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转让方未取得权属证书转让土地使用权的合同效力认定标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/22

转让方未取得权属证书转让土地使用权的合同效力认定标准

转让方在取得权属证书前转让土地使用权属于无权处分行为,对此类转让合同的效力认定,实质就是对无权处分行为的效力认定。对无权处分行为的效力认定,不同的立法模式有不同的结果。在以 《 法国民法典 》 为代表的债权意思主义的物权变动模式下,作为无权处分行为典型形态之一的出卖他人之物的买卖合同,确认为无效。而在以 《 德国民法典 》 为代表的债权形式主义的物权变动模式下,则将无权处分行为认定为效力待定。即非权利人所为的处分并非自始无效,而是效力待定,其效力是可以补正的。补正的方法包括权利人的追认、处分人取得标的物,以及处分人财产被权利人所继承。我国台湾地区 《 民法典 》 继受了 《 德国民法典 》 有关物权变动模式的规定,该法第 118 条规定:“无权利人就权利标的物所为之处分,经有权利人之承认始生效力。无权利人就权利标的物为处分后,取得其权利者,其处分自始有效。”

在 1999 年 3 月 15 日 《 合同法 》 颁布之前,民事立法未对无权处分行为的效力作出规定,只在最高人民法院的司法解释中有些体现,对无权处分行为通常作无效处理。 《 合同法 》 对无权处分行为的效力问题专门作出了规定,该法第 51 条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”根据我国现行法律规定,转让方未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同,既非无效合同,也非有效合同,其效力视转让方事后是否取得土地使用权的处分权能。而处分权能是土地使用权的核心权能,当事人必须享有真正法律意义的土地使用权,具体表现为取得土地使用权属证书或者征得有批准权的人民政府同意认可。

由于 《 合同法 》 对无权处分行为效力待定的期限没有明确规定,为便于及时解决纠纷,确定无权处分行为即债权合同的效力,有必要予以一个限定时间点。对此,最高人民法院 《 国有土地使用权合同解释 》 第 9 条规定:“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权。郝诉前转计方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”由此可见,未取得土地使用权证书的转让方即为无处分权人,其与受让方订立合同转让上地使用权的行为属于无权处分行为,该无权处分行为在转让方取得上地使用权证书或者在有批准权的人民政府批准之前属于效力待定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的,在当事人向人民法院起诉前,如转让方仍未取得土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府批准,不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效;如转让方取得土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准,则转让合同溯及于成立时有效。

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