，拟证明原告出租房屋产权合法的事实。
2、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间租赁合同成立。租赁期限至2010年11月25日届满，被告逾期不交房屋应承担相应的违约责任。
3、告客户书，拟证明原告2010年12月4日书面告知被告交还所租房屋，但被告置之不理的事实。
4、律师函，拟证明原告的委托律师2010年12月7日发函，再次要求被告限期交还所租赁合同的事实。
5、青云房地产公司收取还房违约金收据，拟证明该公司收取重庆华康物业管理有限公司违约金59000.00的事实。
被告为了证明自己的主张，向法院提交了以下证据：
1、深圳凯撒圣帝服饰加盟协议，拟证明被告租房用于凯撒服装经营的事实。
2、凯撒专卖店装修合同，拟证明被告租房（5、6号门市）后将房屋进行装修的事实。
3、烤鱼店加盟协议，拟证明被告租房（7号门市）用于烤鱼餐饮经营的事实。
4、烤鱼店装修合同，拟证明被告租房（7号门市）后将房屋进行装修的事实。
5、银行取款凭证，拟证明被告2010年10月15日取款45000.00元到原告处交2011年度房租的事实。
6、申请书，拟证明有15户承租户联名写给原告要求降低房屋租金的事实。
7、合同三份，拟证明被告租房门市附近三家2010年至2011年租赁合同及租金的事实。
8、证人刘XX、杨XX、梁XX当庭证言，拟证明被告在合同到期前一个月向原告交纳续租租金的事实。
本案在审理过程中，被告申请对所租房屋装修现有价值进行评估，经本院组织原、被告共同选定重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司评估被告所租门市至2011年9月1日止，凯撒休闲店装修现有价值10.87万元，诸葛烤鱼店装修现有价值8.28万元。
以上证据经原、被告当庭质证，原告认为，被告所举证据1真实性无异议，但与本案无关。证据2、5、7、8与本案无关。证据3的真实性无法确认，协议中的刘明林并非本案当事人，且租赁合同中约定只能进行服装销售。证据4的真实性和关联性无法确认。证据6与本案无关，申请书不是要求续租的，而是在合同期限届满后写的。评估机构对被告租赁房屋的评估报告合法性有重大瑕疵，没有司法鉴定专用章。内容不真实，从表上看除了装修外，还有很多设施如空调之类。该评估报告与本案也无关联性，因合同中明确约定，被告装修需书面告知原告，而本案被告装修时没有告知原告，因此，该证据建议法院不予采信。被告认为，原告所举证的真实性无异议，但证据1我们不知道是何时签订，事后原告也没有告诉过我们，该证据与本案无关联性。证据2是一个格式合同，合同中载明了下年租金随行就市，说明到期后原告是要将房屋租赁给被告的。证据3、4被告未收到函件，且被告有到原告处交房租的事实，但原告加租太高，导致不将房屋租给被告。证据5真实性有异议，不知道青云公司和原告是什么关系。评估机构对其租赁门市现有价值的评估客观、真实。
经庭审质证后，本院对原、被告提供的证据分析认证如下：
原告所举证据1和证据5因原、被告在签订房屋租赁合同时没有写入合同中，事后原告也没有如实告知被告，该证据与本案没有关联性，只是原告与青云房地产公司的内部约定；证据2被告认可，本院予以采信；证据3和4虽被告质证未收到，但原告是以邮局挂号寄出，其证据本院应予采信。被告所举证据1、2、3、4虽原告质证与本案无关联性，但证据1、2、3、4被告租赁原告该三个门市后进行了装修，现正在经营凯撒服装专卖和烤鱼专卖生意，其证据来源合法，证明的内容真实，本院予以采信；证据5、6、8证实了被告在租赁合同未到期前到原告处续签第二年房屋租赁合同，有到银行取款的记录和证人到庭当庭证实以及15户联名向原告申请降低房租的申请书相互之间进行了应证，因此，该组证据证明的内容客观、真实，本院予以采信。证据7内容虽然真实，但与本案没有关联性，本院不予采信。被告所租原告三个门市经评估事务所评估，系原、被告在本院的组织下共同选定的评估机构，且评估报告有评估公司的印章和司法鉴定人员的签名，其来源合法，内容真实，本院予以采信。
根据原、被告的举证，质证，辩论，综合当事人陈述，本院确认的事实如下：
2009年11月30日被告文XX与原告重庆华康物业管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于梁平县梁山街道安宁街青云文化商贸区B2幢5#、6#、7#门市，前临安宁街，后靠中医院，左邻8#，右毗4#。建筑面积134.90平方米，年租金30000.00元，出租被告经营服装使用。租期一年，从2009年11月26日至2010年11月25日止。若被告续租，须在合同到期前30日书面通知原告，原告应在租赁期届满前对是否同意续租进行书面答复，原告同意续租，重新签订租赁合同，租金随行就市，被告有优先承租权。同时还约定了被告所租房屋如需装修，须书面向原告说明，并得到同意，方可实施。若违约，每逾期一天按总租金万分之三支付违约金。原、被告签订合同后被告开始对该三个门市进行装修，用去装修费20余万元，被告在装修门市时没有书面向原告说明，原告也没有前去制止。该门市装修后，被告在7#门市经营烤鱼专卖和在5#、6#门市经营凯撒专卖服装生意。2010年10月15日被告之妻谭XX取款45000.00元与刘XX、杨XX、梁XX一道到原告处缴纳第二年租金，双方因下年租金原因，未续签第二年租赁合同。2010年12月4日和2010年12月7日原告及其委托代理律师向被告挂号邮寄书面告知，合同到期后被告交还所租房屋，不再续租。该合同到期后，被告没有交还房屋，也没有续签房屋租赁合同。
另查明，被告等15人（均系租赁原告房屋的人），2010年11月27日联名向原告申请，要求原告房屋租金不要涨得过高，要随行就市。
本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿青云房地产公司收取原告2011年1月、2月的违约金59000.00元和被告所租赁房屋的装修经本院组织原、被告共同选定的评估机构重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司评估，被告租赁门市装修的现有价值截至2011年9月1日止，凯撒服装专卖店10.87万元，烤鱼专卖店8.28万元，被告支付评估费9500.00元。
本院认为，原、被告2009年11月30日签订2010年度房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按合同约定的内容全面履行。合同到期时，原、被告因来年租金未达成一致，导致未续签第二年租赁合同。因此，原告要求到期时被告返还租赁房和到期按合同约定承担违约金的损失，本院予以支持。原告在诉讼中增加诉讼请求青云房地产公司收取了原告2011年1月、2月的违约金59000.00元，要求被告承担，因双方在合同中没有约定，且事后原告也没有如实告知被告其行使租赁的房屋系代管青云房地产公司的房屋，其请求与本案没有关联性，本院不予支持。由于原、被告签订房屋租赁合同系原告方提供的格式合同，约定了下年租金随行就市，被告有优先承租权，原、被告未续签租赁合同系原告租金要求过高，且在合同到期八天后原告才书面告知被告不再续租造成。加之被告承租原告房屋门市系第一年，经营服装亦应装修。被告所租原告门市双方约定系经营服装，而被告租房后其中7号门市改作烤鱼专卖店，该门市的装修损失应由被告自己承担。服装门市经评估现有价值10.87万元，但被告没有书面向原告说明，该门市装修造成的损失被告亦有责任。原告公司的办公室与被告门市相距较近，被告在装修门市时原告是应当知道而没有制止。因此被告的服装门市装修的损失原告应适当赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第114条，第212条，第235条之规定，判决如下：
一、由被告文XX在本判决生效后十日内将租赁房屋（梁山街道安宁街青云文化商贸区B2幢5#、6#、7#门面房屋）返还原告重庆华康物业管理有限公司。
二、由被告文XX支付原告重庆华康物业管理有限公司房租逾期租金按每年30000.00元计算从2010年11月26日起至还房之日止，并承担违约金（2010年11月26日起至还房之日止，按年房租30000.00元，按日万分之三计算）。
三、由原告重庆华康物业管理有限公司赔偿被告文XX服装门市装修损失费54350.00元。
四、评估费9500.00元，由原告重庆华康物业管理有限公司承担2500.00元，被告文XX承担7000.00元。
五、驳回原、被告的其他诉讼请求。
以上二、三、四项在本判决生效后十日内履行时相互品除和兑现。
案件受理费1050.00元，由原告承担500.00元，被告承担550.00元，反诉费6000.00元，减半收取3000.00元，由原告承担500元，被告承担2500.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘XX
审 判 员 刘XX
审 判 员 邹XX
二?一一年十二月二十九日
书 记 员 罗XX